เศรษฐกิจชะลอตัว ทำให้หลายบ้านต้องรัดเข็มขัดรายจ่ายที่เพิ่มขึ้น ซึ่งคนที่อยู่ในหมู่บ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม หนีไม่พ้นรายจ่ายค่าส่วนกลาง ที่บางบ้านอาจประสบปัญหารายได้ไม่พอจ่าย จนต้องค้างชำระ ทนายแนะนำถึง ทางรอดในการประนีประนอมจ่าย แต่หากไม่จ่ายมีโอกาสที่เจ้าของจะไม่สามารถโอนย้ายเปลี่ยนมือได้
ทนายนราธิป ฤทธินรารัตน์ สำนักกฎหมายเนตินรา ให้ข้อมูลว่า จากสถานการณ์เศรษฐกิจของไทยปี 2567 ตกอยู่ในสภาวะมีหนี้ครัวเรือนเร่งตัว จากปัญหาเศรษฐกิจโตช้าและรายได้ที่ฟื้นตัวช้า ประกอบกับปัญหาการเลิกจ้างที่เพิ่มสูงขึ้น แต่อีกหนึ่งรายจ่ายประจำที่มีความจำเป็นและหนีไม่พ้น สำหรับผู้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ประเภท หมู่บ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียม ไม่แพ้ค่าน้ำ ค่าไฟ คือ ค่าส่วนกลาง
...
โดยเฉลี่ยแล้ว คอนโดมิเนียมจะเสียค่าส่วนกลางอยู่ที่เริ่มต้น 30 บาทต่อตารางเมตร และหมู่บ้านจัดสรร จะเสียค่าส่วนกลางอยู่ที่ 30 บาทต่อตารางวา ทำให้เจ้าของบ้านมีค่าใช้จ่ายประจำเป็น ค่าส่วนกลาง เฉลี่ย 1,000 บาทต่อเดือน หรือสูงถึง 12,000 บาทต่อปี
หากเกิดปัญหาขาดสภาพคล่องด้านการเงิน ไม่สามารถชำระเงินค่าส่วนกลางได้ ปัญหาที่จะตามมามีอะไรบ้าง และแนวทางแก้ไขเจรจา ต้องทำอย่างไร สามารถอธิบายได้ดังนี้
กรณีคอนโดมิเนียม เป็นไปตาม พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18/1 คือ
1. เมื่อค้างชำระค่าส่วนกลางไม่เกิน 6 เดือน อาจถูกเรียกเงินเพิ่ม หรือค่าปรับ ในอัตราร้อยละ 12 ต่อปี และอาจถูกเรียกเงินค่าปรับเพิ่ม ในอัตราร้อยละ 20 ต่อปี กรณีค้างชำระตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป
2. เมื่อค้างชำระค่าส่วนกลางตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการให้ใช้บริการ หรือทรัพย์สินส่วนกลางได้ เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส
3. เมื่อค้างชำระค่าส่วนกลางตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป จะถูกห้ามมีสิทธิลงคะแนนเสียงในที่ประชุมใหญ่ของนิติบุคคล
4. เมื่อค้างชำระค่าส่วนกลาง นิติบุคคลจะไม่ออก “ใบปลอดหนี้” ให้ ส่งผลให้เจ้าของห้องไม่สามารถทำนิติกรรมหรือจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงใดๆ เช่น การโอนขาย เปลี่ยนมือเจ้าของ
5. เมื่อค้างชำระ เป็นระยะเวลากว่า 1 ปี อาจถูกส่งเรื่องดำเนินการทางกฎหมายในการยื่นฟ้องศาลต่อไป
กรณีของหมู่บ้านจัดสรร เป็นไปตาม พระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 2) 2558 มาตรา 50 คือ
1. เมื่อลูกบ้านไม่ชำระค่าส่วนกลางภายในเวลาที่กำหนด ต้องเสียเงินค่าปรับเพิ่ม ในอัตราร้อยละ 10-15 ต่อปี ตามคณะกรรมการกำหนด
2. เมื่อค้างชำระค่าส่วนกลางตั้งแต่ 3 เดือน อาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้งานพื้นที่ส่วนกลาง เช่น สวนสาธารณะ สโมสร คลับเฮาส์ การจัดเก็บขยะ
3. เมื่อค้างชำระค่าส่วนกลางตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป จะไม่สามารถทำนิติกรรม หรือจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงใดได้ เนื่องจากพนักงานเจ้าหน้าที่ มีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระ จนกว่าจะชำระให้ครบถ้วน
4. เมื่อค้างชำระค่าส่วนกลาง เป็นระยะเวลากว่า 1 ปี อาจถูกส่งเรื่องดำเนินการทางกฎหมายในการยื่นฟ้องศาลต่อไป
...
ทั้งนี้ การฟ้องร้องคดีเรียกเงินค่าส่วนกลางถือเป็นคดีผู้บริโภค และมีกำหนดอายุความ 5 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/33
แนวทางขอประนีประนอมค่าส่วนกลางบ้านและคอนโดฯ
“ทนายนราธิป” กล่าวว่า ในทางปฏิบัติแล้ว นิติบุคคลจะทำการแต่งตั้งทนายความ และฟ้องร้องลูกบ้านไปในคราวเดียวกันเป็นชุดจำนวนหลายราย โดยขึ้นอยู่กับมติของที่ประชุม ว่าจะอนุมัติฟ้องร้องเมื่อค้างค่าส่วนกลางจำนวนกี่เดือน โดยมากแล้วจะรอจนไม่สามารถเจรจาได้ เมื่อล่วงพ้นระยะเวลา 1 ปี แต่ไม่เกิน 5 ปี
สำหรับแนวทางการเจรจา ลูกกบ้านสามารถเจรจาได้ 2 ช่วงด้วยกัน ดังนี้
ช่วงที่ 1
ก่อนการฟ้องร้องต่อศาล ซึ่งในทางปฏิบัติ มีการส่งหนังสือทวงถามเป็นขั้นตอนแรก เมื่อลูกบ้านได้รับหนังสือทวงถาม ให้ติดต่อนิติบุคคล โดยอาจตกลงขอผ่อนผันเป็นรายเดือน เช่น 4 เดือน 8 เดือน 12 เดือน หรือมากกว่านั้น โดยอาจขอปรับลดในส่วนของค่าปรับ หรือขอยกเว้นค่าปรับได้ด้วย แต่การจะขอลดค่าส่วนกลางนั้น ในทางปฏิบัติเป็นไปได้ยาก เนื่องจากนิติบุคคลต้องมองถึงภาพรวมของลูกบ้านท่านอื่น ที่จ่ายค่าส่วนกลางตรงกำหนดเวลา อาจมีปัญหาการร้องเรียนและดื้อแพ่งไม่จ่ายค่าส่วนกลางได้ หากทราบว่า สุดท้ายแล้วสามารถปรับลดค่าส่วนกลางได้
...
ช่วงที่ 2
ช่วงดำเนินคดีในชั้นศาล จะมีแนวทางการเจรจาและขอผ่อนผันที่คล้ายกันกับช่วงที่ 1 แต่เมื่อมีการฟ้องร้องแล้ว ย่อมมีค่าใช้จ่ายทางศาลที่เพิ่มขึ้น การขอผ่อนผันอาจได้จำนวนงวดที่น้อยลง และการขอปรับลดค่าปรับ อาจจะปรับลดได้ไม่มากเท่าการเจรจาในช่วงที่ 1 ก่อนมีการฟ้องร้องในชั้นศาล
สุดท้ายแล้ว หากลูกบ้านอยากได้รับการรักษาความปลอดภัยที่ดี มีไฟฟ้าส่องสว่าง มีสวนหย่อมรวมถึงถนนที่น่ามอง มีการจัดเก็บขยะที่ตรงเวลา และมีสโมสรที่ไว้ใช้ออกกำลังกายร่วมกัน ไม่ว่าจะเจรจาขั้นตอนไหน ก็หนีไม่พ้นค่าใช้จ่ายประจำ ที่เรียกว่าค่าส่วนกลางไปได้.