จ่อออกเกณฑ์คุมสินเชื่อบ้าน พ.ย.นี้

ธปท.ชี้คนเห็นด้วย-เปิดกว้างเลื่อนเวลาบังคับใช้

ธปท.สรุปผลรับฟังความคิดเห็นเกณฑ์คุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ พบส่วนใหญ่เห็นด้วย ยืนยันจะไม่กระทบผู้กู้รายได้น้อย–ไม่มีผลย้อนหลัง แต่พร้อมเปิดกว้างเลื่อนระยะเวลาบังคับใช้ หากจำเป็นจริงๆ ระบุหลังพิจารณาแล้วจะออกเกณฑ์ใหม่ต้นเดือน พ.ย.นี้ ด้านประธานสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยเห็นด้วยจำเป็นต้องออกมาตรการ แม้ยังไม่เห็นฟองสบู่ ชี้ต่างประเทศคุมเข้มกว่านี้ ทำให้มีเอ็นพีแอลแค่ 0.2%

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ตามที่ธนาคารแห่งประเทศไทยได้เปิดรับฟังความคิดเห็นมาตรการการปรับปรุงเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ ตั้งแต่วันที่ 4-22 ต.ค.ที่ผ่านมา โดยตามเกณฑ์ใหม่จะปรับเพิ่มวงเงินดาวน์ที่ประชาชนต้องวางก่อนขอสินเชื่อในกรณีการขอสินเชื่อบ้านหลังแรกราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท และการกู้ที่อยู่อาศัย ตั้งแต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไปเป็น 20% ของหลักประกัน โดยให้ลดมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยต่อมูลค่าหลักประกัน (loan-to-value: LTV) ทำให้ปล่อยสินเชื่อได้สูงสุดไม่เกิน 80% ของหลักประกัน นอกจากนั้น กรณีที่มีการปล่อยสินเชื่ออื่นเพิ่มเติม โดยใช้หลักประกันเป็นบ้านหลังเดียวกัน (Top-up) ให้นับรวมวงเงินนี้เป็นวงเงินกู้เดียวกันที่ใช้คำนวณ LTV ด้วย

นางวจีทิพย์ พงษ์เพ็ชร ผู้ช่วยผู้ว่าการสายนโยบายสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผยว่า จากกรณีดังกล่าวมีผู้ให้ข้อเสนอแนะเข้ามาจำนวนมาก ทั้งจากประชาชน ผู้บริโภค สถาบันการเงิน และผู้ประกอบการ ซึ่งความเห็นที่ได้รับมีทั้งเรื่อง วันที่เริ่มบังคับใช้ ความหมายของบ้านหลังที่ 2 หรือสัญญาที่ 2 อัตราวางเงินดาวน์ของสัญญาที่ 2 หรือสัญญาที่ 3 เป็นต้น ซึ่ง ธปท.จะนำข้อเสนอแนะมาประกอบการพิจารณา ก่อนจะกำหนดหลักเกณฑ์ที่เหมาะสมต่อไป ซึ่งคาดว่าจะมีความชัดเจนในต้นเดือน พ.ย.2561

ทั้งนี้ จากการแสดงความคิดเห็น ธปท.พบว่า ยังมีประเด็นที่ประชาชนอาจจะยังมีความเข้าใจคลาดเคลื่อนอยู่ โดย ธปท.ขอย้ำว่า สถานการณ์ในภาคอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบันต่างจากช่วงวิกฤติต้มยำกุ้งปี 2540 และมาตรการที่จะปรับปรุงเป็นมาตรการในเชิงป้องกันเท่านั้น โดยมุ่งยกระดับมาตรฐานการพิจารณาสินเชื่อสถาบันการเงิน ซึ่งที่ผ่านมาหย่อนลงไปบ้าง และมุ่งเน้นสร้างวินัยให้มีการออมบางส่วนก่อนกู้ รวมทั้งป้องกันการเก็งกำไร และความต้องการซื้อเทียม ช่วยให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่เพื่ออาศัยอยู่จริงซื้อบ้านในราคาที่เหมาะสม

ขณะเดียวกัน ยังมีคำถามและการขอความชัดเจนจากประชาชนใน 3 เรื่อง โดยขอชี้แจงว่า เรื่องที่ 1 ตามเกณฑ์ใหม่นี้จะใช้บังคับเฉพาะกรณีการผ่อนที่อยู่อาศัย 2 หลังขึ้นไปพร้อมๆ กัน และจะไม่กระทบกรณีที่ผ่อนหลังที่ 1 ครบจำนวนแล้ว และจะกู้เงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลัง ที่ 2 เรื่องที่ 2 การปรับปรุงหลักเกณฑ์ในครั้งนี้จะไม่กระทบการซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชนที่มีรายได้น้อยที่ซื้อบ้านหลังแรก เนื่องจากใช้บังคับเฉพาะที่อยู่อาศัยที่ราคาเกิน 10 ล้านบาท และเรื่องที่ 3 จะไม่กระทบผู้กู้ก่อนเกณฑ์ใหม่มีผลบังคับใช้ คือ ไม่มีผลย้อนหลังสำหรับผู้ที่กู้ไปแล้ว

ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า จากการรับฟังความคิดเห็นในภาพรวม ธปท.พบว่า ประชาชนส่วนใหญ่ที่แสดงความคิดเห็นเข้ามานั้น เห็นด้วยกับการออกมาตรการดังกล่าว ส่วนกรณีที่ผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ได้ขอให้ ธปท.เลื่อนการบังคับใช้มาตรการใหม่ จากเดือน ม.ค.ปี 2562 เป็นเดือน ก.ค.ปีหน้า และยังเสนอให้ยกเว้นการใช้เกณฑ์ LTV ในอัตรา 80% กับสัญญาที่ 2 โดยให้เริ่มใช้ในสัญญาที่ 3 ขึ้นไป และขอให้ไม่คิดรวมสินเชื่อ Top-up นั้น

ธปท.อยู่ระหว่างการติดตามข้อมูลการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ หลังจาก ธปท.ได้แสดงความกังวลเกี่ยวกับมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อไปแล้ว แต่อย่างไรก็ตาม การเพิ่มเกณฑ์ LTV ในขณะนี้ยังมีความจำเป็น แต่อาจจะพิจารณาเกี่ยวกับระยะเวลาในการบังคับใช้มาตรการ หากพบว่าเป็นปัญหาอุปสรรค หรือต้องการเวลาในการเตรียมการเพิ่ม แต่ต้องพิจารณาว่าควรจะให้เวลาเพิ่มมากน้อยเพียงใด

ด้านนายกิตติ พัฒนพงศ์พิบูล ประธานสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย กล่าวว่า เห็นด้วยกับการออกมาตรการดังกล่าวของ ธปท. เนื่องจากสถานการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้ แม้ว่าจะยังไม่ใช่ภาวะฟองสบู่ ยังไม่มีจำนวนที่อยู่อาศัยเกินกว่าความต้องการซื้อ แต่ตัวเลขที่ออกมาชี้ให้เห็นว่า หากไม่มีการเตือนหรือป้องกันไว้ก่อนก็อาจจะเกิดภาวะฟองสบู่ในอนาคตได้หากไม่ระมัดระวัง นอกจากนั้น หากพิจารณาตัวเลขที่เกี่ยวข้องกับสินเชื่อที่อยู่อาศัยของไทยกับต่างประเทศ พบว่า หลักเกณฑ์ LTV ของไทยเข้มงวดน้อยที่สุดแล้ว ขณะที่ตัวเลขหนึ่งที่ ธปท.ยังไม่ได้เปรียบเทียบให้เห็น แต่เป็นตัวเลขที่น่าสนใจมากคือ สัดส่วนหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) โดยเอ็นพีแอลสินเชื่อที่อยู่อาศัยของไทยอยู่ระหว่าง 3-4% แต่ในต่างประเทศของเขาต่ำมากอยู่ที่ 0.2-0.4% เท่านั้น และต้นทุนการบริหารจัดการหนี้ที่สูงกว่าของไทยส่วนนี้ ยังเป็นตัวการที่ทำให้ดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของเราสูงกว่าต่างประเทศ

“การออมส่วนหนึ่งก่อนกู้ เป็นหลักการที่ถูกต้องในการซื้อที่อยู่อาศัย เพราะการมีบ้านนั้น ไม่ได้มีค่าใช้จ่ายแค่ค่าผ่อนบ้านเท่านั้น ยังมีค่าใช้จ่ายตามมาอีกมาก ทั้งค่าดูแลรักษา ค่าน้ำ ค่าไฟ อื่นๆอีกจิปาถะ ดังนั้น หากจะกู้ซื้อบ้านควรพิจารณาภาระที่ต้องจ่ายให้รอบคอบว่า เรารับภาระได้อย่างสบายๆหรือไม่ และหากมีภาระเพิ่มเช่นดอกเบี้ยเพิ่มรับภาระได้หรือไม่ เพราะหากมีปัญหาขึ้นมาคนที่ลำบากไม่ใช่ผู้ประกอบการ แต่เป็นคนกู้ที่จะประสบปัญหามากกว่า”

นายกิตติ ยังได้กล่าวต่อถึงข้อเสนอแนะด้วยว่า ในการออกมาตรการ LTV ใหม่นี้ ธปท.ควรพิจารณาในส่วนการคิดราคาหลักประกันเพิ่มเติมด้วย โดยมูลค่าหลักประกัน ควรจะคิดจากราคาประเมินที่ดิน ไม่ใช่คิดจากราคาตลาด เพื่อป้องกันการฮั้วราคากันเพื่อขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย นอกจากนั้น หากดูมาตรการ LTV ของต่างประเทศ ทุกประเทศจะคิดจากราคาประเมินที่ดิน ซึ่งจะทำให้การออกมาตรการครบถ้วนมากขึ้น.