The Issue : รอดูอาการ จ่ายยาตรงโรคหรือไม่

นับเป็นเรื่องราวดีๆ ที่เมื่อช่วงวันที่ 20 ม.ค.ที่ผ่านมา

ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ประกาศปรับปรุงเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ในการกำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to value หรือ LTV) ใหม่

โดยครั้งนี้ ธปท.ยอมในส่วนของการให้มีการบวกเพิ่มในการขอกู้สินเชื่อ (ท็อปอัป) สามารถให้ทางธนาคารเพิ่มวงเงินสินเชื่อเพื่อใช้ในการตกแต่ง หรือซื้อเฟอร์นิเจอร์ได้อีก 10% สำหรับปล่อยกู้บ้านและคอนโดมิเนียมสัญญาแรก โดยไม่ต้องใช้หลักทรัพย์มาค้ำประกันเพิ่ม

พูดง่ายๆคือ ผู้ที่จะขอสินเชื่อกู้ซื้อที่อยู่อาศัยจะกู้ได้เป็น 100%+10%

นอกจากนี้ หลักเกณฑ์ที่ปรับแก้ใหม่นั้น ยังมีในส่วนที่หากผู้กู้สัญญาแรกต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มเป็นหลังที่ 2 โดยหากผ่อนชำระสัญญาแรกมาแล้ว 2 ปี ก็สามารถซื้อหลังที่ 2 โดยวางเงินดาวน์เพียง 10%

จากจุดนี้เองก็มีหลายคนเกิดคำถามขึ้นว่า และหากจะให้ยกเลิกมาตรการ LTV นี้ไปเลยได้หรือไม่ เพื่อเป็นการกระตุ้นในภาคอสังหาริมทรัพย์กลับฟื้นคืนชีพอีกครั้ง

โดยจากนั้นไม่นานก็มีคำชี้แจงจาก ธปท.ออกมาดับฝันว่า ณ เวลานี้คงยังไม่สามารถยกเลิกมาตรการ LTV ได้ เนื่องด้วยยังเห็น การเก็งกำไรเกิดขึ้น โดยเฉพาะการซื้อบ้านหลังแรก และหลังที่ 2 ในปีเดียวกันในอัตราที่สูง

ซึ่งมองว่าการที่ ธปท.ยอมปรับแก้เกณฑ์ LTV ครั้งนี้ เหตุผลหนึ่งคงเห็นตัวเลขยอดขายของเหล่าผู้ประกอบการร่วง ลดวูบกันถ้วนหน้า

รวมถึงปริมาณ ของจำนวนที่อยู่อาศัย (ซัพพลาย) ที่คงค้างอยู่ในตลาดเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะในกลุ่มของคอนโดมิเนียม ที่ก่อนหน้านี้เหล่าผู้ประกอบการต่างอัดกำลังผลิตเข้าสู่ตลาดเป็นจำนวนมาก รวมถึงการที่ประเทศไทยต้องเผชิญกับปัจจัยลบรุมเร้ามากมาย

ซึ่งสิ่งเหล่านี้พอจะเป็นสัญญาณเตือนที่จะให้มีการยกเลิกมาตรการ LTV ไปเลยดีกว่ามั้ย จุดนี้ก็อยากให้ ธปท.พิจารณาให้รอบคอบ และรวดเร็ว ก่อนที่ทุกอย่างจะแย่ไปกว่าที่เป็นอยู่

อีกทั้งจากการสอบถามผู้ประกอบการอสังหาฯ ก็พบว่า กลุ่มลูกค้า มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองในแต่ละปีไม่น้อยลงเลย แต่ส่วนใหญ่จะไปตกม้าตายกันตรงตอนขอสินเชื่อ ซึ่งในระยะหลังทุกธนาคารต่างเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อกันอยู่แล้ว

พอมาผสมผสานการที่ ธปท.บังคับใช้เกณฑ์ LTV ก็ส่งผลให้การอนุมัติมีความเข้มข้น ที่ดับเบิ้ลความยากไปอีกขั้น

แต่ในความโหดร้ายที่ลูกค้า รวมถึงตัวผู้ประกอบการต้องเผชิญกับปัญหา LTV อยู่นั้น

อีกมุมก็อยากให้มองว่าเป็นเรื่องที่ดี เนื่องด้วยถือเป็นการช่วยลดลูกค้ากลุ่มที่ตั้งหน้าตั้งตาซื้อเก็งกำไร รวมถึงฝึกวินัยการออมให้คนไทย โดยผู้ที่จะซื้อบ้านต้องมีเงินเก็บไว้จำนวนหนึ่ง ทั้งเพื่อการผ่อนดาวน์ หรือไม่ก็ใช้จ่ายในวันทำสัญญา ซึ่งไม่ใช่ จะหวังพึ่งแต่เงินอนุมัติจากธนาคารเพียงอย่างเดียว

นอกจากนี้ ยังมีเรื่องให้ได้เซอร์ไพรส์อีก เมื่อวันที่ 5 ก.พ.ที่ผ่านมา คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) มีมติเป็นเอกฉันท์ให้ลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% ต่อปี จาก 1.25% เหลือ 1.00% ต่อปี โดยให้มีผลทันที

ซึ่งการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายครั้งนี้ ถือว่าเป็นอัตราดอกเบี้ยในระดับที่ต่ำที่สุดเป็นประวัติการณ์

และในวันเดียวกัน รวมถึงวันต่อๆมา หลายธนาคารต่างดาหน้าประกาศปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลง

แน่นอนผลที่ตามมาดอกเบี้ยที่ลดลงก็ทำให้ภาระในการผ่อนชำระต่องวดของผู้กู้สินเชื่อลดลง ซึ่งก็อาจมีส่วนช่วยกระตุ้นบรรยากาศการหาซื้อ และพร้อมเป็นหนี้เพื่อที่อยู่อาศัยได้ไม่น้อย

ทั้งนี้ จากการสัมภาษณ์ผู้ประกอบการ ส่วนใหญ่ก็พูดเป็นทิศทางเดียวกันว่า เป็นเรื่องดีที่ภาครัฐเริ่มเห็นปัญหาและรีบเข้ามาแก้ไข ไม่ปล่อยให้อาการหนักจนเกินเยียวยาไปกว่านี้

โดยเริ่มเห็นสัญญาณการกลับมาของกลุ่มลูกค้าที่หาซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง ซึ่งเวลานี้ถือเป็นโอกาสเหมาะเจาะอย่างมาก

แต่ในมุมมองที่ว่าเป็นเรื่องดีแล้วนั้น ก็มีบ้างที่ผู้ประกอบการเห็นต่าง มองว่าการปรับเกณฑ์ LTV ใหม่นี้อาจไม่ได้ช่วยกระตุ้นความอยากซื้อบ้านได้มากนัก ซึ่งอยากให้ปรับเกณฑ์สัญญาที่ 2 (การขอสินเชื่อบ้านหลังที่ 2) ให้ได้สิทธิ์เช่นเดียวกับบ้านหลังแรก คือกู้ได้ 100% รวมถึงบางรายก็มองว่าเป็นการแก้ปัญหาที่ไม่ตรงจุด

งานนี้ก็คงต้องดูสถานการณ์กันสักระยะ ว่าผลลัพธ์หลังปรับเกณฑ์ LTV ไปแล้ว ภาพรวมเป็นอย่างไร เพื่อเป็นข้อมูลในการจ่ายยาของภาครัฐในครั้งถัดไป!!

ธนาวิทย์ เมฆดำ