ตลาดที่อยู่อาศัย แผ่วแรง! คาด 1-2 ปี ฟื้น แบงก์ปฏิเสธสินเชื่อบ้านสูง 70% ยื่นกู้ 10 คน ผ่านแค่ 3

ข้อมูลจาก “แอล ดับเบิล ยู เอส” บริษัทวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในเครือ LPN เผยว่า ณ ครึ่งปีแรก 2567 ทำเล กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายคงค้างมากขึ้น 0.6% แม้ผู้ประกอบการ ต่างพากันชะลอแผนเปิดโครงการใหม่ๆ ลดลงถึง 27% โดยเฉพาะ การหายไปของการลงทุนใหม่ ในกลุ่มคอนโดมิเนียม 

ทำให้ปัจจุบัน มีหน่วยคงค้างประเภทบ้านพักอาศัย 150,753 หน่วย ซึ่งต้องใช้เวลาในการขายประมาณ 60 เดือน ในขณะที่มีจำนวนหน่วยคงค้างประเภทอาคารชุดพักอาศัย 80,507 หน่วย ซึ่งต้องใช้เวลาในการขายประมาณ 24-36 เดือน

หนี้ครัวเรือน ดัน ยอดปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัย 

สำหรับปัจจัยสำคัญ ที่กระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยไทย ยังเป็นเรื่องของ “กำลังซื้อ” จากปัญหา ภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงถึง 90% อัตราดอกเบี้ยสูง ความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย 

โดยปัจจุบัน พบว่า มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% (เท่ากับ ยื่นกู้ 10 คน ถูกปฏิเสธ 7 คน) รวมถึงการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย ที่ชะลอตัวต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ ทำให้มีความไม่แน่ใจรายได้ในอนาคตของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย 

ซึ่งภาวะเสี่ยงเช่นนี้ คาดยังส่งต่อไปยังทิศทางครึ่งปีหลัง ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ยังคงต้องระมัดระวัง และเน้นการเปิดตัวโครงการที่เจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเฉพาะ และเร่งระบายสินค้าคงเหลือที่มีอยู่เพื่อเร่งเพิ่มกระแสเงินสด 

ขณะเดียวกัน มีข้อมูลเผยแพร่ จาก SCB EIC ธนาคารไทยพาณิชย์ หัวข้อ : ส่องตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทในกรุงเทพฯ และปริมณฑล…ท่ามกลางความท้าทาย ยังมีโอกาสหรือไม่? โดยรวม พบข้อมูลสำคัญที่สอดคล้องกับสถานการณ์ข้างต้น 

ซึ่งรายงาน ระบุว่า ตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทในกรุงเทพฯ และปริมณฑล อ่อนแอสุด กำลังเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งในด้าน ดีมานด์ ที่ยังถูกกดดันจากปัจจัยทางเศรษฐกิจ จนทำให้ Rejection rate (ยอดปฏิเสธสินเชื่อ) อยู่ในระดับสูง 

รวมถึงด้านซัพพลายที่ผู้ประกอบการพยายามรักษาอัตรากำไร ท่ามกลางภาวะต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง และแรงกดดันด้านหน่วยเหลือขายสะสม โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดฯ และทาวน์เฮาส์ 

ที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท ติดหล่มกำลังซื้อคนรายได้ปานกลาง-ล่าง อ่อนแอ

ทั้งนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทในกรุงเทพฯ ปริมณฑล ซึ่งส่วนใหญ่เป็น Real demand ยังมีแนวโน้มชะลอตัว จากปัจจัยทางเศรษฐกิจ เช่น ภาระค่าใช้จ่าย ภาระหนี้ครัวเรือน ซึ่งยังคงกดดันกำลังซื้อ โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง ที่เป็นกำลังซื้อหลักของตลาดให้มีแนวโน้มชะลอตัว และคาดว่าจะชะลอตัวต่อเนื่องในช่วง 1-2 ปีข้างหน้าเป็นอย่างน้อย

ขณะที่ความต้องการซื้อเพื่อการลงทุนปล่อยเช่าก็ยังคงถูกกดดันจากมาตรการ LTV (หลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย)

เจาะหน่วยเหลือขายสะสม คอนโดฯ แม้ในบางทำเลยังมีความต้องการอยู่อย่างต่อเนื่อง อย่าง ทิศตะวันออก และตะวันออกเฉียงใต้ของกรุงเทพฯ เช่น อ่อนนุช-ศรีนครินทร์, แบริ่ง-วัดด่าน มีความหนาแน่นสูง เนื่องจากอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว หรือแอร์พอร์ต เรล ลิงก์ที่สามารถเดินทางเข้าใจกลางเมืองโดยใช้เวลาไม่มาก และเดินทางในต่อเดียว ทำให้มีความต้องการในพื้นที่ดังกล่าวค่อนข้างมาก 

อย่างไรก็ตาม ซัพพลายในพื้นที่ที่ยังมีสูงประกอบกับดีมานด์ที่ยังชะลอตัว ทำให้ยังต้องระมัดระวังการเร่งตัวของหน่วยเหลือขายสะสมมากเช่นกัน โดยเฉพาะในทำเลแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว และสายสีเหลือง ทำเลในพื้นที่ปริมณฑลที่มีความหนาแน่นสูง และยังต้องติดตามสถานการณ์หน่วยเหลือขายสะสม คือ ทำเลคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี และปากน้ำ จังหวัดสมุทรปราการ ซึ่งเป็นแหล่งงาน และสถานศึกษาสำคัญ อีกด้วย 

คนไทยหันมาซื้อ "บ้านมือสอง" มากขึ้น  

ทั้งนี้ เมื่อการซื้อบ้าน /คอนโดฯ มือหนึ่ง หดตัวลง SCB EIC กลับพบว่า การโอนกรรมสิทธิ์ ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ในกลุ่มมือสอง มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น คาดเพราะราคาที่อยู่อาศัยมือหนึ่งที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตามต้นทุนการพัฒนาโครงการ ประกอบกับตัวเลือกที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทในระยะต่อไป ที่มีแนวโน้มอยู่ไกลเมืองออกไปมากขึ้น ขนาดเล็กลง หรือ Spec ลดลง จากต้นทุนราคาที่ดินที่สูงขึ้น 

ซึ่งเป็นอีกหนึ่งความท้าทายที่สำคัญในการดึงดูดความต้องการซื้อ โดยเฉพาะในกลุ่มมือหนึ่ง ในขณะที่ผู้ซื้อในปัจจุบันเริ่มหันมาให้ความสำคัญกับปัจจัยด้านทำเลที่สามารถเดินทางเข้าเมืองได้สะดวก หรืออยู่ใกล้เมืองมากขึ้น เป็นต้น.

ที่มา : LPN, SCB EIC 

ติดตามข้อมูลด้านเศรษฐกิจและนโยบายรัฐบาล กับ ThairathMoney ได้ที่ 

https://www.thairath.co.th/money/economics/thailand_econ

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https://www.facebook.com/ThairathMoney