ทำความเข้าใจ “อัตราดอกเบี้ย” ก่อนตัดสินใจกู้ซื้อบ้าน ข้อดี-ข้อเสีย เมื่อเลือก “ดอกเบี้ยคงที่"

แม้หลายคน จะมองว่าการซื้อ “ที่อยู่อาศัย” ในเวลานี้ ไม่ใช่จังหวะที่ดีนัก เพราะต้องเผชิญความท้าทายจากสภาพเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัว ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อ อาชีพการงาน และ ความมั่นคงของรายได้ในอนาคต 

แต่อีกด้าน สำหรับคนที่มีความพร้อมทางการเงิน ภายใต้ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ต้องการระบายสต๊อกโครงการบ้าน-คอนโดมิเนียม ในราคาที่ต่ำกว่าปกติ และ มีการจับมือกับ ธนาคาร/สถาบันการเงิน นำเสนอโปรโมชันสินเชื่อที่อยู่อาศัยพิเศษให้ ก็ถือเป็นโอกาสที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่จำเป็นต้องซื้อที่อยู่อาศัย ในช่วงนี้ ไม่น้อย 

อย่างไรก็ตาม หัวใจสำคัญของการซื้อ “ที่อยู่อาศัย” ที่มือใหม่ต้องคำนึง นอกจาก เลือกบ้าน โครงการคอนโดฯ ที่ใช่ และ อยู่ในระดับราคา ที่เหมาะสมกับ ความสามารถในการผ่อนรายเดือนของเราแล้ว ความรู้เรื่อง “ดอกเบี้ยบ้าน” ก็เป็นสิ่งที่ ผู้ซื้อบ้าน ต้องหาข้อมูล และ ทำความเข้าใจ ให้ถูกต้อง แม่นยำ เสียก่อน เพราะจะเป็นตัวช่วยให้เราสามารถผ่อนบ้านปลดหนี้ได้เร็วขึ้น หากรู้เท่าทัน

ทำความเข้าใจ “อัตราดอกเบี้ยบ้าน” ก่อนตัดสินใจกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย 

ข้อมูลจาก DDproperty (ดีดีพร็อพเพอร์ตี้) แพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังระบุว่า การหาข้อมูลและทำความเข้าใจ “อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย” จะช่วยให้ผู้กู้สามารถเลือกแคมเปญที่สอดคล้องกับแผนทางการเงินได้ดีขึ้น โดยแบ่งเป็นประเภทต่างๆ ดังนี้

1.อัตราดอกเบี้ยลอยตัว เป็นอัตราดอกเบี้ยที่มีการกำหนดมาแล้ว ณ เวลาที่ทำสินเชื่อ แต่มีเงื่อนไขให้สถาบันการเงินสามารถปรับเพิ่มหรือลดอัตราดอกเบี้ยได้ เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพคล่องในระบบการเงินหรือต้นทุนการเงินของธนาคาร โดยไม่มีข้อกำหนดว่าจะปรับเมื่อไหร่และปรับปีละกี่ครั้ง ซึ่งการปรับเปลี่ยนนี้จะส่งผลกระทบต่อจำนวนที่ผู้กู้ต้องชำระต่องวดได้ 

โดยอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวจะอ้างอิงกับอัตราดอกเบี้ยของเงินกู้ระยะยาวสำหรับลูกหนี้ชั้นดีซึ่งจะเป็นอัตราดอกเบี้ยขั้นต่ำสุด หรือ MLR (Minimum Loan Rate) โดยจะเป็นค่าบวกหรือลบจาก MLR ที่แตกต่างกันไปตามแต่ละธนาคาร อัตราดอกเบี้ยประเภทนี้มีข้อดีในกรณีที่อัตราดอกเบี้ยปรับลดลง จะทำให้ยอดชำระเงินกู้รายงวดลดลงตามไปด้วย แม้ในความเป็นจริงจะชำระเงินเท่าเดิม แต่จะมีเงินส่วนเกินไปลดเงินต้นได้มากขึ้น

2.อัตราดอกเบี้ยคงที่ มีข้อดีคือหากอัตราดอกเบี้ยมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น จะทำให้ผู้กู้ไม่ต้องเสียดอกเบี้ยเพิ่มตามไปด้วย แต่หากอัตราดอกเบี้ยปรับตัวลดลง จำนวนดอกเบี้ยที่ผู้กู้ต้องจ่ายจะไม่ลดลงตามไปด้วย ทำให้ต้องจ่ายดอกเบี้ยมากกว่าที่ควรจะเป็น โดยแบ่งย่อยออกเป็น 3 ประเภท ดังนี้

• อัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดอายุสินเชื่อ จะมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ซึ่งกำหนดมาแบบตายตัว ส่วนมากจะยึดอัตราดอกเบี้ยตามประกาศของสถาบันการเงิน ณ ช่วงเวลาที่กู้ โดยจะยึดอัตราดอกเบี้ยนี้เอาไว้ตั้งต้นจนสิ้นสุดอายุสินเชื่อ ทำให้จำนวนเงินที่ชำระต่องวดในแต่ละเดือนคงที่
• อัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วงต้นเท่านั้น จะกำหนดให้อัตราดอกเบี้ยคงที่เฉพาะระยะแรกของอายุสินเชื่อเท่านั้น เช่น 1-5 ปีแรก หลังจากพ้นช่วงเวลาดังกล่าวคือตั้งแต่ปีที่ 6 เป็นต้นไป อัตราดอกเบี้ยจะปรับเป็นแบบลอยตัว  
• อัตราดอกเบี้ยคงที่แบบขั้นบันไดในช่วงต้น จะกำหนดให้อัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วงแรกของอายุสินเชื่อ โดยมีอัตราดอกเบี้ยที่ตายตัวเป็นช่วงๆ เหมือนขั้นบันได เช่น อัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วง 1-5 ปีแรก โดยปีที่ 1-2 อัตราดอกเบี้ย 3% ส่วนปีที่ 3-4 อัตราดอกเบี้ย 3.5% เป็นต้น และตั้งแต่ปีที่ 6 เป็นต้นไปจะปรับเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยเป็นแบบลอยตัว 
• อัตราดอกเบี้ยปรับคงที่ตามรอบเวลา จะมีการกำหนดรอบเวลาที่แน่นอนในการปรับอัตราดอกเบี้ยใหม่ โดยการปรับแต่ละครั้งจะอ้างอิงกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้และต้นทุนพันธบัตร คำนึงถึงสภาวะการเงิน ณ ขณะนั้น และต้นทุนการเงินของสถาบันการเงิน เช่น กำหนดให้รอบเวลาเท่ากับ 5 ปี ทุกๆ 5 ปี จะต้องมีการปรับอัตราดอกเบี้ยใหม่ โดยในช่วงเวลาของแต่ละรอบจะมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ ข้อดีคือลดความเสี่ยงจากความผันผวนของดอกเบี้ยในระยะเวลาสั้นๆ ตามรอบการกำหนดอัตราดอกเบี้ย ส่วนข้อเสียคือเมื่ออัตราดอกเบี้ยมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นก็อาจต้องเพิ่มจำนวนเงินที่ชำระต่องวด
• อัตราดอกเบี้ยแบบผสม มีอัตราดอกเบี้ยพร้อมเงื่อนไขอื่นๆ ที่สถาบันการเงินผสมเข้ามากับอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ ซึ่งนอกจากจะมีการปล่อยอัตราดอกเบี้ยเป็นแบบลอยตัวเมื่อครบกำหนดเวลาที่ระบุแล้ว บางธนาคารจะมีการกำหนดเพดานดอกเบี้ยเอาไว้เพื่อกันไม่ให้ดอกเบี้ยลอยตัวสูงกว่าเกณฑ์ขั้นสูงที่กำหนดเอาไว้ โดยสินเชื่อประเภทนี้มักจะกำหนดดอกเบี้ยคงที่ในระยะแรกเอาไว้ต่ำเพื่อดึงดูดใจผู้ขอสินเชื่อ ถ้าหากผู้ขอสินเชื่อชำระหนี้ได้ในช่วงเวลาที่อัตราดอกเบี้ยต่ำก็จะสามารถลดยอดหนี้เงินต้นได้อย่างรวดเร็ว แต่หากพ้นช่วงนั้นแล้ว ดอกเบี้ยก็จะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นกัน 

วิธีคำนวณ "ดอกเบี้ยบ้าน" คุ้มค่าระยะยาว 

ทั้งนี้ สำหรับเคล็ดลับในการเลือกสินเชื่อ หากเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ควรเลือกในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้มีแนวโน้มที่จะปรับลดลง ซึ่งสามารถติดตามได้จากสถานการณ์เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจในประเทศ รวมทั้งการคาดการณ์จากนักวิเคราะห์ จะทำให้ยอดดอกเบี้ยที่ผู้กู้ต้องชำระลดลงตามไปด้วย แต่หากอยู่ในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้มีแนวโน้มที่จะปรับขึ้น ผู้กู้ควรเลือกสินเชื่อที่อัตราดอกเบี้ยคงที่ทั้ง 3 ปี แม้ค่าเฉลี่ย 3 ปีจะสูงกว่าแบบลอยตัว แต่จะช่วยลดความเสี่ยงของอัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่อาจปรับสูงขึ้นตามสภาพเศรษฐกิจในช่วงนั้นได้ 

ซึ่งวิธีเปรียบเทียบ “อัตราดอกเบี้ย” ที่ดีที่สุด ก็คือ การนำอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อแต่ละตัวมาเฉลี่ยเป็นอัตราดอกเบี้ยตลอดอายุของสินเชื่อ โดยปรับให้เป็นอัตราดอกเบี้ยต่อปี ซึ่งจะทำให้สามารถเปรียบเทียบได้ง่ายขึ้น 

“ผู้กู้ควรพิจารณาจากอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยใน 3 ปีแรกเป็นหลักว่าธนาคารใดให้ดอกเบี้ยต่ำที่สุด และเมื่อผ่อนชำระครบ 3 ปีแล้วจึงยื่นเรื่องขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม (Retention) หรือดำเนินการรีไฟแนนซ์ (Refinance) กับธนาคารใหม่ วิธีนี้จะช่วยให้ประหยัดเงินค่าดอกเบี้ยได้มากขึ้น"

ทำอย่างไรให้ ดอกเบี้ยบ้าน ต่ำลง 

ทั้งนี้ แน่นอนว่าคนซื้อบ้านส่วนใหญ่ที่กู้เงินซื้อบ้านกับธนาคารชั้นนำ ต่างต้องมีคำถามว่าจะทำอย่างไรให้ดอกเบี้ยบ้านนั้นต่ำลง เมื่อเข้าสู่กระบวนการผ่อนบ้านไปสักระยะหนึ่งแล้ว อ้างอิงข้อมูลเผยแพร่ของบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ระบุว่า โดยปกติการที่จะทำให้ดอกเบี้ยนั้นต่ำลง สามารถทำได้ด้วย 5 เทคนิคประหยัดดอกเบี้ยบ้าน ตัวช่วยหมดหนี้บ้านเร็ว ดังนี้ 

• เทคนิคที่ 1 ดาวน์สูง ผ่อนสั้น
• เทคนิคที่ 2 โปะหนี้ ปลดหนี้
• เทคนิคที่ 3 โปะเงินต้นด้วยเงินก้อน
• เทคนิคที่ 4 ลดดอกเบี้ยให้ต่ำลง
• เทคนิคที่ 5 รีไฟแนนซ์

ที่มา : DDproperty, แสนสิริ

ติดตามข่าวสารด้านการตลาด กับ Thairath Money ได้ที่

https://www.thairath.co.th/money/business_marketing 

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https://www.facebook.com/ThairathMoney