ก.ม.เปิดต่างชาติซื้อที่ดิน เสียเปรียบมากกว่าคุ้ม?

นับเป็นประเด็นร้อนทันที “เมื่อ ครม. เปิดประตูอ้ารับชาวต่างชาติเข้ามาซื้อที่ดินในไทย” หลังมีมติเห็นชอบร่างกฎกระทรวงมหาดไทยให้ต่างด้าวมีสิทธิ์ครอบครองที่ดินไม่เกิน 1 ไร่ เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจดึงดูดการลงทุนสู่ประเทศไทยในอนาคต

อันมีเงื่อนไขกลุ่มต่างด้าวที่สามารถซื้อได้นั้นมี 4 กลุ่ม คือกลุ่มมีความมั่งคั่งสูง กลุ่มผู้เกษียณอายุ กลุ่มต้องทำงานในไทย กลุ่มมีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ และต้องมีเงินลงทุนธุรกิจไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาทอย่างน้อย 3 ปี

เพื่อแลกกับการครอบครองที่ดิน 1 ไร่นี้ภายในเขตกรุงเทพฯ เมืองพัทยา เขตเทศบาล หรือเขตที่กำหนดเป็นที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง “ตั้งเป้าเม็ดเงินเข้าประเทศกว่า 1 ล้านล้านบาท” แล้วร่างกฎกระทรวงฉบับนี้จะมีระยะเวลาบังคับใช้ 5 ปี นับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษา

ท่ามกลางประชาชนบางส่วนคัดค้านเกรงประเทศไทยเสียเปรียบต่างชาติในอนาคต ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี ฟอร์ เรียลเอสเตทแอฟแฟร์ส บอกว่า

ตั้งแต่สถานการณ์การระบาดโควิด-19 คลี่คลายดีขึ้น “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” มีสัญญาณการซื้อขายคึกคักดีขึ้น ตามการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยเสนอขายเปิดใหม่แล้ว 1 แสนกว่าหน่วย แยกเป็นคอนโดมิเนียม 52% บ้านทาวน์เฮาส์ 25% บ้านเดี่ยว 15% ส่วนที่เหลือ 8% เป็นบ้านแฝดตึกแถว

มูลค่าการพัฒนาด้านอสังหาริมทรัพย์สูงถึง 4.51 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีที่แล้ว 64% มูลค่าการพัฒนาอยู่ที่ 2.7 หมื่นล้านบาท ที่มีการเปิดขายที่อยู่ใหม่ 6 หมื่นหน่วย และคาดว่าในปี 2566 “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” น่าจะเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่องมีโครงการที่อยู่อาศัยเสนอขายเปิดใหม่เพิ่มราว 1.3 แสนหน่วย

ถัดมาประเด็น “ครม.มีมติเห็นชอบร่างกฎกระทรวงให้ต่างชาติมีสิทธิ์ซื้อที่ดิน 1 ไร่ ต่อ 1 รายเพื่ออยู่อาศัยนั้น” จริงๆแล้วไม่ใช่เรื่องใหม่แต่เกิดขึ้นมาตาม พ.ร.บ.แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2542

ตามมาตรา 96 ทวิ บัญญัติว่าด้วยคนต่างด้าวจะได้มาซึ่งที่ดินโดยอาศัยบทสนธิสัญญาตามมาตรา 86 วรรคหนึ่ง มิให้ใช้บังคับกับคนต่างด้าวนำเงินมาลงทุนตามกำหนดไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท โดยให้ได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี

คราวนั้นต้องการดึงเม็ดเงินเข้าประเทศหลัง “วิกฤติต้มยำกุ้ง” เพื่อแรงจูงใจต่างชาติมาลงทุน ต่อมาในปี 2545 ก็ออกกฎกระทรวงมหาดไทยกำหนดหลักเกณฑ์วิธีการ เงื่อนไข การได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าวที่ต้องลงทุนไม่น้อยกว่า 5 ปี เช่น ซื้อพันธบัตรรัฐบาลไทย การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ

ด้วยสมัยนั้น “ผู้อนุมัติคือ รมว.มหาดไทย” ที่อาจเกรงถูกมองว่า “เป็นคนขายชาติ” ในการเซ็นอนุญาตแต่ละรายจึงต้องคิดถี่ถ้วนรอบด้าน ทำให้ตลอด 20 กว่าปี มานี้มีต่างชาติซื้อที่ดินไม่ถึง 10 ราย

ต่อมาในปี 2565 ก็มีการหยิบยกเรื่องนี้กลับขึ้นมาใหม่ “คัดลอกเนื้อหาเดิมมาทั้งหมด” แต่คราวนี้ เท่าที่ดูหลักการเงื่อนไขมาตรการนั้นค่อนข้างหละหลวมไม่รัดกุมหลายจุด เช่น กรณีต้องเป็นผู้นำเงินมาลงทุน 40 ล้านบาท แลกกับที่ดิน 1 ไร่นั้น “อันไม่คำนึงถึงค่าเงินเปลี่ยน” เพราะสมัยปี 2542 นั้น ทองคำราคาบาทละ 5 พันกว่าบาท

ปัจจุบันทองคำราคาเกือบ 3 หมื่นบาท “เพิ่มขึ้น 6 เท่า” สะท้อนให้เห็นว่าตัวเลขการลงทุน 40 ล้านบาทยังน้อยเกินไป เพราะจะทำให้ต่างชาติมีสิทธิ์เข้ามาครอบครองที่ดินในไทย เพื่อหวังเก็งกำไรได้ง่ายขึ้นโดยเฉพาะทุนจากจีน อินเดีย อาหรับ ซาอุฯ สำหรับจำนวนเงิน 40 ล้านบาทของเขานับว่าน้อยนิดที่จะเข้ามาซื้อกัน

แล้วยิ่งกว่านั้น “การซื้อพันธบัตรรัฐบาลไทย” สามารถได้ดอกเบี้ยสูงถึง 3-3.5% โดยไม่ต้องลงทุนทำสิ่งใด “ต่างจากดอกเบี้ยเงินฝากที่ได้เพียง 1%” เหตุนี้เมื่อใดก็ตาม “รัฐบาลออกพันธบัตร” ก็เป็นที่หมายปองของคนไทยจำนวนมากต้องการจะซื้อเช่นกัน ดังนั้นจึงไม่จำเป็นต้องดึงให้คนต่างชาติเข้ามาซื้อเลยด้วยซ้ำ

สิ่งสำคัญ “ประเทศไทยเก็บภาษีเกี่ยวกับที่ดินน้อย” เช่น ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างราคาประเมินราชการต้องซื้อขายเกิน 50 ล้านบาทอยู่ที่ล้านละ 200 บาทหรือ 0.02% ของราคาประเมินราชการที่ต่ำกว่าราคาตลาด

ขณะที่ “ต่างประเทศ” อย่างญี่ปุ่นเก็บ 55% กรณีทรัพย์กองมรดกเกิน 150 ล้านบาท ยุโรป สหรัฐฯ เก็บ 40% เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจพัฒนาประเทศ ส่วนประเทศไทยกรณีการเก็บภาษีกำไรการขาย หรือภาษีมรดกต่ำมากเช่นนี้จะกระตุ้นเศรษฐกิจได้อย่างไร? ดังนั้นร่างกฎหมายนี้กำลังเปิดช่องให้ต่างชาติมาเอาเปรียบคนไทยหรือไม่

เหตุนี้ทำให้ “การตั้งเป้าเม็ดเงินเข้าประเทศ 1 ล้านล้านบาทเป็นไปได้ยาก” เพราะด้วยประเทศไทยแทบไม่มีการเก็บภาษีใดๆกับกรณีต่างชาติเข้ามาซื้อที่ดิน 1 ไร่นี้ “จนแทบไม่ได้เงินมากระตุ้นเศรษฐกิจอะไรได้” แม้แต่งานแม่บ้านคนสวน “ต่างชาติมาอาศัยในไทย” ก็อาจใช้บริการแรงงานพม่า กัมพูชามากกว่าคนไทยอีกด้วย

ตอกย้ำด้วย “ทุกวันนี้ต่างด้าวที่มีทักษะฝีมือแรงงานอยู่ในไทยราว 1.5 แสนคน” แล้วการระดมต่างชาติ “มีความมั่งคั่งศักยภาพสูง” เข้ามาซื้อที่ดินปลูกบ้านพักอาศัยในไทยภายใน 5 ปี จำนวน 1 ล้านคน เรื่องนี้เป็นไปได้ยากมาก เพราะแม้แต่ “สหรัฐฯ” มีชื่อเสียงคนต่างชาติทั่วโลกซื้อบ้านไม่ถึง 1 แสนรายในปีที่ผ่านมา

สำหรับ “ประเทศไทย” คนบางประเทศยังไม่รู้ว่า “ตั้งอยู่ตรงไหน” ดังนั้นการที่จะมีคนมาซื้อบ้านกันเป็นล้านภายใน 5 ปี อาจเป็นการนำเสนอตัวเลขสร้างภาพสูงเกินจริงหรือไม่

จริงๆแล้ว “ต่างชาติฐานะร่ำรวย” อาศัยในต่างประเทศเพราะ “ต้องการพักผ่อนเสพสุข และมากอบโกยทรัพยากรกลับประเทศเป็นสำคัญ” สังเกตหลวงพระบาง ย่างกุ้ง ฮานอย โฮจิมินห์ซิตี้ พนมเปญ โดยที่ผ่านมาต่างชาติเข้ามาอาศัยอยู่จำนวนมากกลับไม่ได้สร้างความเจริญให้ลาว กัมพูชา เวียดนาม หรือพม่าเลยแม้แต่น้อย

ดังนั้นอย่าหวังว่า “นักธุรกิจต่างชาติ” จะมากระตุ้นเศรษฐกิจไทย ดังอ้างแล้ว “กลุ่มรับประโยชน์จริงๆ” ก็คือกลุ่มนายหน้าขายที่ดิน หรือบรรดานายหัวเจ้าสัวครอบครองที่ดินไว้ “จะขายได้ราคาสูงขึ้น” ดังนั้นควรระดมความเห็นผู้ที่เกี่ยวข้องใหม่ เพื่อปิดช่องว่างกฎหมายฉบับนี้ให้ประเทศได้ประโยชน์ และไม่ให้เสียเปรียบต่างชาติ

ด้วยปัญหาที่จะตามมาก็คือ “กลุ่มทุนขนาดใหญ่ต่างชาติกว้านซื้อที่ดิน” ทำให้ที่ดินมีมูลค่าทางเศรษฐกิจตกอยู่ในมือของบรรดาบริษัทข้ามชาติขนาดใหญ่ “ประชาชนยากจน” ก็จะถูกผลักให้ไปอยู่ตามชายขอบ

เรื่องนี้ทำให้ “นิวซีแลนด์” ช่วงหลังมานี้ “เลิกการขายที่ดินให้ต่างชาติ” ด้วยเกรงว่าจะถูกกลุ่มทุนขนาดใหญ่เข้ามากว้านซื้อยึดประเทศ แม้แต่ “ออสเตรเลีย” ก็ออกเงื่อนไขบังคับต่างชาติซื้อบ้านได้เฉพาะมือหนึ่ง เพราะหากปล่อยให้ซื้อบ้านมือสองอาจแย่ง “คนท้องถิ่น” ถ้าลักลอบซื้อถูกจับได้มีโทษจำคุก 3 ปี และปรับ 3 ล้านบาท

ในส่วน “ประเทศไทย” กลับมีคนต่างชาติสวมบัตรประชาชนนำมาเป็นหลักฐานจดทะเบียนซื้อที่ดิน บ้าน หรือห้องชุดกันอยู่มากมาย แล้วที่ผ่านมายัง “มีการใช้นอมินีคนไทย” เข้ามาช่วยเปิดธุรกิจจนสามารถเป็นเจ้าของบริษัท และประกอบธุรกิจที่จัดตั้งเป็นสัญชาติไทย โดยมีอำนาจในการบริหารเป็นส่วนใหญ่ด้วยซ้ำ

ทั้งที่การกระทำนั้น “เป็นความผิดทางกฎหมาย และมีบทลงโทษ” แต่ก็ยังมีต่างชาติเข้ามาเปิดบริษัทจำนวนมาก “อันเป็นนิติกรรมอำพรางแต่ก็ไม่สามารถจับกุมได้เลยด้วยซ้ำ” ยิ่งกว่านั้นหากมาตรการนี้บังคับใช้จะทำให้มีการถือครองถูกกฎหมายลดปัญหานอมินีได้อีก

ความจริงควรใช้อำนาจตามกฎหมายปราบปรามนอมินีขายชาติ “กลับทำให้ถูกกฎหมาย” แล้วต่อไปคงออกกฎหมายนิรโทษกรรมให้คนต่างชาติมาซื้อบ้านที่ดินทั้งหลาย ในการให้สัญชาติไทยแก่พวกเขาอีกหรือไม่

สิ่งที่จะตามมาคือ “กลุ่มธุรกิจสีเทา” ก็อาจใช้โอกาสช่องว่างนี้ อ้างตัวเป็นกลุ่มคนมีรายได้สูง คนทักษะพิเศษ ผู้เกษียณอายุ นักธุรกิจ เข้ามาทำงานแฝงใช้ประเทศไทยเป็นฐานกระทำผิดกฎหมายต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นทัวร์ศูนย์เหรียญ แก๊งคอลเซ็นเตอร์ แม้แต่ธุรกิจบ่อนการพนัน และเปิดผับขายยาเสพติดตามที่เป็นข่าวอยู่ทุกวันนี้

นี่คือข้อกังวลจากภาคสังคมที่เสนอให้ “รัฐบาล” ทบทวนศึกษาอย่างรอบด้านเพื่อจะได้มีมาตรการรัดกุม และมีกฎระเบียบเข้มงวด “อย่าฟังเพียงแต่ผู้ประกอบการรายใหญ่ไม่กี่คน” เพราะมิเช่นนั้นจะกลายเป็นผลเสียต่อประเทศชาติมากกว่าได้ประโยชน์.