ต่างชาติย้ายฐานเข้าไทย กว้านซื้อที่ดิน 2 นิคมฯ ดังได้ประโยชน์ ยอดขายพุ่งก่อนโควิด

นักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์ เคจีไอ (ประเทศไทย) เปิดเผยว่า การลงทุนจากต่างประเทศ (FDI) สดใสทำให้ยอดขายและโอนที่ดินอุตสาหกรรมแข็งแกร่ง การยื่นขอรับส่งเสริมการลงทุนจาก BOI เพิ่มขึ้นพอสมควรเฉลี่ย 28% ต่อปีมา 3 ปีติดต่อกันแล้ว ในช่วงปี 2564-2566 โดยสูงสุดในรอบสิบปีอยู่ที่ 8.48 แสนล้านบาทในปี 2566  

ส่วนในครึ่งปีแรกของปี 67 ยังเพิ่ม 35% เพิ่มขึ้นจากปีก่อน อยู่ที่ 4.58 แสนล้านบาท นำโดยกลุ่มอุปกรณ์ไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์, สาธารณูปโภคและกลุ่มที่เกี่ยวเนื่องกับยานยนต์ เมื่อแบ่งตามเชื้อชาตินำโดยนักลงทุนชาวจีนตามด้วยชาวสิงคโปร์ในปี 2566 และครึ่งปีแรก ในแง่ยอดขายและโอนที่ดินรวมของทั้ง Amata และ WHA พุ่งขึ้นเฉลี่ย 3 ปี มีอัตราการเติบโต หรือ CAGR ที่ 84.5% และ 61% ตามลำดับ  

ขณะที่กำไรรวมครึ่งปีแรกของ AMATA และ WHA เพิ่มขึ้น 53% เพิ่มขึ้นจากปีก่อนที่ 3.35 พันล้านบาท หลัก ๆ มาจากผลการดำเนินงานโดดเด่นของ WHA ด้วยกำไรพุ่งสูงถึง 91% ส่วนกำไรของ AMATA ลดลงเล็กน้อยราว 14% ลดลงจากปีก่อน ยอดขายที่ดินรายปีหลังโควิดพุ่งขึ้นเกือบ 3 เท่าตัวจากระดับก่อนโควิด ของ AMATA ขายที่ดินได้ 1,853 ไร่ในปี 2566 จาก 631 ไร่ต่อปีช่วงปี 2558-62 เทียบกับยอดขายที่ดินของ WHA ที่ขายได้ 2,333 ไร่ต่อปีช่วงปี 2565-66 จากขายได้เฉลี่ย 920 ไร่ต่อปีช่วงก่อนโควิด  

อย่างไรก็ดี ทั้ง AMATA และ WHA มองบวกต่อการลงทุนจากต่างประเทศ (FDI) ของกลุ่มรถไฟฟ้า (EV) และซัพพลายเออร์ชิ้นส่วนยานยนต์หลายราย รวมถึงธุรกิจเทคโนโลยีขั้นสูงในอุตสาหกรรมอุปกรณ์ไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์ ท่ามกลางการย้ายฐานการผลิตเหตุจากความตึงเครียดทางการเมืองและความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ต่าง ๆ ของโลก ขณะที่เราประเมินยอดขายที่ดินปี 2567-2568 ของ AMATA และ WHA อยู่ที่ 2,000 ไร่ต่อปีและ 2,500-2,600 ไร่ต่อปีตามลำดับ  

ทั้งนี้ AMATA และ WHA ขายที่ดินแต่ละรายไปแล้วราวเพิ่มขึ้น 1,000 ไร่ในช่วงครึ่งปีแรก หลัก ๆ เป็นที่ดินในไทยมากกว่าเวียดนาม ซึ่งเห็นว่ามีการชะลอตัวลงช่วงการเปลี่ยนผู้นำสูงสุดต่าง ๆ ของรัฐบาล ธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำและส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทในเครือเป็น catalyst หนุนการเติบโตได้ดี รายได้จากธุรกิจสาธารณูปโภคและให้เช่าของ AMATA และ WHA คิดเป็น 54% และ 44% ของรายได้รวมตามลำดับ โดยที่ธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำของ AMATA พุ่งขึ้นช่วงปี 2565-67F หลัก ๆ มาจากธุรกิจให้บริการสาธารณูปโภค (ไฟฟ้าและน้ำ) ในเวียดนาม ส่วน WHA ในอีกด้านหนึ่ง เห็นการเติบโตสม่ำเสมอมากกว่าในธุรกิจให้บริการสาธารณูปโภคของบริษัทย่อย WHA Utilities & Power ซึ่งมีสัดส่วนการถือหุ้นที่ 70%  

ขณะที่ส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมต่าง ๆ ก่อนหน้านี้คิดเป็นราว 30% ของกำไรรวมน่าจะมีบทบาทสำคัญมากขึ้นในอนาคตเพราะบริษัทร่วมและร่วมค้า (JV) ให้ผลตอบแทนที่ดี ขณะที่เราประเมินว่าส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมต่าง ๆ จะคิดเพิ่มขึ้นเป็น 40-45% ของกำไรสุทธิในปี 2567-68F โดยปกติกำไรครึ่งปีหลังจะแข็งแกร่งกว่าครึ่งปีแรก  

กำไรรวมในครึ่งปีแรกของ AMATA และ WHA คิดเป็น 47% ของประมาณการกำไรเต็มปีนี้ของเราซึ่งเป็นไปตามที่เราคาดไว้ ด้านยอดขายและยอดโอนที่ดิน เมื่อเปรียบเทียบระหว่าง 2 บริษัท กำไรและยอดขายที่ดินของ AMATA ในครึ่งปีหลังน่าจะแข็งแกร่งกว่าในครึ่งปีแรก ซึ่งคิดเป็นเพียง 30-35% ของประมาณการฯ เต็มปีนี้ของเรา โดย backlog ของ AMATA ทำจุดสูงสุดแล้วอยู่ที่ 1.5 หมื่นล้านบาทเพียงพอที่จะดันรายได้ดีขึ้นตั้งแต่ครึ่งปีหลังเป็นต้นไป  

สำหรับปี 2567 อัตราการเติบโตกำไรของ WHA น่าจะแข็งแกร่งขึ้นอยู่ที่ 15% จากปีก่อน เทียบกับอัตราการเติบโตกำไรของ AMATA ที่ 2% จากปีก่อน ส่วนปี 2568F เราคาดกำไรของทั้งสองบริษัทน่าจะเติบโตอยู่ที่เลขสิบกลาง ๆ Valuation & Action ท่ามกลางกระแสการลงทุนจากต่างประเทศเป็นใจและกำไรเติบโตดีพอสมควร เราจึงแนะนำซื้อทั้ง AMATA และ WHA นอกจากนั้น เราปรับเพิ่มน้ำหนักการลงทุนขึ้นเป็น “Overweight” (จาก Neutral) โดยที่ราคาเป้าหมายของ AMATA อยู่ที่ 27.00 บาท และ WHA อยู่ที่ 6.20 บาท ปัจจุบันทั้ง AMATA และ WHA เทรดต่ำกว่า -0.5 S.D ของค่าเฉลี่ย PE