ธุรกิจอสังหาฯ ยุคโควิด

อสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์การแพร่ระบาดไวรัสโควิด–19 มาต่อเนื่องตั้งแต่ปีที่ผ่านมา ไม่เพียงแต่ผู้ประกอบการแต่ผู้คนในสังคมเมืองในยุค “ชีวิตวิถีใหม่” ได้มีไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตที่เปลี่ยนแปลงไป

สำหรับการมองหาที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นปัจจัยที่ 5 ได้มีการมองหาหรือขยับขยายไปซื้อโครงการในแนวราบกันมากขึ้นทั้งทาวน์เฮาส์ บ้านแฝดหรือบ้านเดี่ยวมากกว่าจะซื้อคอนโดมิเนียม

แน่นอนว่าการแพร่ระบาดเป็นปัจจัยสำคัญในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย อีกทั้งความก้าวหน้าทางเทคโนโลยีช่วยอำนวยความสะดวกให้ผู้คนทำงานที่ไหนก็ได้ เรียนออนไลน์ ไม่ต้องเร่งรีบเดินทาง ไม่จำเป็นต้องพักอาศัยในเมืองหรือใกล้สำนักงาน อีกทั้งต่างชาติซึ่งเป็นลูกค้าเป้าหมายของคอนโดมิเนียมหดหายไปและไม่สามารถเดินทางเข้ามาไทยได้

จากหลายปัจจัยทำให้โมเดลธุรกิจของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วนที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างชัดเจนจากเดิมธุรกิจแนวสูงจะมีสัดส่วน 60% ธุรกิจแนวราบ 40% ได้มีสัดส่วนที่กลับกันเป็น 40%-60% แทน

ซึ่งสอดคล้องกับข้อมูลของบริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด บริษัทด้านวิจัยและพัฒนาในเครือ LPN ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2564 มีที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล จำนวนทั้งหมด 23,551 หน่วย ลดลง 18% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปีที่ผ่านมา

โครงการคอนโด-มิเนียมเปิดตัว 9,235 หน่วย เพิ่มขึ้น 4% มูลค่า 55,616 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 77% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีที่ผ่านมา มีอัตราขายได้เฉลี่ย 29% ซึ่งสูงกว่าปีที่ผ่านมา เนื่องจากมีการประกาศบังคับใช้มาตรการด้านสินเชื่อ Loan to Value:LTV เป็นครั้งแรกจึงเกิดแรงกดดันต่อการตัดสินใจซื้อ บวกกับความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถานบันการเงินที่เพิ่มมากขึ้น

ในขณะที่การเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 มีแนวโน้มลดลงแต่ยังคงมีจำนวนหน่วยและมูลค่าที่มากกว่าอาคารชุด คิดเป็นสัดส่วน 61% ของหน่วยเปิดตัวทั้งหมด โดยมีการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยจำนวน 14,316 หน่วย มูลค่า 74,435 ล้านบาทในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 หดตัว 28% และ 18% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2563 แม้การเปิดตัวจะหดตัวลงแต่บ้านพักอาศัยยังมีอัตราขายได้เฉลี่ย 13% ซึ่งใกล้เคียงกับอัตราขายได้ในปี 2563

โดยโครงการบ้านพักอาศัยทาวน์เฮาส์ที่ยังคงได้รับความสนใจอย่างต่อเนื่อง ด้วยสถานการณ์การแพร่ระบาดทำให้ต้องการพื้นที่

ใช้สอยเพิ่มขึ้น คำนึงถึงระยะห่างทางสังคมกันมากขึ้น การมองหาที่อยู่อาศัยในราคาที่จับต้องได้จึงเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจในช่วงเวลานี้ โดยมีการเปิดตัวโครงการทาวน์เฮาส์ใหม่เป็นจำนวน 8,568 หน่วย มูลค่า 25,267 ล้านบาท หดตัว 35% และ 33% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2563 มีอัตราขายได้เฉลี่ยร้อยละ 14

สำหรับบ้านเดี่ยว มีจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่จำนวน 2,984 หน่วย มูลค่า 33,499 ล้านบาท หดตัว 31% และ 16% ตามลำดับ มีอัตราขายได้เฉลี่ย 11% ซึ่งสูงขึ้นกว่าช่วงเวลาเดียวกันของปี 2563 เนื่องด้วยเป็นสินค้าที่มีราคาขายค่อนข้างสูง และสถานการณ์เศรษฐกิจอาจไม่ได้มีผลกระทบกับกลุ่มลูกค้าในระดับนี้มากนัก

ส่วนบ้านแฝด เป็นรูปแบบบ้านที่ได้รับความสนใจมากขึ้น มีอัตราขายได้เฉลี่ย 12% ด้วยรูปแบบบ้านที่ถูกพัฒนาให้ใกล้เคียงกับบ้านเดี่ยว บวกกับราคาขายเฉลี่ย 5-8 ล้านบาท จึงเป็นอีกตัวเลือกหนึ่งที่ได้รับความสนใจเพิ่มมากขึ้น โดยในครึ่งปีแรกเปิดตัวใหม่เป็นจำนวน 2,764 หน่วย มูลค่า 15,669 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 17% และ 26% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่ผ่านมา

ขณะที่การคาดการณ์แนวโน้มเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังจะขึ้นอยู่กับความสามารถของรัฐบาลในการควบคุมการแพร่ระบาดหากควบคุมได้ในไตรมาสที่สามจะทำให้ผู้ประกอบการทยอยเปิดตัวได้ คาดว่าทั้งปี 2564 จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ประมาณ 52,000-60,000 หน่วย มูลค่า 265,000-300,000 ล้านบาท หรือหดตัวประมาณ 5% ถึงขยายตัว 8% ในปีนี้

แต่หากรัฐบาลไม่สามารถควบคุมได้ คาดว่า จะมีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่อยู่ที่ประมาณ 45,000-52,000 หน่วย มูลค่า 225,000-265,000 ล้านบาท หรือหดตัว 5 ถึง 20% ซึ่งเป็นการหดตัวต่อเนื่องเป็นปีที่ 2 ติดต่อกันจากปีที่ผ่านมา

ผลจากสถานการณ์การเปิดตัวโครงการใหม่ที่หดตัวลง บวกกับอัตราการขายได้เฉลี่ยที่ลดลงในช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้ “ลุมพินี วิสดอม” คาดว่าหน่วยคงค้างในตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2564 มีแนวโน้มทรงตัวจากสิ้นปีที่ผ่านมา มีจำนวนทั้งหมดประมาณ 222,000 หน่วย อาจต้องใช้เวลาในการขายประมาณ 51 เดือน เพื่อระบายหน่วยคงค้างทั้งหมด

หรือใช้เวลานานกว่า 4 ปี ที่จะต้องระบายสต๊อกให้ได้ทั้งหมด!!

วานิชหนุ่ม
wanich@thairath.co.th