ผ่อนบ้านไม่บานถ้ารู้จักรีไฟแนนซ์ รีเทนชัน ดอกเบี้ยจิ๊บๆ อีกนิดก็เป็นของเรา

• รีเทนชัน หรือ รีไฟแนนซ์ดีกว่ากัน
• รู้จักดอกเบี้ยมีชัยไปกว่าครึ่ง
• การเป็นหนี้ที่ดีไม่ควรเกิน 1 ใน 3 ของรายได้ต่อเดือน

บ้าน คือ วิมาน แต่กว่าจะไปถึงวิมานก็ผ่อนกันยาวๆ 30 ปีขึ้นไป บางคนก็ช่างเปรียบผ่อนกันยันลูกบวช แต่ในความเป็นจริงแล้ว วิมานหลังนี้สามารถผ่อนหมดภายใน 30 ปี เผลอๆ แค่ 10 ปีแรกก็ผ่อนหมดแล้ว หลายคนอ่านมาถึงตรงนี้ถึงกับอุทาน...นี่เศรษฐินีศรีราชา เธอไม่ได้ล้อเล่นใช่ไหม 

เรื่องจริงใครจะล้อเล่น ส่วนใหญ่มนุษย์เงินเดือน คนทั่วๆ ไปมักจะซื้อบ้านในราคา 1.5-3.5 ล้านโดยประมาณ ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม หรือที่ดินเปล่ามาปลูกบ้านเพิ่มเติม ซึ่งส่วนใหญ่ธนาคารจะปล่อยกู้ประมาณ 70-100% ของราคาประเมิน แต่ถ้าหากประสงค์จะกู้เพิ่มเพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ หรือตกแต่งบ้านก็จะคิดเป็นบัญชีเงินกู้เอนกประสงค์ แน่นอนว่าดอกเบี้ยที่คิดก็จะไม่เท่ากับบัญชีหลัก หรือบัญชีกู้บ้าน 

เราลองมาดูกันว่าหากจะผ่อนบ้านให้หมดไวๆ ดอกเบี้ยไม่บานเป็นจานดาวเทียม นั่นจะเป็นอย่างไร สมมติว่าเราซื้อบ้านเดี่ยวใกล้ๆ กับ กทม. ในราคา 3,500,000 บาท 

- ธนาคาร A อนุมัติเงินกู้และได้วงเงิน จำนวน 3,000,000 บาท

- เลือกผ่อน 30 ปี

- อัตราดอกเบี้ย 7%

- ต้องผ่อนเดือนละ 22,100 บาท

- ผ่อนครบ 30 ปี จ่ายเงินให้ธนาคารทั้งสิ้น 7,956,000 บาท

- ส่วนต่างจากดอกเบี้ย 4,956,000 บาท

จะเห็นได้ว่า การผ่อนบ้านของเราเหมือนซื้อบ้าน 2 หลังเลยทีเดียว ส่วนทางออกเพื่อให้ส่วนต่างจากดอกเบี้ย จำนวน 4,956,000 บาท ถูกลงนั้น มี 2 ทาง ได้แก่

1. รีเทนชัน หรือ Retention หลายๆ คนอาจจะไม่ค่อยคุ้นหูเท่าไร การรีเทนชัน คือการขอลดดอกเบี้ยที่ธนาคารเดิม ที่สำคัญขั้นตอนไม่ยุ่งยาก และส่วนใหญ่ไม่มีค่าใช้จ่ายใดๆ ซึ่งจะทำให้ค่างวดที่ผ่านชำระลดลง โดยการรีเทนชันนี้อาจจะต้องใช้สกิลในการเจรจากับธนาคารเพื่อให้ได้ดอกเบี้ยที่ถูกลง แต่ถ้าเราประเมินแล้วว่า การรีเทนชันไม่ตอบโจทย์ ก็ลองมาดูทางเลือกต่อไป

2. รีไฟแนนซ์ หรือ Refinance การเปลี่ยนการผ่อนชำระจากธนาคารหนึ่งไปอีกธนาคารหนึ่ง ข้อดีคือ ได้ดอกเบี้ยที่ถูกกว่า ค่างวดในการผ่อนชำระแต่ละเดือนก็ถูกลง หรือจำนวนปีในการผ่อนก็อาจจะน้อยลง

แต่สิ่งที่ต้องระวังคือค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่พ่วงมากับการรีไฟแนนซ์ เช่น ค่าประเมินบ้าน ค่าจดจำนองใหม่ และค่าทำนิติกรรม ซึ่งก็ขึ้นอยู่แต่ละเงื่อนไขของธนาคาร แต่หากคำนวณแล้วคุ้มกว่าก็แนะนำให้รีไฟแนนซ์ไปเลย

นอกจาก 2 วิธีข้างต้นแล้ว การผ่อนบ้านต้องมีเทคนิคด้วย "เศรษฐินีศรีราชา" อยากแนะนำดังนี้

1. จ่ายเกินค่างวด เช่น ผ่อนเดือนละ 5,000 บาท ก็เพิ่มไป 5-10% แต่ทั้งนี้ต้องเอาที่เราผ่อนไหว และทำได้ต่อเนื่องทุกๆ เดือน

2. มีเงินก้อนก็โปะ เช่น ถ้าถูกหวย 200,000 บาท ก็เลือกที่จะโปะทั้งหมด 2 แสน หรือจะเลือกจ่ายเพิ่มอีก 1 เดือนเท่ากับ 1 ปีเราผ่อน 13 เดือน วิธีนี้จะทำให้เงินต้นลดลงพอสมควร ดอกเบี้ยก็จะลดลงไปด้วย

3. พยายามเช็กดอกเบี้ยที่จ่ายธนาคารทุกๆ 3 ปี ที่สำคัญต้องรื้อสัญญาที่เซ็นยินยอมกับธนาคารว่า ดอกเบี้ยจะปรับเป็นเท่าไร เช่น MOR-2.5% MRR-2% มาถึงตรงนี้หลายคนอาจจะงงมันแตกต่างกันอย่างไร อย่างแรกเราควรรู้จักดอกเบี้ยกันเสียก่อน 

• อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบคงที่ หรือ Fixed Rate คือ หมายถึง อัตราดอกเบี้ยที่กำหนดไว้เป็นตัวเลขเฉพาะ ไม่ขึ้นหรือลงตามต้นทุนของสถาบันการเงิน คงที่ตลอดอายุสัญญาเงินกู้ หรือในช่วงเวลาที่กำหนด ยกตัวอย่างเช่น สินเชื่อรถยนต์ ที่กำหนดดอกเบี้ยไว้ที่ 3.25% ตลอดระยะเวลาการผ่อน 4 ปี หรือสินเชื่อบ้านที่กำหนดดอกเบี้ยคงที่ 3.25% ระยะ 3 ปีแรก เป็นต้น

• อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบลอยตัว หรือ Floating Rate คือ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่เปลี่ยนแปลงไปตามต้นทุนของสถาบันการเงิน ซึ่งสถาบันการเงินจะประกาศออกมาเป็นคราวๆ ไป เช่น อัตราดอกเบี้ยอ้างอิงของธนาคารพาณิชย์ต่างๆ เช่น MLR MOR และ MRR

สำหรับ MOR หรือ Minimum Overdraft Rate คือ อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ชั้นดีประเภทวงเงินเบิกเกินบัญชี

ส่วน MRR หรือ Minimum Retail Rate คือ อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี เช่น สินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อที่อยู่อาศัย ตัว MRR นี่ที่เราจะพบได้บ่อย เช่น MRR -2% ในสินเชื่อบ้าน

ยกตัวอย่างเช่น ถ้าธนาคารบอกปีที่ 4-5 จะคิดดอกเบี้ยที่ MRR-2% ต่อปี ซึ่งหากในปีนั้นดอกเบี้ยอยู่ที่ MRR 7% ก็เท่ากับ 7-2 กลายเป็นดอกเบี้ยที่ 5% ต่อปี และหากเงินต้นที่กู้ธนาคารเหลือ 1,500,000 บาท ปีนั้นเราจะต้องจ่ายดอกเบี้ยให้ธนาคาร 75,000 บาท

เมื่อเช็กแล้วว่าดอกเบี้ยแพงเกินใจจะอดทนก็มี 2 ทางเลือกที่กล่าวข้างต้น นั่นก็คือ รีเทนชัน หรือ รีไฟแนนซ์ นั่นเอง 

สุดท้ายฝากไว้ให้คิด หากจะเป็นหนี้ ก็ขอให้เป็นหนี้ที่มีคุณภาพ และที่สำคัญสัดส่วนการผ่อนชำระหนี้ที่ดีนั้นไม่ควรเกิน 1 ใน 3 ของรายได้ต่อเดือน

ผู้เขียน : เศรษฐินีศรีราชา
กราฟิก : Jutaphun Sooksamphun