“โสภณ” ชี้ตลาดที่อยู่อาศัยปี 63 เติบโตทรงตัว เผยมาตรการปรับ LTV ใหม่เป็นเรื่องดี แต่ทุกภาคส่วนต้องมีวินัย โดยเฉพาะแบงก์อย่าหละหลวมในการปล่อยสินเชื่อ ไม่เช่นนั้นอาจเป็นการเร่งให้เกิดฟองสบู่ภาคอสังหาฯได้ ชี้จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายยังมีอีกอื้อคาดใช้เวลาดูดซับอีก 2 ปี
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัทเอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด เปิดเผยถึงทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยปี 2563 ว่าอาจเติบโตในทิศทางทรงตัว โดยจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐล่าสุด ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศผ่อนคลายมาตรการเพิ่มวงเงินดาวน์ในการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV (Loan to value) รวมถึงมาตรการอื่นๆที่ยังใช้อยู่จะทำให้อุปทานที่อยู่อาศัยยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยคาดว่าการเปิดโครงการใหม่ในปี 2563 อาจไม่น้อยกว่าปี 2562 แม้สภาวะเศรษฐกิจ จะไม่ดีก็ตาม เพราะยังมีแรงซื้อจากการหวังเก็งกำไรเนื่องจากการลงทุนในธุรกิจอื่นมีจำกัด
ทั้งนี้ อีกสิ่งที่น่าห่วงในปีนี้คือ อุปทานที่รอการขายจะมีมากขึ้น บ้านว่างหรือบ้านที่สร้างเสร็จและขายไปแล้วแต่ไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นจากที่พบในปี 2562 จำนวน 525,000 หน่วย ซึ่งในจำนวนนี้มีสัดส่วนการซื้อเพื่อเก็งกำไรอาจเกิน 40%
“ในมุมมองเรื่องมาตรการ LTV ที่ ธปท.ปรับเกณฑ์ใหม่ครั้งนี้ ส่วนตัวมองว่าถือเป็นเรื่องที่ดี อาจมีส่วนช่วยกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์อยู่บ้าง แต่ในแง่ที่ดีก็มีความเสี่ยงแฝงอยู่ด้วย คือหากธนาคารมีการปล่อยสินเชื่อบ้านที่หละหลวมไร้ระเบียบวินัย ก็อาจนำมาซึ่งสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) ซึ่งในจุดนี้ก็ต้องระมัดระวัง และอาจเป็นตัวกระตุ้นตีให้เกิดฟองสบู่ในภาคอสังหาฯได้ นอกจากนี้ ยังอยากเสนอให้ภาครัฐ หันมาให้สิทธิประโยชน์กับการซื้อขายบ้านมือสองบ้าง เนื่องจากก็เป็นอีกที่อยู่อาศัยที่ผู้ต้องการที่อยู่อาศัย มีโอกาสเข้าถึงที่ง่ายกว่า เนื่องด้วยราคาที่ไม่สูง
ผู้บริโภคมีกำลังซื้อไหว”
...
นายโสภณกล่าวว่า สำหรับภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยปี 2562 ที่ผ่านมา มีโครงการทุกประเภทเปิดตัวใหม่ 480 โครงการ โดยมียอดการเปิดใหม่เพิ่มขึ้นกว่าปี 2561 ที่เปิดตัวที่ 457 โครงการ อย่างไรก็ตาม จำนวนเฉพาะหน่วยที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่กลับมีน้อยกว่า โดยใน ปี 2562 เปิดตัว 118,975 หน่วย ขณะที่ปี 2561 เปิดตัวถึง 125,118 หน่วย หรือลดลง 5% ทั้งนี้ ในด้านมูลค่าโครงการที่เปิดใหม่ปี 2562 อยู่ที่ 476,911 ล้านบาท ลดลงจากปี 2561 ที่เปิดตัวสูงถึง 565,811 ล้านบาท โดยลดลงถึง 16%
“อันที่จริงโครงการเปิดใหม่ปี 2562 น่าจะลดลงมากกว่าที่สำรวจได้ แต่เนื่องจากในไตรมาสที่ 4 ปี 2562 รัฐบาลมีมาตรการออกมากระตุ้นตลาดอสังหาฯ จึงทำให้ผู้ประกอบการเร่งเปิดตัวในช่วงปลายปี โดยเฉพาะเดือน ต.ค.-พ.ย. มีความคึกคักมาเป็นพิเศษ ซึ่งมาตรการที่ออกมาก็ช่วยระบายสินค้าให้ผู้ประกอบการ อีกทั้งส่งผลให้ผู้ประกอบการสร้างสินค้าเข้ามาในตลาดต่อเนื่องอีก ซึ่งหากมองจริงๆอุปทานก็ไม่ได้ถูกดูดซับให้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ”
ทั้งนี้ แม้การเปิดตัวของจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2562 จะลดลงไม่มาก คืออยู่ที่ 5% แต่สิ่งที่น่าวิตกคือจำนวนหน่วยขายที่ขายได้รวมทั้งหมดเฉพาะในปี 2562 กลับมีเพียง 99,862 หน่วย เมื่อเทียบกับหน่วยขายที่ขายได้ในปี 2561 ที่มีถึง 120,577 หน่วย ถือว่าลดลงไปถึง 17% ซึ่งปรากฏการณ์นี้แสดงให้เห็นว่าการซื้อของผู้บริโภคอาจยังมีจำกัด แม้ผู้ประกอบการและภาครัฐจะพยายามอัดมาตรการกระตุ้นให้เกิดการซื้อก็ตาม
“ตัวเลขที่น่าห่วงในขณะนี้คือยังมีหน่วยขายที่รอขาย และยังอยู่ในมือของผู้ประกอบการทั้งหมดในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลถึง 218,881 หน่วย ที่จะเข้ามาขายในปี 2563 ในขณะที่ก่อนหน้านี้ 1 ปี ยังมีหน่วยขายที่อยู่ในมือผู้ประกอบการเพียง 199,768 หน่วย ที่เข้ามาขายในปี 2562 หรือเท่ากับเพิ่มขึ้น 19,113 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 10% หากเฉลี่ยว่าปีหนึ่งมีการดูดซับอุปทานที่อยู่อาศัยประมาณ 110,000 หน่วย อุปทานที่ยังเหลืออยู่ 218,881 หน่วยนี้ คงต้องใช้เวลาดูดซับอีกราว 2 ปี โดยไม่ต้องสร้างสินค้าใหม่ ดังนั้น หากรัฐบาลยังกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยต่อไป ก็อาจทำให้อุปทานเพิ่มมากขึ้นจนถึงระดับที่อันตรายกว่านี้ได้”.