“บ้านมือสอง” หนึ่งในตัวเลือกของการซื้อที่พักอาศัยที่น่าสนใจสำหรับยุคนี้ ทั้งราคาที่จับต้องได้และยังมีให้เลือกหลายทำเล แต่ก่อนซื้อต้องดูอะไรบ้างเพื่อไม่ให้โดนหลอก
“บ้านมือสอง” คือหนึ่งในที่อยู่อาศัยที่เป็นตัวเลือกที่น่าสนใจของคนหาบ้านยุคนี้ แต่การจะเลือกซื้อบ้านมือสองสักหลังก็ต้องตัดสินใจให้ดีเพื่อไม่ให้โดนหลอกหรือโดนย้อมแมวขาย ซึ่งดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ได้มีข้อแนะนำเพื่อใช้ในการตรวจสอบก่อนตัดสินใจเป็นเจ้าของบ้านมือสอง หรือคอนโดฯ มือสอง เพื่อป้องกันการเกิดปัญหาตามมาในภายหลัง
6 วิธีเลือกซื้อบ้านมือสอง
1. รู้เหตุผลที่แท้จริงในการขายบ้านมือสอง
สิ่งแรกที่ควรพิจารณาก่อนตัดสินใจซื้อบ้านมือสอง หรือคอนโดฯ มือสอง คือเหตุผลในการประกาศขายของเจ้าของเดิม เพื่อนำมาประกอบการตัดสินใจและต่อรองราคา เนื่องจากบางสาเหตุอาจส่งผลกระทบในอนาคตได้ เช่น ขายบ้านเนื่องจากมีภาระหนี้สิน หรือถูกเจ้าหนี้บังคับขาย หรือขายเพราะปัญหาเสียงรบกวนจากเพื่อนบ้าน
2. เช็กสภาพบ้านมือสองให้ละเอียดก่อนตัดสินใจซื้อ
ผู้ซื้อควรสังเกตรายละเอียดโครงสร้างบ้านมือสองและสภาพแวดล้อมต่างๆ ประกอบด้วยเช่นกัน เนื่องจากเจ้าของเดิมอาจจงใจไม่แจ้งปัญหาด้านโครงสร้าง หรือการใช้งานอื่นๆ ให้ผู้ซื้อทราบ เพื่อหลีกเลี่ยงการถูกกดราคาก็เป็นได้ เช่น พื้นดินรอบบ้านหรือรั้วทรุดตัว เสาหรือคานมีรอยแตกร้าวลึก หากพบปัญหาเหล่านี้ ผู้ซื้อควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อประเมินค่าใช้จ่ายในการแก้ไข ก่อนตกลงต่อรองเรื่องราคากับเจ้าของเดิมอีกครั้ง
3. ตรวจสอบกรรมสิทธิ์ของบ้านมือสอง หรือคอนโดฯ มือสอง
...
อีกหนึ่งขั้นตอนสำคัญคือการตรวจสอบให้ละเอียดว่าโฉนดที่ดินของบ้านมือสอง หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคอนโดฯ มือสอง ที่จะซื้อนั้นถูกต้องหรือไม่ เนื่องจากโฉนดที่ผู้ขายนำมาให้อาจจะเป็นข้อมูลที่ไม่ถูกต้องหรือมีการปลอมแปลง หรือถูกอายัดตามกฎหมาย ผู้ซื้อจึงควรตรวจสอบรายละเอียดว่าใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่แท้จริงก่อน เพื่อป้องกันกรณีที่ผู้ประกาศขายไม่ใช่เจ้าของบ้านตัวจริง แล้วแอบอ้างขายบ้านมือสองของผู้อื่น ซึ่งหากได้ตกลงทำการซื้อขายเรียบร้อยแล้ว จะทำให้ผู้ซื้อเกิดปัญหาตามมาในภายหลังได้ ในกรณีที่จำเป็นต้องตกลงซื้อขายกับผู้อื่น เช่น ญาติของเจ้าของเดิม จะต้องให้ผู้ขายนั้นแสดงหลักฐานใบมอบอำนาจพร้อมหลักฐานประกอบอื่น ๆ ที่ชัดเจนก่อนเสมอ
4. “ใบปลอดหนี้” สิ่งจำเป็นในการซื้อขาย
ใบปลอดหนี้ คือเอกสารที่ระบุรายละเอียดเกี่ยวกับการชำระเงินค่าส่วนกลางในการอยู่อาศัยในคอนโดฯ หากขาดเอกสารนี้จะไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินได้ โดยผู้ขายต้องเป็นผู้ดำเนินการขอเอกสารนี้ที่สำนักงานนิติบุคคล เพื่อจัดการค่าใช้จ่ายค้างชำระ (ถ้ามี) ซึ่งประเด็นนี้ถือเป็นเรื่องสำคัญที่ผู้ซื้อควรตรวจสอบให้ดีว่าเจ้าของเดิมค้างจ่ายค่าส่วนกลางหรือมีหนี้ค้างอื่นกับทางนิติบุคคลหรือไม่ และแจ้งให้ผู้ขายจัดการเคลียร์หนี้ค้างให้เรียบร้อย ไม่เช่นนั้นผู้ซื้อจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบชำระหนี้เอง
5. ตกลงรายละเอียดสัญญา และค่าใช้จ่ายวันโอน
เมื่อได้บ้านมือสองที่ถูกใจแล้ว ผู้ซื้อควรติดต่อผู้ขายเพื่อตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจน โดยควรระบุราคาที่ตกลงซื้อขาย รวมถึงค่ามัดจำ และระยะเวลาที่ต้องชำระส่วนที่เหลือให้ชัดเจน หากผู้ซื้อไม่สามารถชำระเงินส่วนที่เหลือได้ภายในกำหนด ผู้ขายก็จะมีสิทธิ์ยึดเงินมัดจำเช่นกัน ซึ่งเมื่อทำสัญญาจะซื้อจะขายเรียบร้อยแล้ว ผู้ขายจะต้องให้สำเนาโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเพื่อใช้เป็นเอกสารในการดำเนินการยื่นกู้กับสถาบันการเงิน นอกจากนี้ ในสัญญาจะซื้อจะขายต้องระบุรายละเอียดในเรื่องค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ให้ชัดเจนว่า ฝ่ายผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง หรือตกลงแบ่งจ่ายกันอย่างไร หลัก ๆ แล้วผู้ซื้อจะมีค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ ดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 2% ของราคาประเมินที่ดินหรือราคาซื้อขาย ส่วนใหญ่แบ่งจ่ายคนละครึ่งกับผู้ขาย (หากราคาที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท ค่าโอนกรรมสิทธิ์จะเหลือ 1%)
- ค่าจดจำนอง 1% ของยอดเงินกู้ทั้งหมด ในกรณีที่ขอยื่นกู้กับสถาบันการเงินเท่านั้น (หากราคาที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท ค่าจดจำนองจะเหลือ 0.01%)
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดิน
6. เลือกเอเจนต์ที่มีความน่าเชื่อถือเป็นตัวช่วยซื้อบ้านมือสอง
การซื้อบ้านมือสอง หรือคอนโดฯ มือสอง มีรายละเอียดที่แตกต่างไปจากการซื้อบ้านใหม่ไม่น้อย จึงอาจเป็นเรื่องท้าทายสำหรับผู้ซื้อที่ไม่เคยมีประสบการณ์มาก่อน การเลือกใช้บริการนายหน้าหรือเอเจนต์อสังหาฯ จึงเป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจ นอกจากเอเจนต์จะเป็นผู้เชี่ยวชาญในธุรกิจอสังหาฯ แล้ว ยังสามารถให้คำแนะนำและอำนวยความสะดวกในขั้นตอนต่างๆ ได้เป็นอย่างดี ซึ่งช่วยประหยัดเวลาของผู้ซื้อมือใหม่ได้ไม่น้อย
นอกจากนี้ จากผลสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัย DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด พบว่ามากกว่าครึ่งของผู้บริโภค (56%) ตัดสินใจเลือกซื้ออสังหาฯ ผ่านเอเจนต์อสังหาฯ เพราะช่วยประหยัดเวลา ขณะที่ 48% มองว่าเอเจนต์อสังหาฯ มีความรู้และความเชี่ยวชาญมากกว่า อย่างไรก็ดี หากผู้บริโภคไม่มั่นใจกับเอเจนต์อสังหาฯ ก็สามารถเลือกใช้เอเจนต์ที่ได้รับการยืนยันตัวตน (Agent Verification) โดยเอเจนต์จะผ่านการลงทะเบียนยืนยันตัวตนและแสดงข้อมูลการติดต่อ ซึ่งทำให้มีความน่าเชื่อถือในการซื้อบ้านมือสองยิ่งขึ้น
...
ข้อดีของบ้านมือสองที่ไม่ควรมองข้าม
สำหรับข้อดีของบ้านมือสอง หรือคอนโดฯ มือสอง ที่ตอบโจทย์กับยุคเศรษฐกิจฝืดเคือง แต่การมีที่อยู่อาศัยก็ยังเป็นเรื่องจำเป็น ดังนั้นการเลือกซื้อบ้านมือสองจึงเป็นตัวเลือกการลงทุนที่น่าสนใจและคุ้มค่า ซึ่งนอกจากราคาที่เอื้อมถึงได้มากกว่าบ้านหรือคอนโดฯ มือหนึ่งแล้วยังมีเรื่องอื่นๆ ที่น่าสนใจอีกด้วย
1. ได้บ้านมือสองในราคาเอื้อมถึง เพิ่มโอกาสต่อรองราคา
ปัจจัยสำคัญในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยสักแห่งก็คือราคา โดยเฉพาะในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ที่ทุกคนพยายามหาทางประหยัดได้มากที่สุด บ้านมือสองจึงเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจในยุคนี้ เมื่อคิดค่าเสื่อมตามการใช้งานแล้วบ้านมือสอง หรือคอนโดฯ มือสองยังมีราคาต่ำกว่า ขณะที่เมื่อเทียบราคาต่อพื้นที่ยังได้พื้นที่ใช้งานมากขึ้นเมื่อเทียบกับบ้าน หรือคอนโดฯ มือหนึ่ง นอกจากนี้ยังสามารถต่อรองราคาที่พึงพอใจกับผู้ขายได้โดยตรง ทำให้ผู้บริโภคสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยมือสองที่มีสภาพสมบูรณ์ และช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายได้
2. ได้บ้านมือสองที่ใช่ในทำเลหายาก
ทำเลที่มีความเจริญ มีสิ่งอำนวยความสะดวกในพื้นที่ รองรับการเดินทางที่หลากหลาย และมีโครงการรถไฟฟ้าพาดผ่าน ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลนั้นสูงขึ้นตามไปด้วย โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ที่ตลาดอสังหาฯ แข่งขันอย่างดุเดือด การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินผนวกกับการปรับราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566 ทำให้ต้นทุนการก่อสร้างโดยเฉพาะโครงการใหม่ปรับเพิ่มสูงขึ้น ที่อยู่อาศัยมือสองจึงกลายเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในทำเลทองหรือทำเลที่มีความเจริญซึ่งหาโครงการมือหนึ่งได้ยาก ขณะที่บ้านมือสอง หรือคอนโดมือสองมีตัวเลือกและรูปแบบที่หลากหลายมากกว่าในย่านนั้นๆ
...
3. เห็นบ้านมือสองของจริง ไม่ต้องวัดดวง
ผู้ซื้อจะได้เห็นสภาพบ้านมือสองที่แท้จริงพร้อมทั้งสภาพแวดล้อมโดยรอบอย่างละเอียด รวมไปถึงเพื่อนบ้านข้างเคียง ไม่ต้องรอลุ้นหลังก่อสร้างแล้วเสร็จเหมือนที่อยู่อาศัยโครงการใหม่ นอกจากนี้บ้าน/คอนโดฯ มือสองมักมีการตกแต่งมาแล้ว หรืออาจมีการแถมเฟอร์นิเจอร์มาให้ ผู้บริโภคสามารถใช้เวลาในการพิจารณารายละเอียดหรือวางแผนต่อเติมใหม่ได้ง่ายขึ้น
4. ระบบการก่อสร้างบ้านมือสองแบบเก่าตอบโจทย์สายแต่งบ้าน
ส่วนใหญ่บ้านมือสองที่ก่อสร้างมานานจะเป็นระบบการก่อสร้างแบบเก่า เช่น การสร้างด้วยอิฐมอญฉาบปูน ต่างจากการก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในปัจจุบันที่ก่อสร้างด้วยผนังอิฐมวลเบา และผนังคอนกรีตสำเร็จรูป (Precast) ที่มีจุดเด่นต่างกันในด้านความแข็งแกร่งทนทาน และผนังอิฐมอญทนกับทุกสภาพอากาศในเมืองไทยเป็นอย่างดี จึงเหมาะกับผู้ที่มีแผนต่อเติมและดัดแปลงที่อยู่อาศัย หรือผู้ที่ชอบตกแต่งรีโนเวทบ้านด้วยตัวเอง
เมื่อรู้วิธีเลือกซื้อและข้อดีของบ้านมือสองแล้ว การตัดสินใจซื้อบ้านมือสอง หรือคอนโดฯ มือสอง ครั้งต่อไปคงไม่ใช่เรื่องยาก
...