ช่วงนี้ แบงก์ชาติ กำลังเปิดรับฟังความคิดเห็น เกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ เพื่อ ยกระดับมาตรฐานการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน โดยจะรับฟังความคิดเห็นถึงวันจันทร์ที่ 22 ตุลาคม คาดว่าจะใช้บังคับวันที่ 1 มกราคม 2562 โดยจะใช้บังคับกับ สินเชื่อปล่อยใหม่ และ สินเชื่อรีไฟแนนซ์ เพื่อ วางรากฐานวัฒนธรรมด้านสินเชื่อ (credit culture) ที่ดี ไม่กระตุ้นการก่อหนี้เกินตัวของครัวเรือน
ก็เป็นความหวังดีของแบงก์ชาติ ที่ต้องการให้สินเชื่อบ้านมีคุณภาพดีขึ้น ผู้ที่จะได้รับผลกระทบมากที่สุด ก็คือ ผู้ซื้อบ้านหลังแรกในชีวิต
เกณฑ์ใหม่ที่แบงก์ชาติเปิดรับฟังความคิดเห็นก็คือ บ้านหลังแรก แนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ให้สินเชื่อได้ 95% แนวสูง ให้สินเชื่อได้ 90% บ้านหลังที่ 2 ตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ทั้งแนวราบและแนวสูง ให้สินเชื่อได้ 80% หมายความว่าต้องมีเงินดาวน์ 20% โดยสินเชื่อที่ให้ทั้งหมดต้องนับรวมสินเชื่อ top–up เข้าไปด้วย เช่น สินเชื่อเพิ่มเติมระหว่างผ่อนชำระ เช่น home for cash และ สินเชื่อเพื่อการบริโภคอื่นๆ เช่น ค่าเบี้ยประกันชีวิตผู้กู้ สินเชื่อเพื่อปรับปรุง/ต่อเติม/ซ่อมแซมบ้าน กู้เพื่อลงทุน เป็นต้น จากเกณฑ์ปัจจุบันที่ ไม่นับรวมสินเชื่อ top–up
เกณฑ์ควบคุมสินเชื่อบ้านใหม่ แม้จะทำด้วยความห่วงใย แต่เป็นการแก้ที่ปลายเหตุ
ต้นเหตุก็คือ ราคาบ้านคอนโด ปัจจุบันแพงขึ้นจากเดิมหลายเท่าตัว จากการปั่นราคาที่ดินขึ้นไปหลายร้อยเท่า โดยเฉพาะเส้นทางรถไฟฟ้า และการสร้างข่าวจองวันเดียวหมด ซึ่งไม่จริง เจ้าของจองเองก็เยอะ เพื่อสร้างราคาขายต่อ ที่สำคัญ ไม่มีการกำหนดโซนที่อยู่อาศัย ทำให้ราคาบ้านทั่วไปแพงเกินจริง จากที่เคยขายตารางเมตรละไม่กี่หมื่นบาท ก็ขึ้นเป็น 2–3 แสนบาท
...
เมื่อเป็นเช่นนี้ แม้จะใช้เกณฑ์เงินดาวน์เท่าเดิม ผู้ซื้อต้องจ่ายเงินดาวน์มากขึ้น แต่ได้ห้องเล็กกว่าเดิม ทำให้คุณภาพชีวิตแย่ลง รัฐไม่เคยมีกฎเกณฑ์การออกแบบ คอนโดระดับ 18–20 ตารางเมตร ว่า เหมาะสมให้ “คน” อยู่อาศัยหรือไม่ บางโครงการไม่มีเฟอร์นิเจอร์พร้อมอยู่ ผู้ซื้อจึงต้องมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น จึงเป็นที่มาของ “สินเชื่อท็อปอัพ” เพื่อซื้อเครื่องใช้ที่จำเป็นสำหรับบ้าน การต่อเติมปรับปรุงบ้านที่เพิ่งซื้อใหม่ให้มีความน่าอยู่อาศัยมากขึ้น อยู่นานขึ้น แทนที่จะขายทิ้ง
สิ่งเหล่านี้ผมคิดว่าเป็น “มาตรฐานคุณภาพชีวิต” หรือ standard of living ที่สำคัญที่ แบงก์ชาติ ควรจะนำไปพิจารณาด้วย
ที่น่าเศร้าใจก็คือ ไม่เคยมีรัฐบาลไหนสนใจ มาตรฐานคุณภาพชีวิตของประชาชน ในเรื่อง ที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะ การจัดโซนนิ่ง เพื่อไม่ให้มีราคาแพงเวอร์เกินไป อย่างที่ สิงคโปร์ รัฐบาลมีกฎหมายบังคับกระทั่ง ห้องคอนโดมาตรฐาน ต้องมีพื้นที่เท่าไหร่ ต้องมีอะไรบ้าง เพื่อให้คนอยู่อาศัยได้ ไม่ใช่ปล่อยให้สร้างกัน 18-20 ตร.ม. ทำให้เกิดการเก็งกำไร ซื้อมาเพื่อให้เช่า ไม่มีใครอยากอยู่นานหรอกห้องแคบๆแบบนั้น
เรื่องสำคัญอีกเรื่องที่ผมคิดว่า แบงก์ชาติ ควรนำไปพิจารณาด้วยก็คือ มาตรฐานการประเมินราคาบ้าน ที่ คุณกิตติ พัฒนพงศ์พิบูล ประธานสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยไทย ระบุว่า การเก็งกำไรและดีมานด์เทียม ส่วนหนึ่งเกิดจาก ประเทศไทยไม่มีกฎหมายควบคุมการประเมินราคาบ้าน เลยประเมินกันตามชอบใจ หรือประเมินแบบไม่สุจริต
สิ่งที่น่าอับอายขายหน้าชาวโลกมากก็คือ คุณกิตติ ระบุว่า การประเมินราคาบ้านและที่ดินของไทย ล้าหลังที่สุดในอาเซียน ล้าหลังกว่า กัมพูชา เวียดนาม ทำให้มีการทุจริตได้ง่าย เช่น ประเมินราคาที่ดินสูงเกินไป การรับเงินทอนจากการประเมินราคาสูง เป็นต้น
ถ้า แบงก์ชาติ ต้องการจะ วางรากฐานวัฒนธรรมด้านสินเชื่อ ผมคิดว่า ควรทำเป็นระบบ ตั้งแต่ การประเมินราคาที่ดิน ประเมินราคาบ้านและคอนโด ไปจนถึง การกำหนดโซนที่อยู่อาศัย ฯลฯ จึงจะเกิด “ระบบวัฒนธรรมสินเชื่อครบวงจร” สร้างความมั่นคงต่อผู้ซื้อบ้านและความมั่นคงต่อสถาบันการเงินอย่างแท้จริง.
“ลม เปลี่ยนทิศ”