เอกชนวิตกได้ไม่คุ้มเสียเสี่ยงถูกปั่นราคา จี้ทบทวนต่างชาติซื้อที่ดิน

เอกชนแนะรัฐปรับกฎเกณฑ์ต่างชาติซื้อที่ดินเพื่ออยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ หวั่นได้ไม่คุ้มกับเสีย อาจเกิดนอมินีรวมกลุ่มดันราคาที่ดินสูงเกินจริง คนไทยไม่สามารถจะซื้อได้ แถมซ้ำรอยคอนโด ที่ถูกต่างชาติซื้อเก็งกำไร ขณะที่ “ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้” ชี้เป็นเรื่องดี ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวม

นายธนิต โสรัตน์ ประธานกรรมการในเครือบริษัท วี-เซิร์ฟ กรุ๊ป และรองประธานสภาองค์การนายจ้างผู้ประกอบการค้าและอุตสาหกรรมไทย เปิดเผยว่า ตลอดสัปดาห์ที่ผ่านมา กระแสไม่เห็นด้วยกับมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ด้วยการให้ต่างชาติที่มีคุณสมบัติตามที่กำหนดมาซื้อที่ดินในไทย และต้องนำเงิน 40 ล้านบาท มาลงทุนเป็นเวลา 3 ปี เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤติโควิด เศรษฐกิจโลกชะลอตัวรุนแรง และนักเก็งกำไรจากจีนหายไปจากพิษเศรษฐกิจชะลอตัวในรอบหลายทศวรรษ ที่ผ่านมาต่างชาติ โดยเฉพาะจากจีน เข้ามาเก็งกำไรและครอบงำธุรกิจทั้งสีขาวและสีเทา ซึ่งเป็นที่รับรู้กัน แบ่งเป็นย่าน อาทิเช่น รัชดา, ห้วยขวาง, หลังมหาวิทยาลัยหอการค้าไทย ขยายไปชานเมืองด้วย

อย่างไรก็ตาม ก่อนอื่นแนวคิดการให้ต่างชาติสามารถซื้อที่ดินไม่ใช่พึ่งมีในรัฐบาลนี้ ที่ผ่านมาได้มีกฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์และเงื่อนไขมาตั้งแต่ปี 2545 เพียงแต่รัฐบาล พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรีและ รมว.กลาโหม นำมาปัดฝุ่นใหม่ เปลี่ยนจากระยะเวลาลงทุนจากเดิมไม่น้อยกว่า 5 ปี เป็น 3 ปี โดยระบุเงื่อนไขเป็นบุคคล 4 กลุ่ม ได้แก่ 1.ผู้มีฐานะมั่งคั่ง 2.ผู้ที่เข้ามาทำงานในประเทศระยะเวลายาว (LTR VISA) 3.ผู้เกษียณจากงาน และ 4.ผู้มีความสามารถพิเศษในสาขาต่างๆกำหนดรายได้เฉลี่ยต่อปีไม่น้อยกว่า 60,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ เป็นเงินไทยราวปีละ 2.268 ล้านบาท หรือเฉลี่ยเดือนละไม่เกิน 200,000 บาทต่อคน ดังนั้นหากกำหนดรายได้ระดับนี้ จะเรียกว่าผู้มีฐานะมั่งคั่งได้อย่างไร แม้แต่คนไทยมีรายได้ระดับนี้ยังไม่สามารถซื้อหรือผ่อนบ้านพร้อมที่ดิน 1 ไร่ใน กทม.ได้เลย

นายธนิต กล่าวต่อว่า การกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยวิธีนี้อาจได้ไม่คุ้มเสีย เพราะข้อเท็จจริงแล้ว ต่างชาติสามารถซื้ออาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมได้อยู่แล้ว โดยปีที่ผ่านมา คนจีนซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้วกว่า 23,000 ล้านบาทส่วนใหญ่ซื้อเพื่อเก็งกำไร มีคอนโดเหลือขายไม่ออก แม้แต่ สปป.ลาวและกัมพูชาก็หนักกว่าไทย แต่นักลงทุนจีนสร้างและขายกันเอง ที่ต้องเข้าใจเบื้องต้นการนำเงินเข้ามาลงทุนมาลงทุนตามมาตรการนี้เป็นเพียงเสริมสภาพคล่อง เข้ามาลงทุนในพันธบัตร, ตราสารหนี้, หุ้นนิติบุคคล ไม่ได้ส่งเสริมการใช้จ่ายหรือกระตุ้นเศรษฐกิจและไม่ได้สร้างการจ้างงาน ขณะที่เงินลงทุนเพียง 40 ล้านบาท สำหรับต่างชาติ โดยเฉพาะนักเก็งกำไรเป็นเพียงเศษเงินเท่านั้น

สำหรับประเด็นที่ผู้คนจำนวนมากกังวลว่าจะมีการเก็งกำไรที่ดินไม่ใช่เพียง กทม. แต่ครอบคลุมไปถึงพื้นที่เขตเทศบาลทั่วประเทศ ถึงจะกำหนดไว้ว่าต้องเป็นเขตที่อยู่อาศัยและเป็นไปตามกฎหมายผังเมืองก็ตาม แต่ด้วยเงื่อนไขเม็ดเงินลงทุนไม่มากพอ อาจทำให้เกิดนอมินีมีการรวมกลุ่มกัน ทำให้ราคาที่ดินสูงเกินกำลังที่คนไทยจะซื้อได้ อีกทั้งอาจมีบ้านเช่าหรือเกสท์เฮาส์ ที่เจ้าของเป็นต่างชาติ เข้ามาทำธุรกิจครบวงจร หากรัฐบาลต้องการเดินหน้ามาตรการนี้ควรเพิ่มเม็ดเงินลงทุนเป็นอย่างน้อย 5 ล้านเหรียญสหรัฐฯ หรือประมาณ 190 ล้านบาท (อัตราแลกเปลี่ยน 38 บาทต่อดอลลาร์สหรัฐฯ) ระยะเวลานำเงินกลับไม่ต่ำกว่า 5 ปี อีกทั้งต้องเพิ่มรายได้ของบุคคลเป้าหมายเฉลี่ยต่อปีจากเดิม 60,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ เพราะเงินจำนวนนี้ไม่ใช่รายได้ของผู้มีฐานะมั่งคั่ง ที่จะนำเงินมาใช้จ่ายกระตุ้นเศรษฐกิจได้มาก ควรเพิ่มรายได้ขั้นต่ำเป็นปีละ 160,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ หรือเฉลี่ยเดือนละ 500,000 บาท

นอกจากนี้ควรแก้ไขหลักเกณฑ์การซื้อที่ดินต้องเข้ามาซื้อบ้านพร้อมที่ดินไม่ใช่ ซื้อที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ซึ่งข้อความนี้คล้ายกันแต่ไม่เหมือนกัน ดังนั้น มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจให้ต่างชาติซื้อที่ดิน ควรมีความชัดเจนว่าประเทศไทยอับจนอย่างไรจึงต้องขับเคลื่อนมาตรการนี้ออกมา กลุ่มใดได้ประโยชน์ เม็ดเงินที่ได้คุ้มกับที่ต้องเสียไปหรือไม่ และที่สำคัญควรมีระยะเวลาของมาตรการไม่ใช่เปิดกว้าง มิเช่นนั้นจะเกิดความเสียหายในอนาคตได้

นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จากการที่รัฐบาลปลดล็อกให้ต่างชาติสามารถถือครองที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ โดยต้องลงทุนไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาท ระยะเวลาการลงทุนไม่น้อยกว่า 3 ปีนับจากวันที่ยื่นขอนั้น นับเป็นเรื่องที่ดี เนื่องจากจะช่วยกระตุ้นภาพรวมเศรษฐกิจ ส่งผลดีทางด้านการเงิน ประกอบกับสถานการณ์ค่าเงินบาทที่อ่อนตัวลง ขณะที่เงินดอลลาร์แข็งค่าขึ้น จึงเป็นโอกาสดีที่จะดึงเม็ดเงินเข้ามาในประเทศไทย ตราสารทางเงิน เมื่อได้รับการส่งเสริมในการลงทุน จะส่งผลดีทั้งตลาดโดยรวม ทุกธุรกิจจะได้รับโอกาสไปพร้อมกัน ซึ่งตลาดบ้านจัดสรรระดับบน ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ที่มีราวๆ 10% ของตลาดทั้งหมด จะมีโอกาสในการเติบโตสูง เพราะไม่ได้เข้าไปแย่งซื้อกับคนไทย ไม่มีผลต่อราคาบ้านแพงขึ้น

“หากมาตรการนี้ประสบความสำเร็จ อาจจะลองขยายตลาดบ้านจัดสรรในต่างจังหวัด อาจจะราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป เป็นโอกาสที่ดี จะมีเงินที่จะเข้ามาใช้จ่ายในประเทศไทย เป็นต่างชาติที่มีศักยภาพ (Well Foreigner) มากระตุ้นเศรษฐกิจในไทย หากลองคำนวณดูคร่าวๆ เมื่อเขาเข้ามาลงทุน มาซื้อที่อยู่อาศัย และใช้จ่ายต่างๆแล้ว เราอาจจะได้เงินจากมาตรการนี้ไม่ต่ำกว่า 70 ล้านบาทต่อหนึ่งครอบครัว เป็นการสร้างเม็ดเงินผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (จีดีพี) ใหม่ที่ไม่เคยมีมาก่อน การเพิ่มจำนวน Well Foreigner ที่เข้ามาอยู่อาศัยในเมืองไทย และช่วยเพิ่มประชากรที่มีคุณภาพเป็นเรื่องที่สำคัญมาก ซึ่งเราสามารถสร้างธุรกิจเพิ่มเติม เพื่อปรับสมดุลสู่การแข่งขันได้”.