เรื่องเปิดเสรีภาคอสังหาริมทรัพย์ “แก้กฎหมาย” สำหรับรองรับต่างชาติเช่าที่ดินจาก 50 ปี เป็น 99 ปี และถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดจาก 49% เป็น 75% เพื่อยกระดับประเทศสู่ “ศูนย์กลางเมืองอุตสาหกรรมระดับโลก” ยังเป็นประเด็นร้อนถูกหยิบยกแสดงความกังวลถึงผลประโยชน์ทับซ้อนมาหลายสัปดาห์

ด้วยนโยบายนี้ถูกมองมุ่งเน้น “อสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่” ทำให้สังคมต้องตั้งข้อสงสัยเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจในประเทศ หรือมีผลประโยชน์ทับซ้อนเอื้อให้กับใครหรือไม่ รศ.ดร.อนุสรณ์ ธรรมใจ ผอ.ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจดิจิทัล การลงทุนและการค้าระหว่างประเทศ และอาจารย์คณะเศรษฐศาสตร์ ม.หอการค้าไทย บอกว่า

ปีนี้คาดเศรษฐกิจจะดีขึ้นในไตรมาส 4 “ขยายตัวมากกว่า 4%” จากการฟื้นตัวภาคส่งออก การเติบโตภาคท่องเที่ยว รวมถึงการลงทุนทั้งรัฐและเอกชน ส่วนการเปิดเสรีอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมโดยให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี และถือครองคอนโดฯ 75% “ยังไม่มีความจำเป็นเร่งด่วน” แต่ควรศึกษาผลดี-ผลเสียในระยะยาวให้รอบคอบก่อน

อย่างน้อยนำผลการเปิดให้นักลงทุนต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี “พื้นที่อีอีซี” ทั้งใน จ.ชลบุรี จ.ระยอง จ.ฉะเชิงเทรา มาเพื่อศึกษาดูโดยละเอียดว่า “ที่ผ่านมามีผลกระทบอย่างไรทั้งในระยะสั้น-ระยะยาวเสียก่อน” เพราะการให้เช่าของพื้นที่อีอีซีนั้นใช้การเปิดช่องแบ่งเป็น 2 ระยะ คือระยะแรกอนุมัติไม่เกิน 50 ปี และระยะที่ 2 ไม่เกิน 49 ปี

...

สาเหตุจาก “สินค้าที่ดินและอสังหาริมทรัพย์” ไม่ได้ซื้อขายเฉพาะคนท้องถิ่นแต่มีลักษณะไร้พรมแดนโลกาภิวัตน์มากขึ้น “การเปิดเสรี” จะทำให้เงินทุนต่างชาติไหลเข้ามาซื้อลงทุนในที่ดินไทยมีผลต่อเศรษฐกิจและคุณภาพชีวิตประชาชนโดยรวมอย่างไร จำเป็นต้องมีการศึกษาวิจัยในเชิงลึกก่อนจะออกมาตรการใหม่เพิ่มเติม

เพราะการออกไป “ลงทุนเช่าที่ดินระยะยาวหรือซื้อที่ดินในประเทศเพื่อนบ้าน” ทำการเกษตรพันธสัญญา ปลูกพืชเชิงพาณิชย์ และซื้ออสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มทุนข้ามชาติไทยในต่างประเทศย่อมส่งผลต่อกระแสการลงทุนการค้าระหว่างไทยกับประเทศต่างๆด้วยการขยายขอบเขตตลาดที่ดินลักษณะโลกาภิวัตน์ไร้พรมแดนมากขึ้น

มักมีความซับซ้อนสูงมาก มีมิติการเมือง มิติสังคม มิติความเป็นธรรมและความเหลื่อมล้ำ รวมถึงการจัดการทรัพยากรที่ดินที่มีอยู่จำกัดนอกเหนือจากมิติทางด้านเศรษฐกิจและการลงทุนอย่างเดียว

แต่ถ้าดู “การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศของไทย (FDI) มีแนวโน้มลดตลอด 7–8 ปีมานี้” แต่โชคดีว่านโยบายพัฒนาการลงทุนใน EEC จะทำให้การลงทุนโดยตรงนี้ดีขึ้นบ้าง ดังนั้นการกระหายอยากได้ “การลงทุนจากต่างชาติ” ต้องอยู่บนความสมดุลไม่เสนอให้สิทธิพิเศษผลประโยชน์มากจนเกิดต้นทุนต่อประเทศในระยะยาว

เรื่องนี้อาจจะกลายเป็นว่า “คนไทยส่วนใหญ่ไม่ได้รับประโยชน์อะไรเลย” โดยเฉพาะสิทธิในการเช่าครองที่ดิน 99 ปี “ควรต้องมีการทบทวน” เพราะไม่มีประเทศในอาเซียนใดให้เช่าที่ดินยาวนานขนาดนั้น ส่วนใหญ่ให้เช่าเพียง 50 ปีแล้วโดยภาพรวมสิทธิประโยชน์ในการลงทุน EEC ก็สามารถแข่งขันได้กับทุกประเทศในเอเชียดีอยู่

ฉะนั้นไม่มีความจำเป็นต้องขยายระยะเวลาให้ “นักลงทุนต่างชาติถือครองที่ดินถึง 99 ปี” เพื่อเพิ่มแรงจูงใจ “ยิ่งขยายเขตเช่าที่ดิน 99 ปีไปยังพื้นที่อื่นเกินเขตเศรษฐกิจพิเศษ” ยิ่งต้องระมัดระวังเป็นพิเศษ

ถัดมาแน่นอนว่า “การลงทุนใน EEC” มักส่งผลกระตุ้นภาคการลงทุนจากต่างชาติในการขับเคลื่อนขยายตัวเศรษฐกิจ ภาคตะวันออกมีการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานทางด้านกายภาพ 7.13 แสนล้านบาท โดยใช้เงินรัฐบาล 21% เงินรัฐวิสาหกิจ 12% ในช่วงรัฐบาลชุดก่อน ส่วนที่เหลือ 60% เป็นการร่วมลงทุนกับเอกชนและเอกชนลงทุนโดยตรง

ถ้าหากดู “นักลงทุนใน EEC นั้นก็ได้รับสิทธิประโยชน์มากมาย” ตั้งแต่กฎหมายส่งเสริมการลงทุนปี 2560 กฎหมายส่งเสริมความสามารถการแข่งขันอุตสาหกรรมเป้าหมาย และ พ.ร.บ. EEC เมื่อให้สิทธิพิเศษเช่นนี้ผ่านกฎหมายใหม่ที่เพิ่งออกมา เช่น ยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลสูงสุดถึง 13 ปี

สิ่งนี้ทำให้ “คกก.ส่งเสริมการลงทุน” ควรกำหนดรูปแบบการใช้สิทธิประโยชน์ตามความสำคัญคุณค่าของโครงการ (Merit-Based Incentives) ต่อเศรษฐกิจไทยโดยรวม และความกินดีอยู่ดีของประชาชนส่วนใหญ่ ทั้งพิจารณาประเภทกิจการ (Activity-Based Incentives) เป็นไปตามอุตสาหกรรมเป้าหมายหรือไม่

อย่างไรก็ดี แนวโน้มโรงงานอุตสาหกรรมที่เพิ่มขึ้นใน EEC อาจเกิดความแออัดกระจุกตัวของโรงงาน ส่งผลกระทบให้เกิดมลพิษต่อชุมชนโดยรอบได้ ทำให้คุณภาพชีวิตแย่ลง และค่าครองชีพสูงขึ้น เรื่องนี้ภาครัฐต้องออกระเบียบ และเงื่อนไขเพิ่มเติมด้านสิ่งแวดล้อม เพื่อดูแลคุณภาพชีวิต และค่าครองชีพประชาชนในพื้นที่ด้วย

ประการถัดมา “การขยายตัวทางเศรษฐกิจและการค้าระหว่างประเทศ” ก็ไม่ได้ทำให้สวัสดิการโดยรวมของสังคม หรือประชาชนดีขึ้นมากขึ้นได้

...

ในทางหลักวิชาเศรษฐศาสตร์เรียกว่า Immiserizing Growth จากการขยายตัวทางการค้าส่งผลให้ “อัตราการค้าแย่ลง” แล้วการแย่ลงนี้ก็มากกว่าผลบวกจากการค้าที่นำมาสู่ความมั่งคั่ง

ทำให้สวัสดิการสังคมลดลง “ประเทศต้องนำเข้าสินค้าราคาสูง” ขณะที่ต้องลดราคาสินค้าส่งออกให้ขายได้ เพราะระบบเศรษฐกิจไทยต้องพึ่งการค้าระหว่างประเทศ ทำให้อัตราการค้าตกต่ำมีผลต่อสวัสดิการประเทศ

ดังนั้นการขยายตัวการค้าภายใต้ “เปิดเสรีการค้าของไทย” ช่วงสี่ทศวรรษที่ผ่านมา ผลประโยชน์ไม่ได้กระจายตัวไปยังคนส่วนใหญ่ 80% ของประเทศ แต่ผลประโยชน์กระจุกเฉพาะคนรวยมีรายได้สูงสุด 20% ทำให้คนกลุ่มนี้ถือครองรายได้เกินกว่า 60% นำมาสู่ความเหลื่อมล้ำในการถือครองที่ดินเป็นรากฐานความเหลื่อมล้ำด้านต่างๆ

ซึ่งปัจจุบันนี้ “ผู้ถือครองที่ดินสูงสุด” อาจมีที่ดินมากกว่า 6 แสนล้านไร่ แล้วกลุ่มถือครองมากสุด 10% อาจมีที่ดินมากกว่า 80% ส่วนประชาชนเหลือ 80% กลับถือครองที่ดินไม่ถึง 20% ของประเทศด้วยซ้ำ ดังนั้นความเหลื่อมล้ำทางด้านรายได้ การถือครองที่ดิน และความมั่งคั่งจึงยังอยู่ในระดับสูงมาอย่างต่อเนื่องยาวนาน

...

ประเด็น “นโยบายขยายให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปีไม่ใช่เรื่องใหม่” ในหลายประเทศที่เคยเป็นอาณานิคมอย่าง “อังกฤษ” ใช้ระบบเปิดเสรีทางเศรษฐกิจมีกฎหมายให้เช่า 99 ปี เพื่อผลประโยชน์จักรวรรดินิยมอังกฤษ ส่วนในเอเชียอื่นๆ อย่างเช่นจีน กัมพูชา เมียนมา เวียดนาม ก็ให้ต่างชาติเช่าเพียงแค่ 50 ปี

ยกเว้นเขตเศรษฐกิจพิเศษเวียดนาม 70 ปี แต่การมีชุมนุมประท้วงกัน ส่วนลาวและอินโดนีเซียก็ให้เช่าเพียง 30 ปี ในสิงคโปร์ที่ใช้ระบบอังกฤษที่ให้เช่า 99 และ 999 ปีนั้นในทางปฏิบัติปัจจุบันให้เช่าไม่เกิน 60 ปี

เช่นนี้ “รัฐบาล” ควรออกมาตรการการฟอกเงินของกลุ่มอาชญากรรมข้ามชาติ และกลุ่มธุรกิจสีเทา ด้วยการเสนอให้เก็บภาษีชาวต่างชาติเพิ่มเติมกรณีซื้อ หรือซื้อแล้วขายต่อที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในไทย รวมถึงกำหนดราคาขั้นต่ำในการซื้อด้วย เพื่อไม่ให้กระทบประชาชนที่ต้องการเข้าถึงการถือครองที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์

สุดท้ายนี้ “การเปิดเสรีเศรษฐกิจ” ต้องมียุทธศาสตร์ ไม่ปล่อยให้ประเทศเป็นกึ่งอาณานิคมทางเศรษฐกิจที่เสี่ยงต่อปัญหาอธิปไตยทางเศรษฐกิจระยะยาว “เพื่อไม่ให้คนไทยเป็นพลเมืองชั้น 2” ด้วยความสัมพันธ์ระหว่างเศรษฐกิจที่ดินกับความมั่นคง และอธิปไตย ในเกือบทุกรัฐบาลที่ผ่านมามิได้เป็นอุปสรรคต่อการเติบใหญ่

...

สำหรับการขยายระบบทุนนิยมไทยที่ต้องการขับเคลื่อนผ่านการเปิดเสรีที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ดังนั้นจึงต้องทำความเข้าใจบทบาท อำนาจ และผลประโยชน์กลุ่มผู้มีส่วนได้เสียทุกกลุ่มในกระบวนการตัดสินใจเชิงนโยบาย “ออกเอกสารสิทธิที่ดินตามเมืองใหญ่” ทั้งการยึดครองที่สาธารณะ ป่าสงวนนั้น

ล้วนเป็นปัญหาจัดสรรที่ดินในไทยที่เกี่ยวข้องกับการทุจริตคอร์รัปชัน ความไม่เป็นธรรม และความเหลื่อมล้ำการจัดสรร เช่นนี้การกำหนดนโยบายสาธารณะเรื่องที่ดิน และการซื้อขาย จึงแตกต่างจากสินค้าโดยทั่วไป

ฉะนั้น “นโยบายที่ดิน” มีความสำคัญเกินกว่าการเป็นเพียงปัจจัยทางเศรษฐกิจ หรือสวัสดิการสังคมของประชาชน “แต่นี่คือสิทธิทางเศรษฐกิจของคนในชาติ” อันเป็นพื้นฐานด้านสิทธิของมนุษยชนที่ต้องเป็นธรรมเสมอภาคสามารถเข้าถึงใช้ประโยชน์สำหรับคนไทยได้ทุกคน...

คลิกอ่านคอลัมน์ “สกู๊ปหน้า 1” เพิ่มเติม