เผลอแป๊บเดียว!!นี่เราเดินทางมาถึงเดือน ต.ค. กันแล้วหรือนี่ แน่นอนคงเป็นช่วงโค้งสุดท้ายของปี 2562 ที่หลายๆ ธุรกิจ เร่งกำลังใส่เกียร์เดินหน้าเหยียบสุดมิดไมล์ เพื่อโกยทำยอดไตรมาส 4 ให้เข้าเป้ากันอย่างจ้าละหวั่น

ซึ่งหนึ่งในธุรกิจนั้นก็คงมี “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ติดโผกับเขามาด้วยเป็นแน่ เนื่องด้วยจากสถิติที่ผ่านมา ไตรมาส 4 นั้นจะเป็นช่วงฤดูกาลของการเร่งระบายสินค้าในสต๊อก อัดจัดเต็มทั้งแคมเปญ “ลด แจก แถม”

รวมถึงลูกค้าก็จะนิยมหาซื้อที่พักอาศัยในช่วงเวลานี้ เพราะเริ่มหมดฝนที่เป็นอุปสรรคต่อการเดินทางไปดูบ้าน และก้าวสู่ช่วงอากาศเย็น เหมาะยิ่งกับการหาซื้อที่พักอาศัย

แต่การจะมีบ้านสักหลังในยุคนี้ สำหรับคนที่พร้อมคงไม่ใช่เรื่องยาก เพราะมีการเตรียมตัวศึกษาข้อมูลต่างๆมาเป็นอย่างดี ทั้งเรื่องการขออนุมัติสินเชื่อ หลักการผ่อนชำระ รวมถึงมีเงินออมเพื่อเตรียมไว้ซื้อบ้านอยู่จำนวนหนึ่งอยู่แล้ว

ส่วนคนที่อยากมีบ้าน แต่ขาดความพร้อมด้านการเงินก็มีอยู่จำนวนไม่น้อย จากข้อมูลของกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์พบว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยของคนไทยไม่มีลดน้อยลงเลย แต่ความสามารถในการซื้อและผ่อนชำระลดลง ซึ่งหากจะแก้ไขปัญหาจุดนี้ ผู้ซื้อก็ต้องมีการเตรียมตัววางแผนด้านการเงินให้ดี เริ่มจากการเก็บออมเงิน มีวินัยทางการเงินที่ดี

บวกกับในช่วงต้นปี 2562 ที่ผ่านมา ภาครัฐและธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีความเป็นห่วงภาคอสังหาฯของไทย ก็มีการออกมาตรการต่างๆมากำกับดูแล ที่เป็นประเด็นพูดถึงมากสุดคือมาตรการกำหนดอัตราสินเชื่อต่อมูลค่าที่อยู่อาศัย (แอลทีวี) มีผลบังคับใช้ไปเมื่อเดือน เม.ย.ที่ผ่านมา

ซึ่งการออกมาตรการดังกล่าว ทาง ธปท.มีความประสงค์อยากที่จะระงับความร้อนแรงกลุ่มผู้ซื้อเพื่อเก็งกำไร รวมถึงยับยั้งการลุยเปิดโครงการของผู้ประกอบการที่ผุดเป็นดอกเห็ด ซึ่งเป็นปัจจัยหนึ่งที่นำภาคอสังหาฯเข้าสู่ภาวะฟองสบู่ได้ อีกทั้งทำให้คนไทยรู้จักการมีวินัยทางการเงิน รวมถึงจัดระเบียบธนาคารพาณิชย์ในเรื่องการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งที่ผ่านมามีการปล่อยกันเกินจริง หรือเรียกกันว่า “สินเชื่อเงินทอน”

...

จากความวิตกกังวลมาตรการแอลทีวีดังกล่าว ก็ส่งผลให้ทั้งธนาคารผู้ประกอบการ และลูกค้า เร่งโอนและอนุมัติสินเชื่อกันชุลมุน ส่งผลให้ยอดโอนไตรมาสแรกปีนี้กราฟพุ่งกันหลายบริษัท แต่หลังจากนั้นความเป็นจริงก็ปรากฏพบว่า หลังจบไตรมาสแรกอสังหาฯไทยเติบโตลดลงต่อเนื่องเทียบกับปีที่ผ่านมา รวมถึงนำมาซึ่งยอดปฏิเสธสินเชื่อบ้านที่สูงขึ้น

ทั้งนี้ การเติบโตที่ลดลงนั้น จากการที่ได้มีโอกาสพูดคุยกับผู้ประกอบการหลายบริษัทก็พูดเป็นเสียงเดียวกันว่า เป็นวัฏจักรทางธุรกิจ บวกกับเจอมาตรการแอลทีวีด้วย ซึ่งการจะรักษาการเติบโตและอยู่รอดได้ ก็ต้องมีการปรับตัวให้ทันยุคสมัย โดยหลายเจ้าก็กล้าเบรกการพัฒนาในทำเลที่ความ ต้องการน้อย มีการวิเคราะห์ข้อมูลการเปิดโครงการที่รอบด้านมากขึ้น ใช้เทคโนโลยี ข้อมูลบิ๊กดาต้า มาร่วมประมวลผลการพัฒนาโครงการด้วย

“เมื่อไม่นานมานี้ ก็มีกลุ่มผู้ประกอบการเข้าพบ พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี และปรึกษาว่าสินค้าขายไม่ค่อยได้ ซึ่งนายกฯก็มีความเป็นห่วงเรื่องนี้เป็นอย่างมาก”

ซึ่งในที่สุดคำกระซิบของผู้ประกอบการเริ่มเห็นผล โดยเมื่อวันศุกร์ที่ผ่านมา (18 ต.ค.2562) นายอุตตม สาวนายน รมว.คลัง ได้ออกมาเปิดเผยว่า นายกรัฐมนตรีมีความเป็นห่วงภาคอสังหาฯไทย จึงสั่งการให้กระทรวงการคลังหามาตรการช่วยเหลือเร่งด่วน

โดยเบื้องต้นทางกระทรวงการคลังก็เตรียมเสนอมาตรการลักษณะเดียวกับการช่วยเหลือแบบกลุ่มบ้านเอื้ออาทร คือการลดค่าโอน และจดจำนองบ้านเหลือ 0.01% เป็นเวลา 6 เดือน ซึ่งจากเดิมค่าโอนต้องเสีย 2% และค่าจดจำนองเสีย 1% โดยครั้งนี้ได้ขยายมูลค่าตัวบ้านให้ไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเดิมตอนช่วยบ้านเอื้ออาทรให้สิทธิ์ราคาบ้านไม่เกิน 1 ล้านบาท

สำหรับการขยายฐานมูลค่าราคาบ้านเป็นไม่เกิน 3 ล้านบาท ก็ถือเป็นการขยายความช่วยเหลือไปในกลุ่มคนชนชั้นกลางให้ได้รับสิทธิ์เข้าถึงที่อยู่อาศัยมากขึ้น ซึ่งที่ผ่านมาการอัดยาแรงกระตุ้นลักษณะนี้ “ก็ออกฤทธิ์ดีพอสมควร” เพราะเป็นการแก้ปัญหาเร่งด่วนระยะสั้น

แต่อันที่จริงหากจะให้เห็นผล ควรคิดมาตรการที่มีแผนรองรับที่รอบด้าน ภาครัฐเองควรมีทิศทางมาตรการที่ไปทางเดียวกัน มีการติดตามผลเป็นระยะๆ ดูว่าช่วงเวลานี้ควรตึงต่อ หรือปล่อยให้หย่อนลงบ้าง

คำถามคือการทำงานของทางภาครัฐ กับ ธปท. มีทิศทางสอดคล้องกันมากน้อยเพียงใด ไม่ใช่อีกฝ่ายออกกฎที่ตึงเกินไป และอีกฝ่ายก็ต้องมาแก้ให้หย่อนลง ซึ่งหากเป็นเช่นนี้ปัญหาก็คงวนอยู่แบบนี้ไม่จบสิ้น.

ธนาวิทย์ เมฆดำ