4 เรื่องน่ารู้ของการรีไฟแนนซ์บ้าน เคล็ดลับสำคัญสำหรับคนผ่อนบ้านทุกคน

เชื่อว่าการผ่อนบ้านหมดเร็วย่อมเป็นสิ่งที่คนผ่อนบ้านปรารถนา เพราะนอกจากจะหมดภาระหนี้เร็วแล้ว ยังทำให้เสียดอกเบี้ยทั้งหมดลดลง นั่นหมายถึงจำนวนหนี้ที่ต้องจ่ายทั้งหมดลดลงด้วย (ยิ่งจ่ายหมดช้า ดอกเบี้ยก็ยิ่งเพิ่ม) ดังนั้นเราจึงต้องทำทุกวิธีเพื่อให้จ่ายดอกเบี้ยน้อยที่สุด ไม่ว่าจะเป็นการชำระเกินทุกงวด โปะเพิ่มปีละครั้ง หรือการรีไฟแนนซ์ (Refinance) ซึ่งเป็นอีกเคล็ดลับสำคัญที่คนผ่อนบ้านทุกคนต้องรู้

1. รีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) คืออะไร?

การรีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) คือ การทำสัญญาสินเชื่อกู้ซื้อที่อยู่อาศัยกับธนาคารใหม่ เมื่อเกิดการสิ้นสุดสัญญาสินเชื่อที่มีอยู่กับธนาคารเดิมไปแล้ว โดยผู้ขอสินเชื่อสามารถเลือกธนาคารได้เองตามแต่ว่าธนาคารใดให้อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่ากัน โดยธนาคารใหม่จะมีโปรโมชั่นดึงดูดให้มารีไฟแนนซ์ด้วยดอกเบี้ยที่ถูกกว่าธนาคารเดิมมาก และได้รับเงื่อนไขการผ่อนชำระที่ดีกว่าเดิม ซึ่งส่วนใหญ่จะมีการรีไฟแนนซ์เมื่อผ่อนบ้านไปแล้ว 3 ปีขึ้นไป หรือตามเงื่อนไขที่ระบุในสัญญากู้บ้าน ดังนั้นการรีไฟแนนซ์จึงช่วยลดดอกเบี้ยบ้าน และภาระในการผ่อนได้

2. รีไฟแนนซ์บ้าน ดีอย่างไร?

ข้อดีของการรีไฟแนนซ์บ้านทำให้ “ต้นทุนการกู้เงินต่ำลง” เนื่องจากเมื่ออัตราดอกเบี้ยผ่อนบ้านของธนาคารใหม่ต่ำกว่าของธนาคารเก่า ก็ทำให้จำนวนดอกเบี้ยที่ต้องเสียต่อเดือน และ “ดอกเบี้ยรวมลดลง” ตามไปด้วย ซึ่งทำให้ค่าผ่อนบ้านในแต่ละเดือนถูกนำไปหักเงินต้นคงเหลือได้มากขึ้น กล่าวคือ ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในเดือนต่อไปก็จะลดลงอีก เช่น ผู้ขอสินเชื่อผ่อนบ้านเดือนละ 20,000 บาท ในสัญญาเดิมต้องหักดอกเบี้ย 12,000 บาท เหลือหักต้นเพียง 8,000 บาท แต่สัญญาใหม่หักดอกเบี้ย 7,000 บาท ก็จะเหลือหักต้นเพิ่มขึ้นเป็น 13,000 บาท เป็นต้น ซึ่งมีผลต่อการประเมินให้กู้ของธนาคารใหม่ โดยการอัตราดอกเบี้ยลดลงหรือการขยายระยะเวลาในสัญญาใหม่นานขึ้น ทำให้ค่าผ่อนบ้านต่อเดือนลดลงด้วย 

นอกจากนี้ เมื่อเรารีไฟแนนซ์บ้านโดยจ่ายเงินชำระหนี้ตามกำหนดเวลาทุกครั้ง ทำให้ค่างวดแต่ละเดือนถูกลง สัดส่วนรายได้สูงกว่าภาระหนี้สิน ซึ่งทำให้ธนาคารมองว่ามีความน่าเชื่อถือ เมื่อขอกู้ในครั้งต่อๆ ไปกับสถาบันการเงินก็จะง่ายขึ้น เพราะมีเครดิตในตัวเองนั่นเอง

อย่างไรก็ตาม การรีไฟแนนซ์บ้านก็มีข้อควรระวังอื่นๆ ที่ต้องคำนึงและพิจารณาถึงอย่างถี่ถ้วน เช่น ระยะเวลาผ่อนชำระนานขึ้น เสียค่ารีไฟแนนซ์ใหม่ เสียเวลา เสียค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ และถ้าไม่ดูให้ดีก็อาจต้องเสียค่าปรับหากมีการไถ่ถอนก่อนกำหนด รวมทั้งความยุ่งยากในการเตรียมเอกสาร เช่น เอกสารเกี่ยวกับรายได้ของผู้กู้ โดยเฉพาะหากผู้ยื่นกู้ตกงาน หรือเป็นฟรีแลนซ์ที่ไม่มีสถานะเงินเดือนชัดเจน ทำให้ไม่สามารถหาเอกสารที่ยืนยันรายได้ของตนเอง ก็อาจรีไฟแนนซ์ไม่ได้ เป็นต้น 

มาถึงคำถามยอดฮิต ถ้าธนาคารเก่าจะลดดอกเบี้ยให้ ควรอยู่ที่เดิมหรือรีไฟแนนซ์ดี? แน่นอนว่าหลายธนาคารพยายามดึงลูกค้าไว้กับตัวเอง โดยอาจยอมลดดอกเบี้ยกู้ให้ ซึ่งส่วนใหญ่จะลดให้ (แต่ก็อาจจะไม่เยอะมาก) และบอกว่าคุณจะต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มหากย้ายธนาคาร แต่ถ้าหากลองคำนวณดูจะพบว่าค่าใช้จ่ายในการย้ายเล็กน้อยมาก เมื่อเปรียบเทียบกับค่าส่วนต่างของดอกเบี้ยเดิม ดังนั้นการรีไฟแนนซ์บ้านจึงคุ้มกว่ามาก

เมื่อตัดสินใจโดยพิจารณาทั้งข้อดีและข้อเสียแล้ว ก็สามารถเริ่มขั้นตอนการรีไฟแนนซ์ต่อได้เลย

3. ขั้นตอนในการรีไฟแนนซ์บ้าน

สรุปโดยหลักการแล้ว การรีไฟแนนซ์บ้านคล้ายกับการขอกู้ผ่อนบ้านครั้งแรกกับธนาคาร เพียงแต่ครั้งนี้ต้องติดต่อธนาคารใหม่เพื่อขอกู้ในอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง โดยเริ่มจากติดต่อกับธนาคารเดิมเพื่อสรุปยอดหนี้สินเชื่อบ้าน จากนั้นนำเอกสารไปยื่นขอรีไฟแนนซ์บ้านกับธนาคารใหม่ รอฟังผลการอนุมัติจากธนาคารที่มาประเมินบ้านที่เราต้องการรีไฟแนนซ์ แล้วติดต่อกับธนาคารเก่าเพื่อนำเอกสารไปไถ่ถอนบ้านจากสินเชื่อเดิมโดยคิดยอดที่ต้องจ่ายเป็นเงินต้นบวกดอกเบี้ย (นับจนถึงวันไถ่ถอน) จากนั้นติดต่อกับธนาคารใหม่เพื่อทำสัญญาใหม่ นัดเจ้าหน้าที่ทั้ง 2 ธนาคารมาภายในวันเดียวกันเพื่อชำระหนี้ และไปที่สำนักงานที่ดิน ณ เขตที่ตั้งของทรัพย์สิน เพื่อทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ แล้วมอบโฉนดที่ได้มาจากสำนักงานที่ดินให้กับธนาคารใหม่ เป็นอันเรียบร้อย

4. ข้อควรระวังในการรีไฟแนนซ์บ้าน

ผู้ขอสินเชื่อควรศึกษารายละเอียดของสินเชื่ออย่างละเอียด เพื่อให้แน่ใจว่าอัตราดอกเบี้ยตลอดอายุสินเชื่อของสินเชื่อรีไฟแนนซ์จะต้องต่ำกว่าปัจจุบัน และควรต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมจากการรีไฟแนนซ์ เช่น 

• ค่าจัดการสินเชื่อตามสัญญาใหม่ ประมาณ 0-1% ของวงเงินกู้ใหม่

• ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง ประมาณ 1% ของราคาประเมิน (ไม่เกิน 200,000 บาท)

• ค่าอากรแสตมป์ ประมาณ 0.05% ของวงเงินกู้ใหม่

• ค่าประเมินมูลค่าหลักทรัพย์ ประมาณ 2,500 บาท-0.25% ของราคาประเมิน

• ค่าประกันอัคคีภัยหรือประกันสินเชื่อ (MRTA) ประมาณ 2,000 บาทสำหรับบ้านมูลค่า 1 ล้านบาท
รวมถึงเงื่อนไขแต่ละธนาคาร (ทั้งธนาคารเดิมและใหม่) ที่สำคัญ อย่าลืมตรวจสอบเงื่อนไขการไถ่ถอนสินเชื่อจากธนาคารเดิม ซึ่งโดยส่วนมากสัญญากู้จะอนุญาตให้เรารีไฟแนนซ์บ้านไปธนาคารอื่นหลังจากผ่อนมาแล้ว 3 ปี ทั้งนี้ เพื่อไม่ให้ถูกปรับ หากผู้ขอสินเชื่อไถ่ถอนหนี้ก่อนกำหนด

เคล็ดลับคือ เราสามารถทำเรื่องรีไฟแนนซ์บ้านกับธนาคารใหม่ได้ตั้งแต่ก่อนครบ 3 ปี เพราะธนาคารใหม่ต้องใช้เวลาพิจารณา ประเมินราคา และทำเรื่องอนุมัติสินเชื่อ ทำให้ควรยื่นเรื่องรีไฟแนนซ์บ้านกับธนาคารใหม่ตั้งแต่ 1-2 เดือนก่อนครบสัญญา จะได้ไม่เสียเวลารอฟรีๆ

โดยสรุปแล้ว การรีไฟแนนซ์บ้าน ทำให้เราได้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในราคาที่ถูกลง และเมื่อทบกันเป็นเวลานาน มันคือพลังในการหักล้างยอดหนี้ ซึ่งยิ่งเรามีวินัยในการชำระหนี้ทุกงวดครบตามกำหนด ประกอบกับต้นทุนดอกเบี้ยที่ลดลง ก็ยิ่งทำให้ผ่อนบ้านหมดได้รวดเร็วและใช้เงินน้อยกว่าเมื่อเทียบกับการผ่อนเฉยๆ โดยไม่ทำอะไรเลย

รู้อย่างนี้แล้ว อย่าลืมศึกษาข้อมูลเหล่านี้เพื่อทุ่นแรงในการผ่อนบ้าน และติดตามเราได้ที่ DDproperty.com เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย ซึ่งได้รวบรวมเรื่องน่ารู้และข่าวสารในแวดวงอสังหาฯ ที่เป็นประโยชน์มากมาย รวมทั้งยังเป็นแหล่งรวมข้อมูลประกาศซื้อ/ขาย/ให้เช่าบ้านและคอนโด พร้อมรีวิวโครงการอสังหาฯ ที่น่าสนใจในหลากหลายทำเลทั่วประเทศ เพื่อเป็นอีกหนึ่งตัวช่วยให้ผู้บริโภคค้นหาที่อยู่อาศัยที่ตรงตามความต้องการได้ง่ายขึ้น สามารถเตรียมความพร้อมก่อนตัดสินใจเลือกที่อยู่อาศัยได้อย่างคุ้มค่าและตอบโจทย์การใช้ชีวิตได้มากที่สุด