กองรีทส์ไทย เหนื่อย ตลาดหุ้นซึมนาน ดอกเบี้ยสูง เพิ่มทุนยาก AIM ปรับเกมหันใช้เงินกู้แทน

จรัสฤทธิ์ อรรถเวทยวรวุฒิ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร AIM Group เปิดเผยว่า สถานการณ์ของอุตสาหกรรมกองรีทส์ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เป็น “เพอร์เฟกต์สตอร์ม” โดยปัจจัยหลักมาจาก 2 เรื่อง คือ ทิศทางดอกเบี้ยในตลาดที่อยู่ในระดับสูง และ ภาวะของตลาดหุ้นไทยไม่ดีนัก จึงส่งผลกระทบกับกองรีทส์โดยตรง

“สถานการณ์อุตสาหกรรมรีทส์ที่ผ่านมาไม่ดีจริงๆ ส่วนหนึ่งจากดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง และภาวะตลาดหุ้นไทยที่ไม่ดีนัก ทำให้นักลงทุนเลือกไปลงทุนในสินทรัพย์อื่นทดแทน”

ทั้งนี้ ด้วยสภาวะของตลาดหุ้นที่มีปัญหา ทำให้ การเพิ่มทุนในกองรีทส์ทำได้ยากลำบาก และพบว่าในปีที่ผ่านมา มีบางกองทุนไม่สามารถซื้อสินทรัพย์เข้ากองทุนได้ ซึ่งมองว่าภาพเช่นนี้จะยังคงอยู่ในปีนี้ต่อไป

โดยใน สินทรัพย์ประเภทต่าง ๆ ในปีนี้ยังต้องจับตาเป็นพิเศษ อาคารสำนักงาน ในช่วงที่ผ่านมา มีซัพพลายออกมาจำนวนมาก และตลาดอยู่ในภาวะ โอเวอร์ซัพพลาย อาจต้องใช้เวลา 2-3 ปี กว่าที่ตลาดจะกลับมาสมดุล อาคารเชิงพาณิชย์ (พื้นที่เช่า) ในช่วงที่ผ่านมาได้รับผลกระทบจาก สภาพคล่องที่ลดลง อันเป็นผลจาก การแพร่ระบาดของ COVID-19 คลังสินค้า ยังคงสามารถ เติบโตได้ดี

อย่างไรก็ตาม ปัจจุบัน AIM มีกองรีทส์ภายใต้การดูแล 2 กองทุน ใน 19 โครงการ จาก ผู้ขายทรัพย์สิน 14 ราย มีมูลค่าสินทรัพย์ภายใต้การดูแล ได้แก่

• กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบสิทธิการเช่าและกรรมสิทธิ์ เอไอเอ็ม อินดัสเทรียล โกรท (AIMIRT) มูลค่าสินทรัพย์ 13,000 ล้านบาท
• กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบสิทธิการเช่า เอไอเอ็ม คอมเมอร์เชียล โกรท (AIMCG) มูลค่าสินทรัพย์ 3,100 ล้านบาท

สำหรับ แผนงานในปีนี้ จะ โฟกัสไปที่การสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่าให้กับนักลงทุน เป็นหลัก โดยมุ่งเน้น การดูแลคุณภาพสินทรัพย์ และ การเพิ่มผลตอบแทนให้กับนักลงทุน เพราะที่ผ่านมากองทุนมีขนาดที่เริ่มใหญ่ขึ้น ดังนั้น จำเป็นต้อง โฟกัสในด้านการเพิ่มคุณภาพของสินทรัพย์

การเพิ่มสินทรัพย์ในปีนี้ มองว่าจะ ไม่มีการเพิ่มสินทรัพย์ในลักษณะการเพิ่มทุนกับผู้ถือหน่วย เนื่องจากภาวะตลาดหุ้นและกองรีทส์ปัจจุบัน หากมีการเพิ่มทุน ผู้ถือหน่วยเดิมจะเสียเปรียบ ซึ่งเราจะคำนึงถึงผลกระทบต่อผู้ถือหน่วยมากที่สุด

หากมีการลงทุนในสินทรัพย์ในปีนี้ จะใช้ รูปแบบการกู้ยืมเงินเป็นหลัก โดยปัจจุบัน กองรีทส์ภายใต้การดูแลของ AIM มีสัดส่วนการกู้ยืมเงินต่อทรัพย์สินอยู่ที่ 27% ซึ่ง ตามกฎเกณฑ์ของสำนักงาน ก.ล.ต. กำหนดให้ สัดส่วนหนี้สินต่อมูลค่าสินทรัพย์ต้องไม่เกิน 35%

แต่หาก กองรีทส์มีการจัดอันดับเครดิตเรตติ้ง ก็จะสามารถขยับ หนี้สินต่อสินทรัพย์ ได้ถึง 65% ทั้งนี้ AIM อยู่ระหว่างการพิจารณาว่าจะดำเนินการจัดอันดับเครดิตเรตติ้งหรือไม่ เพราะหากทำเครดิต จะสามารถ มีวงเงินในการซื้อทรัพย์สินเพิ่มขึ้นอีก 2,000 - 3,000 ล้านบาท โดยอัตราหนี้ต่อสินทรัพย์จะอยู่ที่ระดับ 40% เท่านั้น

อย่างไรก็ตาม AIM ยังให้ความสนใจในการดำเนินการเกี่ยวกับกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน เพราะมองเห็นโอกาสของ สินทรัพย์ประเภทใหม่ ๆ ที่จะเข้ามาเพิ่มขึ้น แต่ทั้งนี้ยังต้องขึ้นอยู่กับ สภาวะตลาดและความเอื้ออำนวยของปัจจัยภายนอก

อ่านข่าวหุ้น และการลงทุน กับ Thairath Money ได้ที่

https://www.thairath.co.th/money/investment 

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้

https://www.facebook.com/ThairathMoney