อสังหาฯ ปี 67 ความเสี่ยงรุมเร้า หนี้ครัวเรือนกดดัน บ้านต่ำกว่า 3 ล้าน ขายไม่ออก เสี่ยงลามบ้านหรู

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูล อสังหาริมทรัพย์ ให้ความเห็นว่า ภาวะตลาดอสังหาฯ ปี 67 โตกลางความเสี่ยง บ้านต่ำกว่า 3 ล้าน ขายไม่ออกต่อเนื่อง

โดยทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 มีแนวโน้มที่จะฟื้นตัว แต่ยังเผชิญความเสี่ยงในหลายประการ เช่น เศรษฐกิจโลกชะลอตัว ค่าครองชีพที่สูงขึ้น และปัญหาหนี้ครัวเรือน ที่ส่งผลต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยและการขอสินเชื่อ เนื่องจากสถาบันการเงินมีเกณฑ์ในการพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้น ทำให้ประชาชนเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก 

ซึ่งอาจส่งผลต่อที่อยู่อาศัยในระดับราคาปานกลาง ถึงระดับราคาต่ำ โดยเฉพาะระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ให้มีการซื้อขายและการโอนกรรมสิทธิ์อยู่ในภาวะทรงตัวในทิศทางที่ลดลง ซึ่งอาจส่งผลให้อุปทานที่อยู่อาศัยในกลุ่มนี้ มีหน่วยเหลือขายสะสมต่อเนื่อง และอาจมีอุปทานเหลือขายมากขึ้น หากมีการเติมอุปทานใหม่เข้ามามากกว่าความสามารถในการดูดซับของอุปสงค์ได้ ซึ่งเป็นความเสี่ยงที่ต้องจับตาและระมัดระวัง

อย่างไรก็ตาม ที่อยู่อาศัยในระดับราคาแพง หรือ ราคาเกินกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวราบ แม้ที่ผ่านมาจะมียอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ ที่ค่อนข้างทรงตัวอย่างต่อเนื่องในช่วงปี 2565 - 2566 แต่ก็มีข้อสังเกตว่า ที่อยู่อาศัยในระดับราคานี้มีอุปทานเข้ามาเพิ่มในตลาดอย่างต่อเนื่อง ซึ่งอาจส่งผลให้เกิดปริมาณ อุปทานส่วนเกินที่เริ่มสะสมมากขึ้น โดยคาดว่าหน่วยเหลือขายในปัจจุบัน อาจมากกว่ายอดขายในแต่ละไตรมาสถึง 10 เท่าในปัจจุบัน

สำหรับในปี 2566 เศรษฐกิจไทยเผชิญความเสี่ยง จากเศรษฐกิจโลกชะลอตัว สงครามการค้า ปัญหาหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูงถึง 90.9% ของ GDP ประกอบกับค่าครองชีพที่สูงขึ้นตั้งแต่ปี 2565 ปัจจัยลบเหล่านี้ ส่งผลโดยตรงต่ออุปสงค์ทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยและการขอสินเชื่อของประชาชนลดลง

โดยพบว่า การโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศมีจำนวน 366,825 หน่วย มูลค่า 1.05 ล้านล้านบาท ลดลง 6.6% และ 1.7% เมื่อเทียบกับปีก่อน ตามลำดับ ส่งผลให้มูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ มีจำนวน 678,347 ล้านบาท ลดลง 2.8% เมื่อเทียบกับปีก่อน

เมื่อพิจารณาถึงระดับราคาที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย พบว่า ภาพรวมหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ (ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง) ลดลงในทุกระดับราคาที่ไม่เกิน 5 ล้านบาท ซึ่งลดลงระหว่าง 1.7% ถึง 9.8% โดยระดับราคาที่มีการโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุดคือ ไม่เกิน 1 ล้านบาท และ 2-3 ล้านบาท แต่ระดับราคา 5 ล้านบาทขึ้นไปมีการขยายตัวในทุกระดับราคาระหว่าง 1.9-11.9%

การชะลอตัวของอุปสงค์ โดยเฉพาะอุปสงค์ในระดับรายได้ปานกลางถึงรายได้น้อย จุดกระแสให้ผู้ประกอบการได้เบนเข็มไปจับตลาดที่อยู่อาศัยราคาแพงมากขึ้น โดยจะเห็นได้ชัดใน พื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่มีการเปิดตัวบ้านเดี่ยวจำนวน 18,520 หน่วย มูลค่า 269,533 ล้านบาท ขยายตัว 5.7% และ 10.6% ตามลำดับ และบ้านแฝด 9,609 หน่วย มูลค่า 56,747 ล้านบาท ขยายตัว 7.7% และ 11.3% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

สวนทางการเปิดตัวทาวน์เฮาส์ใหม่ที่ลดลง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยสำหรับคนรายได้ปานกลางและรายได้น้อย โดยโครงการทาวน์เฮาส์เปิดตัวใหม่ มีจำนวน 20,427 หน่วย มูลค่า 69,679 ล้านบาทลดลง 22.1% และ 26.3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

ขณะที่อาคารชุดมีการเปิดตัวใหม่จำนวน 47,800 หน่วย ลดลงร้อยละ 14.5% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่กลับมีมูลค่าสูงถึง 196,595 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นว่า อาคารชุดที่เปิดตัวใหม่ในช่วงปี 2566 เป็นอาคารชุดที่มีราคาสูงกว่าปี 2565 ทั้งนี้ภาพรวมโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ ปี 2566 มีจำนวน 96,813 หน่วย ลดลง 11.4% แต่มีมูลค่า 597,272 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.7% เมื่อเทียบกับปีก่อน

จีนครองแชมป์ซื้อคอนโดอันดับ 1 พัทยาฮอตดึงรัสเซียเพิ่มส่วนแบ่ง

สำหรับสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ โดยภาพรวมปี 2566 มีต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด 14,449 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 13.4% ของหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งหมด โดยมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 73,161 ล้านบาท คิดเป็น สัดส่วน 24% ทั้งนี้ มีหน่วยโอนฯ เพิ่มขึ้น 25% ในขณะที่มูลค่าเพิ่มขึ้น 23.5%

โดยจีนยังคงครองแชมป์อันดับ 1 ในการซื้อห้องชุดมากที่สุด จำนวนถึง 6,614 หน่วย รวมพื้นที่ 261.035 ตร.ม. แต่เติบโตลดลงที่ 46% จาก 49% ในปี 2565 ทั้งนี้การเติบโตที่ลดลงไม่ได้สะท้อนว่าคนจีนซื้อคอนโดน้อยลง แต่มาจากสัดส่วนคนสัญชาติอื่นที่เข้ามาซื้อคอนโดในไทยมากขึ้น เช่น รัสเซีย ที่มีหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด เพิ่มขึ้นเป็น 9% จาก 7% ในปี 2565 โดยส่วนใหญ่นิยมซื้อคอนโดในโซนพัทยา

ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เนื่องจากที่ผ่านมาตลาดอาคคารชุดของไทยพึ่งพาจีนมากเกินไป ในขณะที่พม่าซื้อห้องชุดมากที่สุดเป็นอันดับ 4 แต่มีมูลค่าการซื้อสูงสุด ที่ราคาเฉลี่ย 6.6 ล้านบาท ส่วนสหราชอาณาจักรซื้อห้องชุด ที่มีขนาดพื้นที่เฉลี่ยสูงสุดที่ 56.5 ตร.ม.

ติดตามข้อมูลด้านเศรษฐกิจและนโยบายรัฐบาล กับ ThairathMoney ได้ที่ 

https://www.thairath.co.th/money/economics/thailand_econ

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้
https://www.facebook.com/ThairathMoney