ดอกเบี้ย ไม่ลง! จุดชนวน อสังหาฯ ขาลง ของจริง เฟรเซอร์สฯ ประเมินอีก 2 ปี “ตลาดบ้าน” ฟื้น

แม้แต่ รายใหญ่-ทุนหนา ในวงการยังออกมายอมรับว่า ขณะนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อยู่ในวัฏจักร “ขาลง” อย่างชัดเจน จากข้อมูล ยอดขาย และ ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ “ที่อยู่อาศัย” ช่วงไตรมาสแรกของปี 2567 ที่ออกมาจาก REIC พบอยู่ในภาวะต่ำสุดในรอบ 6 ปี 

เหตุเพราะ แบงก์เข้ม ไม่ปล่อยสินเชื่อ 50% ของลูกค้า ถูกรีเจกต์ (ปฏิเสธการขอสินเชื่อ) เกิดภาพ บ้านมือสอง ในกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มียอดที่ขายดีกว่าบ้านใหม่ 

อ่านข่าว : แย่สุดในรอบ 6 ปี แบงก์เข้ม ไม่ปล่อยสินเชื่อ คนไทยแห่ซื้อ "บ้านมือสอง" แซงบ้านใหม่ "บ้านแพง" เริ่มอืด

ขณะ แนวโน้มตลาด หลังเข้าไตรมาส 2 มาแล้ว ก็ยังตึงตัวไม่ต่างกัน ส่งผล ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ เริ่มเปลี่ยนแผน ผ่านการเบรกการเปิดโครงการใหม่ไว้ก่อน เพื่อตั้งรับสถานการณ์ที่ไม่แน่นอน เพราะปัจจัยเศรษฐกิจ ไม่นิ่ง แฝงประเด็นทางการเมือง ยังต้องรอให้ติดตาม...

สัญญาณ อสังหาฯ ขาลง ชัดเจน

สอดคล้อง มุมมองของ กูรูในวงการ อย่าง “บริสุทธิ์ กาสินพิลา” ที่เผยว่า ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาฯ มา 3 ทศวรรษ เห็นวงจร การขึ้น-การลงของตลาด ทั้งรุ่งเรือง และ ซบเซา หลายครั้งหลายคราว ครั้งนี้เอง ก็มีจุดน่าสังเกต ที่น่าเป็นห่วง หลายข้อ ได้แก่ 

• การเปิดตัวโครงการใหม่ของบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ใหญ่น้อยลดลง
• นายหน้าวิ่งหาที่ดินน้อยลง เพราะ "ออเดอร์" จากบริษัทพัฒนาอสังหาฯ น้อยลง
• ซัพพลายเออร์ ผู้ผลิตจำหน่ายวัสดุก่อสร้างและตกแต่ง ไม่กล้าปล่อยเครดิต  เพราะเริ่มเก็บหนี้ได้ช้า
• สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นกว่าเดิม
• ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยและอสังหาฯ ประเภทอื่นๆ ความเชื่อมั่นลดลง การตัดสินใจซื้อช้าลงหรือถูกเลื่อนออกไป

กล่าวมาถึงตรงนี้ จากข้อมูลของ REIC (ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์) พบว่า กลุ่มที่มีปัญหามากที่สุด คือ บ้าน-คอนโด ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท และ เริ่มลามไปยังกลุ่มอื่นๆ อย่าง 3-5 ล้านบาท และ 5-7 ล้านบาท มากขึ้น เพราะกำลังซื้ออ่อนแอ ตามเศรษฐกิจ ประกอบกับ ปัญหา “หนี้ครัวเรือน” สูง ถูกซ้ำเติม ด้วยอัตราดอกเบี้ย ยิ่งทำให้ การเข้าถึงที่อยู่อาศัย ของคนไทย นับวันยิ่งยากขึ้น 

Thairath Money เจาะสัมภาษณ์ ร่วมพูดคุย กับ ผู้ประกอบการเก๋าเกมในวงการอสังหาฯ “สมบูรณ์ วศินชัชวาล” รักษาการประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) รายใหญ่ในวงการที่ดิน ผู้พัฒนาแบรนด์ บ้านหรูเดอะแกรนด์, นีโอโฮม และ แกรนดิโอ 

รักษาการ CEO เฟรเซอร์สฯ สะท้อนภาพตลาด ผ่านการประเมิน ว่าครึ่งปีแรก 2567 ของอสังหาฯ ไทย คงอยู่ในภาวะ “เหนื่อย” แม้จะเห็นผู้ประกอบการบางราย เดินหน้าแผนธุรกิจ ขยายเปิดโครงการใหม่เป็นจำนวนมาก แต่ไส้ใน ตลาดที่อยู่อาศัย มีความน่าเป็นห่วงหลายแง่

เนื่องด้วย “อัตราดอกเบี้ย” ทรงตัวในระดับสูง ผู้บริโภคเริ่มสัมผัสได้ และกังวล ถึงรายได้ ภาระการผ่อนในระยะยาว อีกส่วน ที่ต้องจับตามอง คือ กลุ่มลูกหนี้สินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่กำลังจะหมดระยะดอกเบี้ยคงที่ 3 ปีแรก อาจมีบางส่วนไปต่อได้ แต่บางส่วน อาจได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ยที่ขยับขึ้น ไหลไปอยู่ในกลุ่ม หนี้เสีย NPLs 

กลายเป็นที่มา ที่ทำให้แบงก์ต้องเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อใหม่ ขณะที่ นายกรัฐมนตรี ก็มีการเรียกร้องให้ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) พิจารณา ลดอัตราดอกเบี้ย ลงมา เพื่อลดผลกระทบ 

อย่างไรก็ตาม ประเมินว่า เราอาจไม่ได้เห็น การปรับลดดอกเบี้ยของ ธปท.ในเร็วๆ นี้ เนื่องจาก ในภาพใหญ่ ผู้กุมเกม นโยบายการเงินโลก อย่างธนาคารกลางสหรัฐฯ (เฟด) ยังส่งสัญญาณ คงอัตราดอกเบี้ยในระดับสูงตลอดทั้งปีนี้ ซึ่งมีผลต่อนโยบายการเงินของประเทศต่างๆ ด้วยเช่นกัน ทำให้ประเทศต่างๆ ยังคงดอกเบี้ยสูง เพื่อตั้งรับ ไปจนถึงช่วงเลือกตั้งประธานาธิบดีสหรัฐฯ 

โอกาส ลด "ดอกเบี้ย" มีน้อย จุดตาย ตลาดที่อยู่อาศัย 

ส่วน “ดอกเบี้ยไทย” คาดมีโอกาส ปรับลดลง แค่อย่างน้อย 1 ครั้งในปีนี้ จากสัญญาณของ ธปท.ที่ระบุเสียงหนักแน่น ว่า ดอกเบี้ยระดับ 2.5% เหมาะสมกับสภาพเศรษฐกิจปัจจุบันแล้ว จากปัจจัยนี้เอง ทำให้ CEO เฟรเซอร์สฯ เชื่อว่า จะกระทบต่อสภาพตลาดอสังหาฯ ไปอีกสักระยะ เพราะเดิมในอดีต คนซื้อบ้านหลังละ 1 ล้านบาท  จ่ายผ่อนชำระต่อเดือน อยู่ที่ 6,000-7,000 บาท เท่านั้น แต่ปัจจุบัน ตัวเลขถูกระชาก ไปอยู่ที่ล้านละ 8,000-9,000 บาท ไปเรียบร้อยแล้ว เท่ากับ ภาระเพิ่มขึ้น 20-30% 

ซึ่งสำหรับคนที่ สามารถหารายได้ ได้เพิ่มขึ้น หรือ เงินเดือนโตดี คงไม่เป็นปัญหา แต่ต้องยอมรับว่า สภาพความเป็นจริง คนไทยส่วนใหญ่ ไม่เป็นเช่นนั้น ทำให้เรื่องดอกเบี้ย กระทบต่อ การกู้ซื้อบ้าน และ ความสามารถ ในการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองอย่างมาก ทั้งในกลุ่มผู้ซื้อใหม่ และ กลุ่มที่อยู่ระหว่างผ่อนชำระ เกิดหนี้เสียไหลเข้ามาในสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ตามข้อมูลของเครดิตบูโร ซึ่งไม่ใช่แค่กลุ่มราคาระดับล่าง เหมือนในอดีต แต่บ้านราคา 5-7 ล้านบาท ก็กระทบไปด้วย 

“ผลของดอกเบี้ย ทำให้ตลาดอสังหาฯ ย่อตัว มาตรการลดค่าโอน ช่วยแบ่งเบาภาระ ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง ที่ขยายเพดานถึงที่อยู่อาศัยไม่เกิน 7 ล้านบาท ถามว่าช่วยได้ไหม ก็ได้ แต่ไม่มากพอ และคงต้องรอดูสภาพตลาดครึ่งปีหลัง ว่าบรรยากาศจะเป็นอย่างไร”

นี่เป็นเหตุผลให้ เจ้าตลาดทาวน์โฮม 3-5 ล้านบาท ที่เคยทำยอดขาย 400-500 ล้านบาท แต่ละโครงการ ต้องเปลี่ยนกลยุทธ์ หาทางรอดที่มั่นคงมากขึ้น 

โดยภายใต้พอร์ตโครงการที่อยู่อาศัยของเฟรเซอร์สฯ 75 โครงการ รวมมูลค่า 103,300 ล้านบาท ทำเล กรุงเทพฯ และปริมณฑล และ 8 จังหวัดภูมิภาค ได้แก่ เชียงใหม่, เชียงราย, อุดรธานี, ขอนแก่น, นครราชสีมา, พระนครศรีอยุธยา, ฉะเชิงเทรา และ ชลบุรี

เฟรเซอร์สฯ เปลี่ยนและบุกตลาดบ้านเดี่ยวระดับบน มากขึ้น ทั้ง เดอะแกรนด์ และ แกรนดิโอ มากขึ้น โดยที่ผ่านมา ได้เปิดตัว 2 โครงการใหม่ ได้แก่ แกรนดิโอ แจ้งวัฒนะ-เมืองทอง มูลค่า 2,300 ล้านบาท และเดอะแกรนด์ แจ้งวัฒนะ-เมืองทอง มูลค่า 2,100 ล้านบาท 

ขณะ แผนงานครึ่งปีหลังเตรียมเปิด 4 โครงการใหม่ รวมมูลค่า 5,100 ล้านบาท ได้แก่ แกรนดิโอ เกษตร-นวมินทร์ (2,100 ล้านบาท), เดอะแกรนด์ ปิ่นเกล้า-วงแหวนกาญจนา (1,650 ล้านบาท), นีโอโฮม ระยอง (900 ล้านบาท) และคอนโดมิเนียมโคลส รัชดา (450 ล้านบาท)

บ้านหรูยังไปได้ แต่แข่งโหด 

ผู้บริหารคนเดิม ยอมรับว่า วันนี้ ธุรกิจได้รับผลกระทบจากปัจจัยทางเศรษฐกิจ ทั้งการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย กำลังซื้อผู้บริโภคลดลง และปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลต่อยอดการปฏิเสธสินเชื่อกู้จากธนาคาร

บริษัทจึงต้องปรับกลยุทธ์การดำเนินงาน ด้วยการระบายสต๊อกสินค้าควบคู่กับการจัดแคมเปญทางการตลาด เพื่อกระตุ้นยอดขาย เนื่องจากสินค้าหลักระดับบน อย่าง แบรนด์บ้านเดี่ยวแกรนดิโอ และโกลเด้น นีโอ สามารถช่วยขับเคลื่อนรายได้บริษัทได้ดี ซึ่งจะเดินหน้าอย่างเข้มข้นมากขึ้น 

ทำให้วันนี้ บ้านโครงการใหม่ของเฟรเซอร์สฯ อยู่ในช่วงระดับราคา 7 ล้านบาท ขึ้นไป และ ภายในแปลงที่ดิน 1 แปลง ใน 1 ทำเล จะมีความหลากหลายของโปรดักต์ รวมอยู่ด้วยกัน เพื่อสร้างทางเลือกให้กับลูกค้า แต่ละฐานะ อีกทั้ง ช่วยในการบริหารต้นทุนการพัฒนาโครงการ อีกด้วย ทั้งนี้ บริษัทยังจะคงไว้ด้วยจุดแข็ง เรื่องทำเลที่ตั้งที่ดี ใกล้เมือง เดินทางสะดวก และ แวดล้อมไปด้วย สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ 

ในวันที่ตลาดบ้านหรูระดับบน ถูกตั้งคำถาม ว่ากำลังจะโอเวอร์ซัพพลายหรือไม่ อะไรคือทางรอด “สมบูรณ์ วศินชัชวาล” ผู้คว่ำหวอดในวงการอสังหาฯ ชี้ว่า วันนี้ ยังไม่มีใครตอบได้ ว่า ตลาดกำลังอยู่ในภาวะนี้หรือไม่ แต่ยอมรับว่า เป็นตลาดที่แข่งขันสูง คู่แข่งมากรายขึ้นเรื่อยๆ หลังบางเซกเมนต์ ผู้ซื้อเริ่มน้อยลง ผู้ประกอบการก็แห่ไปพัฒนาบ้านระดับราคา 20 ล้านบาท ขึ้นไป กันเป็นจำนวนมาก 

ซึ่งธรรมชาติของตลาดดังกล่าว “ผู้ซื้อ” มีจำนวนจำกัด แต่ด้วยมูลค่าของบ้านสูง ทำให้ตลาดดูเหมือนจะเติบโตแรง จึงต้องระมัดระวัง เพราะผู้ซื้อไม่ได้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว เหมือนที่คิด 

ทั้งนี้ ตลาดที่น่าจับตามอง และ เห็นผู้ประกอบการ เริ่มทำการตลาดกันบ้างแล้ว คือ แฟล็กชิปโปรเจกต์ ที่ 1 โครงการ อาจมีแค่ 1 หลัง หรือ เป็นโครงการที่มียูนิตน้อยๆ ไม่เกิน 9 ยูนิต ขายเฉพาะกลุ่มในทำเล หาที่ดินยาก ราคาแพง เช่น ย่านอารีย์, ริมน้ำ และ พระราม 6 เป็นต้น 

ข้อดีของโปรดักต์ประเภทนี้ คือ ไม่ต้องขอใบอนุญาตจัดสรร และ สามารถลดต้นทุนได้ แต่ผู้พัฒนา ต้องหาผู้ซื้อให้เจอเสียก่อน ซึ่งบริษัท ก็กำลังศึกษาความเป็นไปได้อยู่เช่นกัน หากได้มาซึ่งที่ดิน ที่มีความเหมาะสม 

เสนอตั้งกองทุน ช่วยคนไทยมีบ้าน 

อย่างไรก็ตาม ภาพใหญ่ของตลาดอสังหาฯ ยังเป็นปัญหา ที่อยากให้รัฐบาลแก้ไข ไม่ใช่เพื่อหาผลประโยชน์ให้กับผู้ประกอบการ เพราะ “บ้าน” เป็นปัจจัยสี่ ที่เกี่ยวพัน กับความมั่นคงของชีวิตคนไทย อีกทั้ง ภาคธุรกิจอสังหาฯ มีผลกระทบโดยตรงต่อเศรษฐกิจไทย จากห่วงโซ่ธุรกิจที่ใหญ่และกว้างระดับแสนล้านต่อปี 

จากคำกล่าวอมตะ ช่วงที่เศรษฐกิจ ขาขึ้น ธุรกิจอสังหาฯ ก็จะมีความเฟื่องฟูตามไปด้วย ในทางกลับกัน ช่วงเศรษฐกิจชะลอตัวหรือเกิดวิกฤติธุรกิจอสังหาฯ จะเป็นเซกเตอร์แรกๆ ที่ได้รับผลกระทบ 

CEO คนเดิม เสนอ ภายใต้การคาดคะเน ว่า วัฏจักรอสังหาฯ ขาลงที่เกิดขึ้นในเวลานี้ อาจต้องรอถึง 2 ปี ตลาดถึงจะฟื้นตัวกลับมาได้ดี ตามปัจจัยเศรษฐกิจไทย และ เศรษฐกิจโลก มีเสถียรภาพมากกว่านี้ และ อัตราดอกเบี้ย อยู่ในระดับต่ำและนิ่ง

ทั้งนี้ ในเชิงนโยบาย อยากเสนอ ให้รัฐบาล ตั้งกองทุนระดับ 50,000-100,000 ล้านบาท ชู ดอกเบี้ยต่ำ เพื่อเพิ่มโอกาส ให้คนไทย สามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ และ ประคองช่วยเหลือ กลุ่มลูกหนี้ ที่เคยตกหน้าผา NPLs ให้กลับเข้ามาในระบบ เนื่องจากเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากปัญหาดอกเบี้ยสูง เพราะเชื่อว่า ภาคอสังหาฯ จะสามารถช่วยสร้างแรงเหวี่ยงทางเศรษฐกิจได้ หากแก้ไขได้ตรงจุด ในยามที่แรงส่งของ “ต่างชาติ” มีน้อย และมีความกังวลตามมา…

ติดตามข้อมูลด้านเศรษฐกิจและนโยบายรัฐบาล กับ Thairath Money ได้ที่ 

https://www.thairath.co.th/money/economics/thailand_econ

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https://www.facebook.com/ThairathMoney