“ทรัพย์อิงสิทธิ” คืออะไร? หลังรัฐบาลจ่อแก้กฎหมาย ให้ “ต่างชาติ” เช่าที่ดิน 99 ปี

“ทรัพย์อิงสิทธิ” กลายเป็นประเด็นที่ได้รับการพูดถึงอีกครั้ง หลังเมื่อวันที่ 18 มิ.ย. ที่ผ่านมา รัฐบาลมีคำสั่งเร่งด่วนให้กระทรวงมหาดไทย ศึกษาความเป็นไปได้ในการแก้กฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ ขยายระยะเวลาให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี จากเดิมที่ไม่เกิน 30 ปี รวมถึงเพิ่มสิทธิการถือครองคอนโดฯ จาก 49% ต่อโครงการ เป็น 75% ซึ่งเป็นมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ เพื่อดึงดูดนักลงทุนต่างชาติให้เข้ามาอยู่อาศัยระยะยาว กระตุ้นเศรษฐกิจ และลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ท่ามกลางอุปสงค์ในประเทศที่ชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง

อย่างไรก็ตาม การเดินเกมแก้กฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ เพื่อพยุงภาคอสังหาฯ ที่ซัพพลายล้น โดยเฉพาะบ้านและคอนโดฯ ที่ราคาต่ำกว่า 3 ล้าน ทำให้สังคมแตกเป็นสองเสียง ประชาชนส่วนใหญ่มองว่าการเพิ่มสิทธิให้ชาวต่างชาติถือครองคอนโดฯ และเช่าที่ดินนานขึ้น จะยิ่งผลักดันราคาที่อยู่อาศัยให้แพงขึ้น ซ้ำเติมปัญหาคนไทยมีบ้านยาก ในขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ มองว่าเป็นโอกาส ช่วยดูดซับซัพพลายส่วนเกิน กระตุ้นโอกาสต่อยอดจากภาคการท่องเที่ยว ภายใต้ข้อเสนอแนะให้รัฐบาลออกกฎหมายรองอื่นๆ เสริมเพิ่มเติม เพื่อไม่ให้คนไทยเสียประโยชน์ 

Thairath Money ชวนทำความเข้าใจ กฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ แตกต่างจากกฎหมายให้เช่าปกติอย่างไร คนไทยได้ประโยชน์อย่างไรบ้าง

ทรัพย์อิงสิทธิ คืออะไร

“ทรัพย์อิงสิทธิ” หมายถึง ทรัพย์สินที่อิงจากสิทธิการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 ซึ่งเป็นสิทธิที่ติดอยู่กับตัวอสังหาริมทรัพย์ เมื่อเกิดขึ้นมาแล้วไม่ว่าจะเปลี่ยนตัวเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไปอย่างไร ทรัพย์อิงสิทธิก็ยังคงติดอยู่กับตัวอสังหาริมทรัพย์นั้น จนกว่าจะสิ้นสุดระยะเวลา หรือถูกบอกเลิกทรัพย์อิงสิทธินั้นๆ 

หมายความว่า เป็นการให้สิทธิบุคคลหนึ่งเช่าและใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ได้เสมือนเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ภายในระยะเวลาที่กำหนด โดยเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ประสงค์จะก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ ต้องยื่นคำขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ พร้อมกับแสดงโฉนดที่ดิน หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแล้วแต่กรณี โดยกำหนดระยะเวลาให้เช่าทรัพย์อิงสิทธิได้ไม่เกิน 30 ปี

ประเภทอสังหาริมทรัพย์ ที่ก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิได้ ได้แก่

1. ที่ดินเปล่า (มีโฉนด)

2. ที่ดิน (มีโฉนด) พร้อมสิ่งปลูกสร้างในที่ดิน

3. ห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

ผู้เช่า (ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ) มีสิทธิในการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้

1. ทรัพย์อิงสิทธิสามารถโอน ตกทอดเป็นมรดกให้ผู้อื่น หรือจดทะเบียนจำนองได้

2. ดัดแปลง ต่อเติม ก่อสร้างได้ โดยไม่ต้องได้รับความยินยอม แต่กรรมสิทธิ์ตกเป็นของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์

3. หากผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิถึงแก่ความตาย สัญญาจะดำเนินต่อไปกับผู้รับโอนทรัพย์อิงสิทธิจนกว่าจะครบกำหนดเวลา

ทั้งนี้ ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิมีสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดชอบในอสังหาริมทรัพย์นั้นเหมือนเจ้าของ โดยต้องรับผิดชอบจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่ไม่มีสิทธิติดตามและเอาคืนทรัพย์จากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์นั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย

“ทรัพย์อิงสิทธิ” ต่างจาก “การให้เช่าที่ดิน” อย่างไร

“ทรัพย์อิงสิทธิ” เป็นทรัพย์ประเภทใหม่ ซึ่งถูกกำหนดไว้ในพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 27 ตุลาคม 2562 โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อสนับสนุนการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ ปลดล็อกข้อจำกัดสิทธิการเช่าในขณะนั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ที่มีลักษณะสิทธิเฉพาะตัวระหว่างคู่สัญญา หากผู้เช่าเสียชีวิตกลางคันสัญญาจะถูกระงับ อีกทั้งไม่สามารถใช้เป็นหลักประกันชำระหนี้ได้ ในขณะที่กฎหมายว่าด้วยการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 กำหนดให้เช่าเฉพาะวัตถุประสงค์เท่านั้น ไม่สามารถดัดแปลง ต่อเติม ก่อสร้างใหม่ ซึ่งกฎหมายทั้งสองตัวทำให้เจ้าของและผู้เช่า ไม่สามารถใช้ประโยชน์ทางเศรษฐกิจได้อย่างเต็มที่ ในฐานะทรัพย์ชนิดหนึ่งที่สามารถโอนเปลี่ยนมือกันได้อย่างอสังหาริมทรัพย์ 

ข้อดีและข้อเสียของทรัพย์อิงสิทธิ

หลังจากกฎหมายฉบับนี้มีผลบังคับใช้ ประชาชนจะได้รับประโยชน์ ดังนี้

1. เจ้าของอสังหาริมทรัพย์จะมีทางเลือกในการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิเพื่อนำไปใช้ประโยชน์ทางเศรษฐกิจมากขึ้น

2. ผู้เช่า (ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ) มีสิทธิใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์เสมือนเจ้าของ ภายในระยะเวลาที่กำหนด 

3. สามารถใช้เป็นหลักประกัน และตกทอดเป็นมรดกให้แก่ทายาทได้

4. ดึงดูดต่างชาติให้เข้ามาลงทุนในภาคอสังหาฯ มากขึ้น โอนเปลี่ยนมือง่ายขึ้น

อย่างไรก็ตาม กฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ แม้จะปลดล็อกข้อจำกัดทำให้เจ้าของกรรมสิทธิ์และผู้เช่าใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ได้คุ้มค่ามากขึ้น แต่ก็มีข้อควรระวังที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ต้องทราบก่อนตัดสินใจจดทะเบียน

1. ผู้เช่า (ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ) สิทธิในตัวอสังหาริมทรัพย์เทียบเท่ากับเจ้าของกรรมสิทธิ์ 

2. เพิ่มภาระผูกพันให้กับเจ้าของกรรมสิทธิ์ หากผู้เช่าเสียชีวิตลง ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ต้องยอมให้ผู้รับโอนทรัพย์อิงสิทธิต่อจากผู้เช่านั้น ครอบครองตัวทรัพย์อิงสิทธิต่อไปจนกว่าจะครบกำหนดระยะเวลาตามสัญญา 

3. การส่งมอบคืนทรัพย์อิงสิทธิให้เป็นไปตามสภาพขณะนั้น ซึ่งมีความหมายว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์ต้องยอมรับความเสี่ยงว่าอสังหาริมทรัพย์อาจไม่ได้อยู่ในสภาพเดิม

ติดตามข้อมูลด้านเศรษฐกิจและนโยบายรัฐบาล กับ Thairath Money ได้ที่ 
https://www.thairath.co.th/money/economics/thailand_econ
ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https://www.facebook.com/ThairathMoney