4 เช็กลิสต์จำเป็น ซื้อบ้านและคอนโดอย่างไร ไม่ให้ปวดใจภายหลัง

ที่อยู่อาศัยนั้นถือว่าเป็นหนึ่งในปัจจัย 4 ที่สำคัญของมนุษย์ หลายคนมีความฝันที่อยากจะเป็นเจ้าของบ้านหรือคอนโดมิเนียมสักห้อง

อย่างไรก็ดีแม้ว่าเราอาจมีก้อนเงินพร้อมแล้วในระดับหนึ่ง แต่การที่เรารีบร้อนซื้อที่อยู่อาศัย อาจทำให้เราปวดใจได้จากปัจจัยอันหลากหลายในภายหลัง

มาดูกันว่าเรื่องสำคัญในการซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมแบบคร่าวๆ นั้นมีอะไรกันบ้างครับ

ตรวจเช็กสภาพคล่องของเราก่อน

เรื่องนี้หลายคนคิดอาจว่าตัวเองมีความรอบคอบในระดับหนึ่งแล้วในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย แต่ในความเป็นจริงแล้วถ้าหากเราซื้อที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียม สมมติว่าเรามีเงินเดือน 25,000 บาท เราจะสามารถกู้เงินมาซื้อที่อยู่อาศัยได้ราว 40-50 เท่าของเงินเดือน นั่นหมายความว่าเราจะได้ที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 1-1.25 ล้านบาทเท่านั้นครับ ยกเว้นว่าตำแหน่งการงานเราเติบโตมากขึ้น ส่งผลให้เงินเดือนมากขึ้นทำให้เรามีโอกาสสามารถกู้เงินได้มากขึ้นครับ

แต่ถ้าหากต้องการที่จะเผื่อค่าตกแต่งจิปาถะอาจต้องรวมค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นไปอีก ซึ่งขึ้นอยู่กับแต่ละคน รวมถึงค่าใช้จ่ายแฝงอื่นๆ เช่น ค่าธุรกรรม ประกันภัย ค่าส่วนกลาง รวมทั้งหมดที่ว่ามาอาจทำให้เรามีค่าใช้จ่ายเยอะทีเดียว

ค่าใช้จ่ายที่ว่ามานั้น ทำให้เราต้องวกกลับมาคุยกันอีกครั้งว่า เรามีรายได้ต่อเดือนที่เพียงพอในการผ่อนบ้านหรือไม่ รวมถึงค่าใช้จ่ายต่างๆ และอาชีพที่เราทำงานมีความเปราะบางจากเศรษฐกิจหรือไม่

ในช่วงที่ผ่านมา ผมมีโอกาสได้พูดคุยกับผู้ประกอบการและคนที่ทำงานในองค์กรขนาดใหญ่ พวกเขาเล่าว่าก่อนหน้านี้ เคยมีรายได้ที่สูงมาก สามารถผ่อนที่อยู่อาศัยราคาแพงได้สบายๆ แต่เมื่อเกิดการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 เริ่มทำให้พวกเขาเกิดความกังวลว่ารายได้ที่หดหายไป อาจทำให้แม้แต่ผู้ประกอบการและคนที่มีรายได้สูง ก็อาจไม่สามารถผ่อนที่อยู่อาศัยได้อีกต่อไป

สำหรับคำแนะนำในช่วงเวลาเช่นนี้ ค่าใช้จ่ายในการผ่อนที่อยู่อาศัยไม่จะควรมากกว่า 25 - 30 เปอร์เซ็นต์ของเงินเดือน และถ้านับรวมอัตราหนี้สินต่อเงินเดือนของเรา เมื่อรวมค่าผ่อนที่อยู่อาศัยไม่ควรที่จะเกิน 40 เปอร์เซ็นต์ของเงินเดือนครับ

ทำเลที่อยู่ เมื่อมองไปในระยะยาว

แม้ว่าที่อยู่ตามชานเมืองอาจมีราคาที่ถูกกว่าในเมืองก็จริง แต่การอยู่ชานเมืองจะมีค่าใช้จ่ายในการเดินทางเข้ามาร่วมด้วย ซึ่งที่อยู่อาศัยชานเมืองของเรามีบริการขนส่งสาธารณะอาจได้เปรียบตรงนี้บ้าง แต่ถ้าหากอยู่ชานเมืองออกไปอีก เราอาจต้องคิดถึงค่าใช้จ่ายเรื่องนี้อย่างจริงจังครับ เพราะค่าใช้จ่ายแฝงจะตามมาอีกมาก

นอกจากนี้ ไม่ใช่แค่เรื่องของการเดินทางด้วยนะครับ แต่สภาพแวดล้อมของที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นการหาของกิน บรรยากาศเหมาะสมกับเราหรือไม่ เช่น ชอบความเงียบสงบ หรือเน้นใกล้แหล่งชุมชน เป็นต้น

ประเด็นนี้ ผมเคยมีประสบการณ์พบเจอผู้ซื้อที่อยู่อาศัยตามชานเมือง โดยเลือกซื้อเพราะว่าราคาถูกกว่าในเมือง อย่างไรก็ตาม เมื่อหน้าที่การงานสูงขึ้น เวลาที่ต้องกลับบ้านก็ต้องเปลี่ยนไป ต้องกลับดึกมากขึ้นแทบทุกวัน ท้ายที่สุดเจ้าตัวต้องกลับมาหาคอนโดมิเนียมกลางเมือง

ขณะเดียวกันที่อยู่อาศัยในชานเมืองของเจ้าตัวนั้นก็พยายามหาคนซื้อต่อให้ได้ ซึ่งก็ไม่ใช่เรื่องง่ายนักกว่าที่จะมีคนมาสนใจซื้อ ถ้าหากต้องการรีบขายออกให้ไวที่สุด ก็จำเป็นต้องลดราคาลง เป็นเรื่องที่ต้องนำมาพิจารณาประกอบ

อย่างไรก็ดีเรื่องนี้อาจเป็นข้อดีสำหรับผู้ที่มีเงินเหลือหรือมีรายได้ที่สามารถผ่อนที่อยู่อาศัยได้อย่างสบาย เนื่องจากในช่วงที่ผ่านมา ที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมกลางเมืองนั้นลดราคาลงมาระดับหลายสิบเปอร์เซ็นต์ และยิ่งไม่ต้องพูดถึงที่อยู่อาศัยย่านชานเมืองเลยครับ ซึ่งตรงกับวลีที่ว่า “ตลาดเป็นของผู้ซื้ออย่างแท้จริง”

ได้สินเชื่อดี ช่วยเซฟเงินไปได้เยอะ

ถ้าหากเราเตรียมพร้อม ตั้งใจที่จะมีที่อยู่อาศัยก็ได้เวลาที่จะต้องมาดูเรื่องของสินเชื่อสำหรับที่อยู่อาศัยครับ ขั้นตอนนี้ถือเป็นขั้นตอนสำคัญไม่น้อยกว่าการเลือกที่อยู่อาศัย โดยวงเงินของที่อยู่อาศัยนั้นส่วนมากแล้วธนาคารมักปล่อยสินเชื่ออยู่ในช่วง 70 - 95 เปอร์เซ็นต์ของราคาที่อยู่อาศัยเราครับ และระยะเวลาของสินเชื่อส่วนใหญ่จะอยู่ที่ 30 ปี

ขณะที่ประเภทของอัตราดอกเบี้ยแต่ละธนาคารนั้นจะมีแตกต่างกันไป ประกอบไปด้วย Fixed Rate ซึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้คงที่ เช่น 6.5 เปอร์เซ็นต์ Float Rate อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบลอยตัว ขึ้นกับอัตราดอกเบี้ยช่วงนั้นๆ Mixed Rate อัตราดอกเบี้ยแบบผสมระหว่าง Fixed Rate และ Float Rate โดยเป็นแบบอัตราดอกเบี้ยคงที่ในอัตราที่ธนาคารกำหนด หลังจากนั้นอัตราดอกเบี้ยจะปรับเป็นแบบไม่คงที่ ตามเงื่อนไขของธนาคารที่ปล่อยกู้ให้เรา

ขอย้ำสักนิดว่าประเภทของอัตราดอกเบี้ยนั้นก็ต้องดูให้เหมาะสมกับตัวเองด้วยนะครับ

ในช่วงเวลาของการหาสินเชื่อบ้าน ผมขอแนะนำว่าค่อยๆ ใช้เวลาในการหาสินเชื่อ เพราะเงื่อนไขของแต่ละธนาคารไม่เหมือนกัน รวมถึงต้องดูปัจจัยของเศรษฐกิจไทยด้วย โดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่งจะส่งผลต่อดอกเบี้ยของสินเชื่อสำหรับที่อยู่อาศัยอย่างมาก

สำหรับปัจจัยสำคัญที่ธนาคารจะปล่อยกู้สินเชื่อให้กับเราหรือไม่นั้น ส่วนใหญ่ธนาคารมองว่ารายได้จากอาชีพของเรานั้นสามารถที่จะผ่อนชำระสินเชื่อในระยะยาวได้ครับ ดังนั้นแล้วการเตรียมหลักฐานในการขอสินเชื่อก็เป็นเรื่องสำคัญครับ

นอกจากนี้ถ้าถึงระยะเวลาหนึ่งหากเราต้องการที่จะรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัย ถ้าหากเราได้โปรโมชั่นจากธนาคารที่ดี เนื่องจากการแข่งขันของธนาคารหลายๆ แห่ง จะทำให้เราสามารถประหยัดเงินจากอัตราดอกเบี้ยหรือค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องไปได้พอสมควรครับ

ตรวจสอบบ้านให้ดีก่อนรับ อีกจุดสำคัญที่อย่าลืม

หลังจากที่เราได้เล็งที่อยู่อาศัยที่เราชอบ สินเชื่อที่โดนใจแล้ว ท้ายที่สุดคือเรื่องของการตรวจสอบรับที่อยู่อาศัยของเรา แม้ว่าเรื่องนี้เหมือนจะเป็นเรื่องเล็ก แต่ผมเองกลับมองว่าเรื่องนี้เป็นเรื่องใหญ่มาก ถ้าหากเราย้อนกลับไป 3-4 ปีที่ผ่านมา เจ้าของบ้านหลายหลังที่ลงข่าวตามสื่อไม่ว่าจะเป็นหนังสือพิมพ์ หรือโทรทัศน์ ต่างประสบปัญหาบ้านทรุด โครงสร้างระบบระบายน้ำของบ้าน จนไปถึงระบบไฟฟ้า เป็นต้น

การตรวจสอบบ้านนั้นเราสามารถทำได้ด้วยตนเอง ถ้าหากมีความรู้ในด้านนี้นะครับ แต่ถ้าไม่เชี่ยวชาญ เราสามารถว่าจ้างผู้เชี่ยวชาญมาช่วยตรวจสอบบ้านได้ แม้ส่วนนี้จะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น แต่การตรวจสอบบ้านให้ดีตั้งแต่แรกจะช่วยประหยัดจากการสูญเสียเงินในการซ่อมที่อยู่อาศัยของเราในระยะยาว

ผมหวังว่าท้ายที่สุดนี้ 4 เรื่องใหญ่ที่ว่าไปนั้นจะช่วยให้เรามีที่อยู่อาศัยที่ตรงใจและตรงกับสภาพการเงินที่เรามีมากที่สุด ไม่ว่าคุณจะอยู่ในย่านกลางเมืองอันแสนสนุกหรือแถบชานเมืองอันแสนสงบครับ

ที่มา:

Money Under 30 - Buying Your First Home? Make Sure You're Financially Prepared With These Steps

Investopedia - 6 Financial Prerequisites for Buying a House

Keyhomechecker - ทำไมถึงต้องตรวจรับบ้านใหม่ก่อนโอน

วิญญู วานิชศิริโรจน์ - ตรวจรับบ้านก่อนโอนแบบผู้ไม่รู้