ส่องที่ดินทำเลทองแพง! สยาม-ชิดลมแชมป์ปี  67

นับแต่เศรษฐกิจไทยฟื้นตัว “ราคาที่ดินหวนกลับมาปรับตัวสูงขึ้น” โดยเฉพาะพื้นที่ทำเลทองล้อมรอบระบบขนส่งสาธารณะเป็นที่หมายปอง “ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์” ต่างจับจ้องเพื่อนำไปพัฒนาเป็นแหล่งอาศัย คงหนีไม่พ้น “กรุงเทพฯ–ปริมณฑล” ที่กำลังปรับตัวตามการเปิดใช้รถไฟฟ้าสายใหม่

แล้วยิ่ง กทม.เตรียมจัดทำร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครใหม่ เพื่อปรับใช้ประโยชน์ที่ดินเพิ่มขึ้นในหลายทำเล “รองรับการขยายตัวทางเศรษฐกิจ” สะเทือนถึงราคาที่ดินที่มีการซื้อเก็งกำไรนั้น ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บ.เอเจนซี ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด บอกว่า

ปีนี้ทิศทางภาพรวมการซื้อขายที่ดินทั่วประเทศ “ราคาดีดปรับตัว 3–4%” แถมมีแนวโน้มสูงขึ้นเรื่อยๆ เพียงแต่อัตราประเมินจากภาครัฐต่ำกว่าค่าความจริง “ต่างกันราวฟ้ากับเหว” อย่างกรุงเทพฯ สยาม-ชิดลม-เพลินจิต มีการประเมินที่ 8 แสนบาท/ตารางวา (ตร.ว.) แต่ซื้อขายจริงอยู่ที่ 3.75 ล้านบาท/ตร.ว.เพราะเป็นย่านธุรกิจใจกลางเมือง

ปัจจัยส่งผลให้ราคาสูงขึ้นจาก “ย่านสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต” เป็นแหล่งค้าปลีกสำคัญของกรุงเทพฯ “อันเป็นธุรกิจประเภทที่ทำกำไรได้สูงสุด” ทั้งยังมีแนวโน้มการเติบโตต่อเนื่องมากกว่าการสร้างเป็นอาคารชุดพักอาศัย อาคารสำนักงาน และธุรกิจโรงแรม ได้ค่าเช่าต่ำกว่าแล้วก็มีความไม่แน่นอนทางธุรกิจอยู่มาก

หากจะเปรียบเทียบให้เห็นภาพชัดๆ “พื้นที่ค้าปลีกมีค่าเช่าเดือนละ 3,000–5,000 บาท/ตารางเมตร (ตร.ม.)” ขณะที่พื้นที่สำนักงานมีค่าเช่าเพียงเดือนละ 800-1,200 บาท/ตร.ม.

เมื่อเป็นเช่นนี้ “ที่ดินทำเลราคาสูงที่สุดในปี 2567” คงต้องอยู่ที่ในเขตกรุงเทพฯ คือ สยาม-ชิดลม-เพลินจิต ราคาอยู่ที่ 3.75 ล้านบาท/ตร.ว. วิทยุ 3.1 ล้านบาท/ตร.ว. สุขุมวิท-ไทม์สแควร์ 2.9 ล้านบาท/ตร.ว. สุขุมวิท 21-อโศก 2.73 ล้านบาท/ตร.ว. สีลม 2.7 ล้านบาท/ตร.ว. สาทร 2.4 ล้านบาท/ตร.ว. สุขุมวิท-เอกมัย 1.95 ล้านบาท/ตร.ว.

เยาวราช 1.9 ล้านบาท/ตร.ว. พญาไท 1.85 ล้านบาท/ตร.ว. พหลโยธินช่วงต้น 1.8 ล้านบาท/ตร.ว. ดังนั้น “ถนนวิทยุ” ที่มีการกล่าวอ้างเป็นย่านที่ดินแพงที่สุด “น่าจะเป็นไปไม่ได้” เนื่องจากย่านนั้นยังไม่มีรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน หรือเชื่อมต่อ แม้ราคาขายห้องชุดจะแพงเกือบ 1 ล้านบาท/ตร.ม.ก็เป็นเพียงข้อยกเว้นเท่านั้น

ก่อนนี้ก็มีข่าวว่า บมจ.แสนสิริ เคยซื้อที่ดินหลังสวนลุมพินีปี 2565 ราคา 3.9 ล้านบาท/ตร.ว.แต่เป็นความพอใจผู้ซื้อ-ผู้ขาย และยังสามารถพัฒนาที่ดินแปลงนี้สร้างอาคารชุดขายราคาเกือบ 1 ล้านบาท/ตร.ม.ได้

หากย้อนดูราคาที่ดินใน 2537 “สยาม-ชิดลม-เพลินจิต” สมัยนั้นราคาอยู่ที่ 4 แสนบาท/ตร.ว. เมื่อเปรียบเทียบกับ “หน้ารามคำแหง ร่มเกล้า ประชาสำราญ” ที่มีการซื้อขายกัน 1.4 แสนบาท, 2 แสนบาท และ 6,000 บาท/ตร.ว.ตามลำดับ แสดงให้เห็นว่าที่ดินในใจกลางเมืองมีราคาสูงกว่าที่ประชาสำราญสูงถึง 67 เท่า

แต่ว่าในปี 2566 สยาม-ชิดลม-เพลินจิต ราคาเพิ่มเป็น 3.6 ล้านบาท/ตร.ว. ส่วนหน้ารามคำแหง ร่มเกล้า และประชาสำราญขึ้นมาที่ 4.2 แสนบาท,4.6 หมื่นบาท และ 1.2 หมื่นบาท/ตร.ว. เมื่อพิจารณาตามราคาใหม่ที่ดินริมขอบเมือง ชานเมือง และใจกลางเมืองต่างกัน 300 เท่าของที่ดินประชาสำราญชายขอบกรุงเทพฯ ห่างออกไป 39 กม.

สิ่งนี้ชี้ให้เห็นตลอด 29 ปีที่ผ่านมา “ราคาที่ดินในใจกลางเมืองเพิ่มสูงขึ้น 7.9%” ขณะที่ที่ดินในเขตรอยต่อเมืองอย่างหน้า ม.รามคำแหง ราคาเพิ่มขึ้น 3.9% และยิ่งในกรณีถนนร่มเกล้าเพิ่มขึ้นเพียง 2.9% ส่วนเขตชายขอบของเมืองกรุงเทพฯ ถนนประชาสำราญราคากลับเพิ่มขึ้นเพียงปีละ 2.4% เท่านั้น

แสดงให้เห็นว่า “กรุงเทพฯ” เน้นพัฒนาเขตใจกลางเมืองเป็นสำคัญไม่ได้กระจายออกสู่รอบนอกมากนัก “การวางผังเมืองของกรุงเทพฯ” เริ่มมาตั้งแต่ปี 2535 อาจถือว่าล้มเหลว ไม่อาจกระจายความเจริญได้เท่าที่ควร

ดังนั้น ถ้าพิจารณาให้ละเอียด “แง่ปัญหาการกระจายความเจริญของเมือง” พื้นที่นอกเมืองอย่างชายขอบของเมือง “ก็ไม่ควรให้มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์” ในการคงพื้นที่เกษตรกรรม และพื้นที่สีเขียวเป็น Green Belt รอบเขตเมืองไว้ “เพื่อเมืองจะได้ไม่ขยายอย่างไม่มีที่สิ้นสุด” เพราะมักเป็นการทำลายสิ่งแวดล้อมตามมาเสมอ

อย่างไรก็ตาม ผังเมืองที่ดีควรจะทำให้ “กรุงเทพฯ” มีหลายศูนย์กลางในเขตใจกลางเมือง และเขตต่อเมืองโดยการเชื่อมโยงของระบบรถไฟฟ้า ทั้งไม่ปล่อยให้ที่ใดที่หนึ่งมีราคาสูงเกินไปจนเกิดการผิดเพี้ยน

เช่นเดียวกับ “ที่ดินต่างจังหวัด” ราคาก็มีการปรับตัวสูงขึ้น 3-4% โดยเฉพาะจังหวัดหัวเมืองหลัก เช่น จ.ขอนแก่น นครราชสีมา ราคาอยู่ที่ 4 แสนบาท/ตร.ว. แต่ในส่วน “อุบลราชธานี” แม้เป็นเมืองชายแดนขนาดใหญ่ “ความเจริญเติบโตกลับยังเป็นแนวราบไม่มีจุดเด่น” ส่งผลให้ราคาที่ดินไม่สูงมากเท่าที่ควร

ถ้ามาดู “ภาคเหนือ” อย่าง จ.เชียงใหม่ บริเวณถนนช้างคลาน และถนนวิชยานนท์อันเป็นย่านพื้นที่เศรษฐกิจ และโรงแรมเกิดขึ้นมากซื้อขายที่ 4 แสนบาท/ตร.ว. “ภาคใต้” บริเวณหาดป่าตอง จ.ภูเก็ต ซื้อขายกันราคา 5 แสนบาท/ตร.ว. “ภาคตะวันออก” หาดจอมเทียน พัทยา จ.ชลบุรี และ EEC ราคาที่ดินอยู่ที่ 5-6 แสนบาท/ตร.ว.

ประเด็นคือ “ผู้ซื้อ” ส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่อนำไปพัฒนาโรมแรมหรู ห้างสรรพสินค้า รวมถึงพัฒนาเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยอย่าง “โครงการคอนโดมิเนียม” สำหรับผู้ที่มีกำลังซื้อสูง เช่น นักธุรกิจ และชาวต่างชาติในประเทศอาเซียน หรือคนจีนที่นิยมมาซื้อที่อยู่อาศัยในไทย

ตามข้อมูลสำรวจในขอบเขตทั่วประเทศ “ต่างชาติจะซื้อห้องชุดทั้งหมด 7 พันหน่วย” จากห้องชุดทั่วประเทศที่มีการซื้อขาย 5.5 หมื่นหน่วยในปี 2566 หรือซื้อโดยชาวต่างชาติ 14% และเมื่อรวมกับบ้านจัดสรร หรือที่อยู่อาศัยแนวราบในมือของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินทั่วประเทศประมาณ 2.2 แสนหน่วย

โดยชาวต่างชาติซื้อ 1.3 หมื่นหน่วย หรือคิดเป็น 6% ของทั้งหมด ในจำนวนนี้ครึ่งหนึ่งผู้ซื้อมาจากจีน

อย่างไรก็ดี “ประเทศไทยมีบ้านอยู่ 28 ล้านหน่วย” หากซื้อขายกัน 2.5% ต่อปีเท่ากับ 7 แสนหน่วย แสดงว่านอกจากการขายบ้านมือหนึ่ง 2.2 แสนหน่วยที่เหลือ 4.8 แสนหน่วย คือการซื้อขายบ้านมือ 2 มากกว่าบ้านมือหนึ่ง

แล้วกลุ่มบ้านมือ 2 “ต่างชาติซื้อเช่นกัน” แต่ซื้อไม่เกิน 3% หรือ 1.4 หมื่นหน่วย เมื่อรวมบ้านมือหนึ่งที่ซื้อ 1.3 หมื่นหน่วยก็คงเป็น 2.7 หมื่นหน่วย หรือ 3.9% ของการซื้อขายที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่ต่างชาติมาซื้อในไทยแต่ละปี

 ตอกย้ำในครึ่งแรกปี 2566 “ต่างชาติซื้อราคาเฉลี่ยที่ 5.824 ล้านบาท” (เฉพาะห้องชุดในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล) หากนำตัวเลขนี้มาใช้สำหรับที่อยู่อาศัยที่ชาวต่างชาติซื้อทั่วประเทศโดยอนุมานว่า “ในต่างจังหวัด” โดยเฉพาะจังหวัดอันมีแหล่งท่องเที่ยวก็อาจมีต่างชาติซื้อในราคาที่สูงกว่านั้น

ฉะนั้น หากใช้ตัวเลขนี้ก็จะเป็นเงินรวมกันถึง 161,564 ล้านบาท แล้วมีการโอนตามปกติอาจจะได้ภาษี และค่าธรรมเนียมโอนราว 3% หรือประมาณ 4,847 ล้านบาท และนำมากระตุ้นเศรษฐกิจคงไม่เป็นชิ้นเป็นอันได้

แต่บางคนอ้างว่า “ต่างชาติ” อาจจ้างคนไทยทำงาน เช่น เป็นแม่บ้าน หรือคนสวน ในกรณีนี้ก็อาจไม่แน่นอน เพราะการจ้างคนงานจากประเทศเพื่อนบ้านน่าจะมีค่าจ้างที่ถูกกว่าคนไทยอาจไม่ได้ประโยชน์จากการนี้

ยิ่งกว่านั้น “ต่างชาติ” ก็เป็นการซื้อขายผิดกฎหมายผ่านนอมินีไปบางส่วน หรือตั้งเป็นในรูปบริษัท และซื้อขายผ่านบริษัท “รัฐบาล” แทบไม่ได้รายได้อะไร แล้วยิ่งหากนำบ้าน และห้องชุดปล่อยเช่าต่อได้ผลตอบแทนปีละ 4% ถ้าราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 3% รวมเป็น 7% จะได้ผลตอบแทนเป็นเงิน 1.1 หมื่นล้านบาทเข้ากระเป๋าคนต่างชาติไป

นี่เป็นการสำรวจที่ดินทำเลทองปี 2567 “ใจกลางเมืองยังปรับตัวสูงขึ้นตลอดเกือบ 30 ปี” แต่การประเมินซื้อขายจ่ายโอนที่ดินทางราชการต่ำกว่า “ราคาซื้อขายจริง” จนท้องถิ่นสูญเสียรายได้จากภาษีมหาศาลแบบนี้ “ภาครัฐ” ต้องสร้างกลไกการเสียภาษีตามราคาตลาดจะได้มีรายได้มาพัฒนาประเทศ.

คลิกอ่านคอลัมน์ "สกู๊ปหน้า 1" เพิ่มเติม