เศรษฐกิจโลกรวมทั้งไทยไม่ดีมาก่อนหน้า ซ้ำมาเจอวิกฤติโควิดยิ่งตกต่ำหนัก แต่ไม่ได้ส่งผลกระทบต่อราคาที่ดินกลับพบว่าพุ่งพรวดแพงขึ้น โดยเฉพาะที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ตามแนวก่อสร้างรถไฟฟ้าสายต่างๆ

เหตุใดจึงเป็นเช่นนั้น ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เปิดเผยผลการสำรวจราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ณ สิ้นปี 2562 และประมาณการปี 2563 ว่า ราคาที่ดินได้เพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วงปี 2562-2563 โดยเพิ่มขึ้น 66.8 เท่า นับตั้งแต่ปี 2528 หรือในระยะเวลาเพียง 35 ปี จนถึงสิ้นปี 2563 เนื่องจากประเทศไทยเปลี่ยนจากเกษตรกรรมมาเป็นอุตสาหกรรม

ทั้งนี้ ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นถึงจุดสูงสุดในปี 2539 ประมาณ 31.2 เท่า ในระยะเวลาเพียง 11 ปี นับตั้งแต่ปี 2528 ขณะประเทศไทยเริ่มเป็นประเทศอุตสาหกรรมใหม่ นักลงทุนญี่ปุ่นเข้ามาลงทุนหลังข้อตกลงพลาซา ทำให้เกิดการลงทุนข้ามชาติขนานใหญ่ กระทั่งราคาที่ดินตกต่ำลงอย่างที่ไม่เคยมีใครคาดคิดมาก่อนในยุควิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ทำให้ราคาลดลงเหลือ 25.9 เท่า จาก 31.2 เท่า ซึ่งเท่ากับราคาที่ดินลดลง 17% จากช่วงสูงสุดในปี 2539 ภายในเวลา 4 ปี ในช่วงปี 2543 ของวิกฤตการณ์ดังกล่าว

จากนั้นราคาที่ดินเริ่มฟื้นตัว และแม้จะมีวิกฤติแฮมเบอร์เกอร์ ในสหรัฐฯ ไม่ได้ทำให้ราคาที่ดินในประเทศไทยลดลง แต่เพิ่มขึ้นในช่วงที่ผ่านมา โดยตั้งแต่ช่วงปี 2542-2563 ราคาที่ดินเพิ่มจากดัชนีที่ 25.9 เป็น 66.8 หรือเพิ่มขึ้น 2.6 เท่า หรือเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4.6% ต่อปี โดยเฉพาะในยุคเศรษฐกิจเฟื่องฟูในปี 2547-2549

หลังจากนั้นราคาที่ดินไม่ค่อยเปลี่ยนแปลงมากนัก อาจเป็นผลมาจากการเมืองไทย ทำให้การลงทุนจากต่างประเทศน้อยลง และหันไปลงทุนในประเทศเพื่อนบ้านแทนการลงทุนจริง จากการประชุมสหประชาชาติว่าด้วยการค้าและการพัฒนา หรืออังค์ถัด พบว่าปี 2561 มีเงินลงทุนจากต่างประเทศเข้าในประเทศ จำนวน 154.7 พันล้านเหรียญสหรัฐฯ โดย 50% ไปที่สิงคโปร์ 14% ไปที่อินโดนีเซีย 10% ไปเวียดนาม ส่วนไทยมีส่วนแบ่งเพียง 9% เท่านั้น

...

ในเวลาต่อมาเศรษฐกิจไทยในช่วงปี 2560-2563 ตกต่ำมาก พบกับภาวะการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 แต่ปรากฏว่าดัชนีราคาที่ดินที่ 51.6 ในปี 2560 น่าจะเพิ่มเป็น 66.8 ในปี 2563 หรือเพิ่มขึ้น 29% หรือเฉลี่ยปีละ 9% โดยเฉลี่ย เนื่องจากการก่อสร้างรถไฟฟ้าหลายสายในช่วงที่ผ่านมา ทำให้ความคาดหวังในอนาคตค่อนข้างดี จึงทำให้ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นค่อนข้างสูง และที่ดินประมาณ 1/3 ของทั้งหมด อยู่ในแนวรถไฟฟ้า

“ราคาที่ดินในช่วงสิ้นปี 2561 จนถึงปี 2562 เพิ่มขึ้นสูงสุด เฉลี่ยประมาณ 14% เพราะการก่อสร้างรถไฟฟ้ามีความชัดเจนมากขึ้นตามลำดับ ส่วนในช่วงสิ้นปี 2562-2563 ราคาที่ดินก็ยังเพิ่มขึ้น แต่โดยเฉลี่ยแล้วเพิ่มขึ้น 8%”

สำหรับราคาที่ดินที่แพงที่สุดในขณะนี้บริเวณสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต นานา ซึ่งเป็นไปตามแนวรถไฟฟ้า ราคาที่ดินตารางวาละ 3 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2562 และคาดว่าจะเพิ่มเป็น 3.3 ล้านบาทต่อตารางวา ณ สิ้นปี 2563 โดยตารางวาละ 3.3 ล้าน เท่ากับตารางเมตรละ 825,000 บาท หรือตารางฟุตละ 76,645 บาท หรือเป็นเงินตารางเมตรละ 26,613 เหรียญสหรัฐฯ หรือ 2,472 บาทต่อตารางฟุต

สิ่งน่าแปลกทำไม? ราคาที่ดินขึ้นทั้งที่เศรษฐกิจตกต่ำอย่างชัดเจน 

  • การก่อสร้างรถไฟฟ้า ทำให้เกิดความคาดหวังในเชิงบวกเป็นอย่างมาก แม้พบว่าในกรณีเส้นทางตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง จะเกิดภาวะล้นตลาดของตลาดอาคารชุด จนในขณะนี้ไม่สามารถที่จะสร้างอาคารชุดใหม่ๆ ได้ แต่ราคาที่ดินก็ยังเพิ่มขึ้น เพราะต่างคาดหวังว่าอนาคตน่าจะดีกว่านี้

  • การเก็งกำไรในที่ดิน ในความเป็นจริง การเรียกขายหรือราคาเสนอขายในท้องตลาดสูงกว่ามูลค่าที่ศูนย์ข้อมูลฯ ประเมินไว้อีกประมาณ 10-20% ดังนั้นอิทธิพลของการเก็งกำไรยังมีอยู่สูงมาก แม้ในภาวะโควิด ซึ่งส่วนใหญ่มองว่าเป็นปรากฏการณ์ชั่วคราวอาจไม่ได้ทำให้เกิด “New Normal” ที่แท้จริง

  • ในเขตใจกลางเมือง แม้ไม่มีรถไฟฟ้าสายใหม่ แต่การที่มีการเชื่อมต่อรถไฟฟ้านอกเมืองมากขึ้น ทำให้ดึงดูดให้คนเข้าเมืองมากขึ้น แต่ในช่วงเกิดโควิด ได้ทำให้ศูนย์การค้าในเขตใจกลางเมืองประสบปัญหาตามไปด้วย อาจทำให้มูลค่าหายไป 11% แต่สำหรับที่ดินที่มีอุปทานจำกัด ราคาที่ดินอาจไม่ได้รับผลกระทบ เช่นในกรณีวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ซึ่งขณะนั้นยังไม่มีรถไฟฟ้า

"เมื่อมีการประเมินราคาที่ดิน 3 ล้านบาทต่อตารางวา ยังสามารถพัฒนาที่ดินให้เป็นห้องชุดขายได้ในราคา 400,000 บาทเศษ ในขณะที่ก่อนหน้านี้มีผู้พัฒนาห้องชุดขายในราคามากถึง 600,000 บาท ซึ่งน่าจะเป็นราคาสูงเกินจริง ดังนั้นราคาที่ดินที่ว่าสูงมากแต่ยังต่ำกว่าราคาห้องชุดในใจกลางเมืองที่เคยขายได้ในราคาสูง และขณะนี้ห้องชุดเหล่านั้น กลับขายได้ในราคาที่ลดลงประมาณ 15%".