คนซื้อบ้าน ลุ้นมาตรการอสังหาฯ อุ้มลดค่าโอนฯ 0.01% ถึง 7 ล้านบาท ท่ามกลางสต๊อกรอขายสูงสุดในรอบ 29ปี

กลายเป็นข่าวใหญ่ ข่าวร้อน ข่าวสำคัญ ที่คนกำลังตัดสินใจจะ “ซื้อบ้าน” รอฟังความชัดเจนกันอยู่ สำหรับ กระทรวงการคลัง ได้เสนอมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ 4 เรื่องใหญ่ ให้คณะรัฐมนตรีวันนี้ พิจารณา 

1. การขยายเพดาน ลดค่าธรรมเนียม การโอนกรรมสิทธิ์ - ค่าจดจำนอง 0.01% ให้กับ “ที่อยู่อาศัย” ที่มีราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท (จากเดิมจำกัด 3 ล้านบาท) 
2. มาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับผู้ที่ต้องการปลูกบ้าน (สำหรับบ้านที่เริ่มปลูกสร้าง ไม่เกิน 31 ธ.ค. 2567)
3. มาตรการการสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อย ของ ธอส.ผ่านโครงการสินเชื่อบ้าน Happy Home (ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท)
4. มาตรการเสนออื่นๆ เช่น สมาคมอสังหาฯ ขอ ธปท.ผ่อนปรนหลักเกณฑ์ LTV ในปี 2567 - 2568 เปิดทางแก้กฎหมายต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี 

โดย “มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ” ที่สำคัญ และมีแนวโน้มความเป็นไปได้สูงสุด ที่จะได้รับการอนุมัติ คือ ข้อ 1 การขยายเพดาน ลดค่าธรรมเนียม การโอนกรรมสิทธิ์ และ ค่าจดจำนอง 0.01% (จากเดิม 1%) ให้กับ “ที่อยู่อาศัย” หรือ บ้าน และ คอนโดมิเนียม ทั้งโครงการใหม่ และ บ้านมือสอง ที่มีราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งระดับราคาเพิ่มขึ้นมาจากก่อนหน้านี้ ที่มาตรการขีดเส้น จำกัดไว้ แค่กลุ่มที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เท่านั้น 

มาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์ และ จดจำนอง 0.01% ถึงบ้านหลังละไม่เกิน 7 ล้าน 

ซึ่งมาตรการดังกล่าว คาดว่าจะมีส่วนช่วยสนับสนุน และ เร่งการตัดสินใจซื้อบ้านของคนไทยมากที่สุด เนื่องจาก เป็นการลดหย่อนภาระและค่าใช้จ่าย ณ วันโอนฯ ได้มาก เช่น เดิมที หากเราจะซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาท ปกติ ผู้ซื้อจะต้องชำระค่าโอนกรรมสิทธิ์ ที่ 1% ของมูลค่าบ้าน และค่าจดจำนองวงเงินกู้อีก 1% รวมค่าใช้จ่ายเบ็ดเสร็จ นับเป็นเงินถึง 1 แสนบาทเลยทีเดียว  

ท่ามกลาง แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยไทย ทั้งฝั่งผู้ซื้อ และ ผู้ขายในปีนี้ ไม่สดใสมากนัก ราคาต่อหน่วยของที่อยู่อาศัยเปิดใหม่มีแนวโน้มสูงขึ้น ทำให้กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพ กู้สินเชื่อผ่าน มีน้อยลง เมื่อเทียบกับรายได้ที่ไม่ได้เร่งตัวขึ้นตาม 

โดยราคาที่อยู่อาศัยที่มีการซื้อขายในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2566 พบมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ ประมาณ 3.6 ล้านบาท ปรับตัวขึ้นกว่า 24% จากค่าเฉลี่ยในช่วงปี 2556 - 2565 (ที่ประมาณ 2.9 ล้านบาท) ซึ่งเป็นอัตราการเพิ่มที่มากกว่าเมื่อเทียบ กับอัตราการเพิ่มขึ้นของรายได้ครัวเรือนในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล แม้ผู้ประกอบการต่างๆ จะพยายามกระตุ้นตลาด ด้วยการนำเสนอราคาพิเศษ พร้อมจัดโปรโมชันของสมนาคุณเพื่อระบายสินค้าในพอร์ตก็ตาม

สต๊อกบ้านรอขายพุ่งสูงสุดในรอบ 29 ปี คอนโด-ทาวน์เฮาส์มากสุด 

ช้อมูลของศูนย์วิจัยกสิกรไทย ยังเผยให้เห็นว่า ตลาดอสังหาฯ ปีนี้อยู่ในช่วงขาลง และ รอมาตรการรัฐมาสนับสนุนฝั่งผู้ซื้อ เพื่อระบายสต๊อกออก บนจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมที่สูงสุดในรอบ 29 ปี

การจองซื้อที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ยังไม่ดีขึ้น โดยผู้บริโภคยังชะลอการซื้อ จาก ข้อมูลของ Agency for Real Estate Affairs (AREA) ระบุว่า ช่วง 2 เดือน แรกปี 2567 ยอดจองซื้อที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ (Presales) ในเขตกรุงเทพฯ และ ปริมณฑลหดตัว 48.1% หรือมีจำนวนเพียง 6,769 หน่วย

ภาพรวมยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยหดตัวต่อเนื่อง แต่ที่อยู่อาศัยมือสอง ได้รับการตอบรับดีกว่าที่อยู่อาศัยใหม่ จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูล อสังหาริมทรัพย์ ในเดือน ม.ค. 67 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขต กรุงเทพฯ และปริมณฑล หดตัว 7.2% ซึ่งเป็นการลดลงเป็นเดือนที่ 12 ติดต่อกัน หรือมีจำนวนประมาณ 9,239 หน่วย 

ทั้งนี้ ประเด็นการเพิ่มขึ้นของจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสม ส่วนหนึ่ง ยังมาจาก ยอดขายโครงการใหม่มีจำนวนไม่สูงดังที่เคยผ่านมา ซึ่งทำให้มีการแข่งขันสูง ในบางพื้นที่ 

จากข้อมูลของ AREA ณ สิ้นปี 2566 ในเขตกรุงเทพฯ และ ปริมณฑลมีที่อยู่อาศัยรอขายสะสมกว่า 2.3 แสนหน่วย (สูงสุดในรอบ 29 ปี) และคาดว่าจะใช้เวลาในการระบายมากกว่า 3 ปี โดยกว่า 36% เป็นคอนโดมิเนียม และกลุ่มที่ต้องระวังคือระดับราคา 1-3 ล้านบาทที่มีหน่วย รอขายสะสมสูง สำหรับทาวน์เฮาส์มีสัดส่วน 34% โดยกลุ่มระดับราคา 2-3 ล้านบาท มีจำนวนรอขายมากกว่าครึ่ง

ขณะที่ กลุ่มบ้านเดี่ยวและแฝดมีจำนวนรอขายเร่งตัวขึ้น ซึ่งเป็นผลมาจากการเปิดโครงการจำนวนมาก โดยบ้านเดี่ยวที่ต้องระวังจะเป็นระดับราคา 5-10 ล้านบาท รวมทั้งราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ที่จำนวนกลุ่มลูกค้ามีขนาดเล็ก และผู้ประกอบการเข้ามาทำตลาดมาก ถึงแม้ว่าสัดส่วนรอขายจะยังน้อย หากเทียบกับกลุ่มอื่นๆ 

ที่มา : กระทรวงการคลัง, AREA, ศูนย์วิจัยกสิกรไทย 

ติดตามข้อมูลด้านเศรษฐกิจและนโยบายรัฐบาล กับ Thairath Money ได้ที่ 

https://www.thairath.co.th/money/economics/thailand_econ

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https://www.facebook.com/ThairathMoney