สวัสดีท่านผู้อ่านทุกท่านครับ สัปดาห์นี้มีเรื่องที่น่าสนใจเกี่ยวกับกรณีที่มีแฟนเพจทนายเจมส์รายหนึ่ง ไปวางเงินมัดจำและผ่อนดาวน์คอนโดแห่งหนึ่ง ต่อมาไม่สามารถที่จะผ่อนดาวน์คอนโดแห่งนี้ได้ เนื่องจากธุรกิจได้รับผลกระทบจากสถานการณ์โรคระบาดที่เกิดจากเชื้อไวรัสโควิด-19 จึงไปเจรจาต่อรองกับเจ้าหน้าที่ของโครงการ ได้รับคำตอบว่า โครงการแห่งนี้ ไม่มีนโยบายคืนเงินมัดจำและเงินดาวน์ให้แก่ผู้จะซื้อ ประกอบกับอ้างว่า ผู้จะซื้อเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายก่อน โครงการจึงใช้สิทธิ์ริบเงินมัดจำและเงินดาวน์ทั้งหมด ตามสัญญาจะซื้อจะขาย การเจรจาจึงยุติลง

ประเด็นที่น่าสนใจ คือ ผู้จะขายสามารถจะริบเงินมัดจำและเงินดาวน์ตามสัญญาจะซื้อจะขายทั้งหมด ได้หรือไม่ แบ่งออกเป็น 2 กรณี

กรณีที่ “ผู้จะขายเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย” เช่น ไม่ก่อสร้าง หรือ ไม่สามารถส่งมอบห้องได้ภายในกำหนดเวลาที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย หรือ การก่อสร้างคอนโดผิดแบบตามที่ได้ตกลงจะซื้อจะขาย หรือผู้จะขายผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใดอันเป็นสาระสำคัญ เป็นต้น

ในกรณีนี้ เมื่อผู้จะขายเป็นฝ่ายผิดสัญญาเอง ผู้จะขายจะต้องคืนเงินมัดจำและเงินดาวน์ทั้งหมดให้แก่ผู้จะซื้อ ตามที่ตกลงกัน และอาจจะต้องรับผิดชอบค่าเสียหายตามที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายอีกด้วย

กรณีที่ “ผู้จะซื้อเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย” เช่น เมื่อวางเงินมัดจำหรือเงินจองแล้ว ผู้จะซื้อไม่เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายตามตกลง หรือ ผู้จะซื้อไม่ชำระเงินดาวน์ หรือชำระแค่เพียงบางส่วน และต่อมาไม่มีความสามารถที่จะชำระเงินดาวน์ได้อีก หรือผู้จะซื้อปฏิบัติผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใดอันเป็นสาระสำคัญ เป็นต้น

ในกรณีนี้ เมื่อผู้จะซื้อเป็นฝ่ายผิดสัญญา ผู้จะขายมีสิทธิ์ริบเงินมัดจำได้ทันทีตามกฎหมาย แต่ในส่วนเงินดาวน์ไม่ใช่เงินมัดจำ ผู้จะขายจึงไม่มีสิทธิ์ที่จะรีบเงินดาวน์ได้ ตามกฎหมาย ถือว่า เงินดาวน์เป็นส่วนหนึ่งของการชำระค่าคอนโด ดังนั้น ผู้จะขายจึงไม่มีสิทธิ์ที่จะริบเงินดาวน์ได้ เว้นแต่มีความเสียหายอย่างอื่น ผู้จะขายก็จะต้องใช้สิทธิ์ทางศาล เพื่อพิสูจน์มูลค่าความเสียหายที่แท้จริง และบังคับคดีตามยึดทรัพย์สินของผู้จะซื้อตามขั้นตอนของกฎหมายต่อไป

...

ในทางปฏิบัติผู้จะขายส่วนใหญ่ไม่คืนเงินดาวน์ให้แก่ผู้จะซื้อโดยง่าย ผู้จะขายอาจจะมีการเจรจาต่อรอง เพื่อขอหักค่าเสียหายออกจากเงินดาวน์ หากทั้งสองฝ่ายเจรจาตกลงกันได้ ผู้จะซื้อยินยอมให้ผู้จะขายหักค่าเสียหายออกจากเงินดาวน์บางส่วน ก็ทำให้ข้อพิพาทยุติลงได้เร็ว แต่ในกรณีที่ไม่สามารถตกลงกันได้ ผู้จะซื้อก็อาจจะต้องนำข้อพิพาทเข้าสู่กระบวนการตามกฎหมาย เพื่อให้ศาลวินิจฉัยชี้ขาดต่อไป

กรณีที่มีการผิดสัญญาจะซื้อจะขาย เคยมีกรณีพิพาทเกิดขึ้นแล้ว จนนำคดีขึ้นสู่การพิจารณาของศาลฎีกาแล้ว โดยศาลฎีกาได้อธิบายความหมายของ เงินดาวน์ เงินมัดจำ และเบี้ยปรับ ไว้อย่างชัดเจน

อ้างอิงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9514/2544 แม้โจทก์จะได้วางเงินจำนวน 55,000 บาท ในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพร้อมที่ดินก็ตาม แต่เงินจำนวนดังกล่าวนี้ก็มิได้หมายความว่าจะเป็นเงินมัดจำไปเสียทั้งหมด ต้องขึ้นอยู่กับเจตนาของคู่กรณีเป็นสำคัญ เมื่อเจตนาของโจทก์และจำเลยปรากฏชัดแจ้งอยู่ในสัญญาแล้วว่าให้ถือเป็นเงินดาวน์ จึงต้องถือว่าเงินจำนวนดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของราคาที่ดินพร้อมทาวน์เฮาส์ ส่วนเงินดาวน์ที่โจทก์ผ่อนชำระไปแล้วอีก 10 งวดจำนวน 87,000 บาท นั้น ยิ่งเห็นได้ชัดว่าไม่ใช่เงินมัดจำ เพราะเป็นเงินที่ผ่อนชำระกันหลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพร้อมที่ดินแล้ว

ดังนั้น เมื่อโจทก์ผิดสัญญาจำเลยจะริบเงินเหล่านี้ โดยอ้างว่าเป็นเงินมัดจำที่อาจริบตามกฎหมายไม่ได้ สัญญาจะซื้อจะขาย ข้อ 9 ระบุว่าหากโจทก์ซึ่งเป็นผู้จะซื้อผิดนัดไม่ชำระเงินตามที่ระบุในสัญญา ให้ถือว่าโจทก์ผิดสัญญาและยินยอมให้จำเลยริบเงินที่ชำระไว้แล้วทั้งหมด กับให้ถือว่าสัญญานี้เป็นอันยกเลิกกันทันทีโดยมิต้องบอกกล่าว ดังนั้น เมื่อโจทก์ผิดสัญญาไม่ชำระหนี้ ผลคือสัญญาเลิกกัน เงินที่โจทก์ส่งมอบแก่จำเลยดังกล่าว เพื่อชำระหนี้บางส่วนย่อมกลับเป็นเงินอันจะต้องใช้คืน เพื่อให้คู่สัญญากลับสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391

แม้เมื่อโจทก์จำเลยตกลงกันให้ริบโดยไม่ต้องใช้คืน เพื่อกลับสู่ฐานะเดิม ข้อตกลงให้ริบดังกล่าวจึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับที่กำหนดเป็นจำนวนเงินตามมาตรา 379 และเบี้ยปรับนี้ถ้าสูงเกินส่วน ศาลก็มีอำนาจที่จะลดลงให้เหลือเป็นจำนวนที่พอสมควรได้ ส่วนที่ตกลงกันไว้ในตอนท้ายของสัญญาข้อ 9 อีกว่า หากโจทก์ผู้จะซื้อผิดนัดไม่ชำระเงินตามสัญญาอีกยอมชำระค่าปรับให้แก่จำเลยผู้จะขายต่างหากเป็นเงินครั้งละ 10,000 บาท ก็เป็นเบี้ยปรับเช่นกัน แต่ที่กำหนดไว้ในสัญญาให้เรียกได้อีกนั้นเป็นการซ้ำซ้อน จึงไม่กำหนดเบี้ยปรับให้แก่จำเลยอีก

สำหรับท่านที่มีคำถามข้อสงสัยเกี่ยวกับเรื่องกฎหมายและต้องการความช่วยเหลือ หรือมีเรื่องราวดีๆ อยากแบ่งปันประสบการณ์ เมลมาหาผมได้ที่ “คุยกับคนดัง” talktoceleb@trendvg3.com ได้เลยครับ


Instagram: james.lk

...