กองทรัสต์ ‘AIMIRT’ จะแข็งแกร่งขึ้นขนาดไหน เมื่อควบรวม PPF แล้วเสร็จ
Date Time: 17 มิ.ย. 2567 06:00 น.
Content Partnership
“Summary“
- กองทรัสต์ ‘AIMIRT’ มีความแข็งแกร่งอย่างมาก หลังจากเข้าควบรวมกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ PPF ทำให้มีขนาดสินทรัพย์รวมเพิ่มขึ้นกว่า 20% ทะลุ 1.3 หมื่นล้านบาท พอร์ตทรัพย์สินกระจายตัวดีขึ้น และช่วยสร้างโอกาสเติบโตของรายได้และผลตอบแทนเพิ่มขึ้น พร้อมวางเป้าหมายมีขนาดสินทรัพย์รวมทะลุ 2 หมื่นล้านบาท
เป็นหนึ่งในกองทรัสต์ยอดนิยมสำหรับ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เอไอเอ็ม อินดัสเทรียล โกรท หรือ กองทรัสต์ ‘AIMIRT’ กองทรัสต์อิสระชั้นนำรายแรกและรายใหญ่ที่สุดของประเทศไทย ที่ทำสถิติการจ่ายเงินปันผลสูงต่อเนื่องในระดับมากกว่า 8% ต่อปี (คำนวณจากราคาปิด ณ สิ้นปี) และมีการลงทุนเพิ่มในทรัพย์สินคุณภาพใหม่ๆ เพื่อสร้างการเติบโตให้กับกองทรัสต์อย่างต่อเนื่องทุกปี จนขนาดของกองทรัสต์ ‘AIMIRT’ เติบโตสูงขึ้น จนเป็นกองทรัสต์ที่ใหญ่ติดอันดับต้นๆ ของกองทรัสต์ในประเทศไทย
ล่าสุด กองทรัสต์ ‘AIMIRT’ ได้ประกาศความสำเร็จครั้งสำคัญในการควบรวมและแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ปิ่นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค หรือ PPF ที่มีทรัพย์สินเป็นกรรมสิทธิ์ที่ดิน อาคารโรงงานและคลังสินค้า ในโครงการนิคมอุตสาหกรรมปิ่นทอง 1 ปิ่นทอง 2 และปิ่นทอง 3 มูลค่ากว่า 2 พันล้านบาท เข้ารวมกับกองทรัสต์ ‘AIMIRT’ ซึ่งเป็นการทำดีลท้าทายที่สร้างการเติบโตก้าวสำคัญให้กับกองทรัสต์ ‘AIMIRT’ และเป็นบทพิสูจน์ความสามารถของผู้บริหาร ‘AIMIRT’ ที่ต้องคิดรอบด้าน และทำให้ดีลนี้เป็น Win-Win Deal ที่ก่อเกิดประโยชน์กับทุกฝ่าย
จุดเริ่มต้นของการซื้อ PPF
จุดเริ่มต้นของกองทรัสต์ ‘AIMIRT’ เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2561 ด้วยมูลค่าทรัพย์สินรวม 2 พันกว่าล้านบาท มีการเพิ่มทุนและลงทุนเพิ่มในทรัพย์สินคุณภาพอย่างต่อเนื่อง จนปลายปี 2566 กองทรัสต์ ‘AIMIRT’ มีสินทรัพย์รวมอยู่ที่ประมาณ 1.1 หมื่นล้านบาท หรือโตขึ้นมากกว่า 5 เท่าตัวภายในระยะเวลา 5 ปี โดยมีทรัพย์สินทั้งสิ้น 14 โครงการ จากผู้ขายทรัพย์สิน 9 กลุ่ม การแปลงสภาพและควบรวมกองทุนรวมอสังหาฯ PPF เข้ารวมกับกองทรัสต์ ‘AIMIRT’ ถือเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญและเป็นครั้งแรกในประวัติศาสตร์ของตลาดรีทในประเทศไทยที่มีการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาฯ ข้ามค่ายมารวมกับรีทอิสระ
(Update May 2024)
ธนาเดช โอภาสยานนท์ กรรมการผู้จัดการร่วม บริษัท เอไอเอ็ม รีท แมนเนจเม้นท์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ของกองทรัสต์ ‘AIMIRT’ เปิดเผยกับ Thairath Money ว่า การควบรวมกับกองทุนรวมอสังหาฯ PPF เข้ากับกองทรัสต์ ‘AIMIRT’ เป็นก้าวที่สำคัญของการเติบโตของกองทรัสต์ ‘AIMIRT’ ในการขยายพอร์ตทรัพย์สินที่มีคุณภาพเพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดด
“กองทรัสต์ ‘AIMIRT’ ลงทุนเพิ่มในทรัพย์สินคุณภาพอย่างต่อเนื่อง ซึ่งทรัพย์สินของกองทุนรวมอสังหาฯ PPF ที่เป็นโรงงานให้เช่าในเขต EEC ที่มีความต้องการจำนวนมาก ถือเป็นทรัพย์สินที่มีความน่าสนใจในการเข้าลงทุนและตอบโจทย์ทุกด้านที่เรามองหา”
จุดเด่นของ PPF ทำเลที่ตั้งของทรัพย์สินอยู่ในเขต EEC ศูนย์กลางของภาคอุตสาหกรรมในปัจจุบัน เป็นทรัพย์สินประเภทกรรมสิทธิ์ หรือ Freehold 100% ที่ผ่านมามีผลประกอบการทางการเงินที่ดีสม่ำเสมอ และมีผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมืออาชีพ คือ บริษัท ปิ่นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จำกัด (มหาชน) หรือกลุ่มปิ่นทอง ซึ่งเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ที่เป็นผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมรายใหญ่ของประเทศ
หลังจากศึกษาความเป็นไปได้ในการเข้าลงทุนเราพบว่า กระบวนการซื้อหรือเข้าลงทุนทำได้ยากมาก เพราะเป็นดีลที่ต้องทำการควบรวมกิจการพร้อมกับการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาฯ มาเป็นรีทหรือกองทรัสต์ในคราวเดียวกัน ปัจจัยสนับสนุนสำคัญที่ทำให้ดีลนี้เดินขับเคลื่อนไปได้ เกิดขึ้นเมื่อภาครัฐมีการออกมาตรการปรับลดค่าธรรมเนียมและภาษีเพื่อสนับสนุนการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ค่าใช้จ่ายจากเดิมที่คาดว่าสูงถึง 100 ล้านบาท เหลือเพียงหลักแสนบาท
การซื้อที่ทุกฝ่าย “ได้ประโยชน์”
ธนาเดช ชี้ว่า ความท้าทายของดีลนี้ คือ จะทำอย่างไรให้ผู้ถือหน่วยของทั้ง 2 กองได้ประโยชน์สูงสุด เพราะเป็นการทำรายการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาฯ พร้อมกับการควบรวมกิจการ ซึ่งไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อนในตลาดรีทในประเทศไทย และมีความซับซ้อนสูง ทั้งผู้ถือหน่วยของกองทรัสต์ ‘AIMIRT’ และผู้ถือหน่วยของกองทุนรวมอสังหาฯ PPF ก็ต้องการประโยชน์สูงสุดที่สองฝ่าย เป็นหน้าที่ของผู้บริหารของ ‘AIMIRT’ ที่ต้องหาจุดตรงกลางให้เจอ
“การควบรวมกิจการจะซับซ้อนกว่าการลงทุนเพิ่มโดยการซื้อทรัพย์สินตามปกติ นอกจากผู้บริหารทั้ง 2 ฝั่งต้องเห็นด้วยในการทำเรื่องควบรวม แต่ผู้ถือหน่วยของทั้ง 2 ฝั่งต้องเห็นด้วย จึงจะเดินหน้าได้” ธนาเดช กล่าว
เพราะ ‘AIMIRT’ มีศักยภาพในการเข้าถึงการระดมทุนและการกู้เงินได้ดี ดังนั้นเราจึงใช้ประโยชน์ของโครงสร้างทางการเงินที่แข็งแกร่งและต้นทุนการเงินที่ต่ำเป็นจุดได้เปรียบในการระดมทุนเพื่อให้สามารถลงทุนในกองทุนรวมอสังหาฯ PPF ได้โดยที่ทุกฝ่ายยังได้ประโยชน์
แต่ด้วยการลงทุนเพิ่มในช่วงสภาวะดอกเบี้ยแพง และตลาดรีทไม่คึกคัก เราจึงเลือกที่จะกู้เงินเพียงบางส่วนและใช้วิธีการ Share Swap คือ ออกหน่วยทรัสต์ ‘AIMIRT’ เพิ่มเพื่อให้กับผู้ถือหน่วยกองทุนรวมอสังหาฯ PPF พร้อมเงินสด นอกจากผู้ถือหน่วยกองทุนรวมอสังหาฯ PPF จะได้รับหน่วยของกองทรัสต์ ‘AIMIRT’ เท่ากับ 0.8731 หน่วยต่อ 1 หน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาฯ PPF แล้ว จะยังได้รับเงินสดจำนวน 0.75 บาทต่อ 1 หน่วย ซึ่งจะสามารถนำเงินสดที่ได้รับดังกล่าวไปลงทุนในหน่วยทรัสต์ของ ‘AIMIRT’ ต่อไปได้อีกด้วย ซึ่งจะทำให้โอกาสในการได้รับผลตอบแทนในอนาคตนั้นเพิ่มขึ้นด้วย
ซึ่งการเข้าลงทุนในกองทุนรวมอสังหาฯ PPF จึงเป็นผลดีกับผู้ถือหน่วยทั้งสองฝ่าย ทั้งในแง่การเติบโต และขนาดของกองที่ใหญ่ขึ้น ก็ช่วยกระจายความเสี่ยง สามารถดึงดูดนักลงทุนได้มากขึ้น จึงช่วยเสริมสภาพคล่องในการซื้อขายหน่วยทรัสต์ ‘AIMIRT’ ในตลาดรองได้ดีขึ้น
สร้างสถิติผู้ถือหน่วยเห็นด้วย 100%
ผลดังกล่าวทำให้ผลโหวตจากที่ประชุมผู้ถือหน่วยลงทุนทั้ง 2 กองทุน เห็นชอบเป็นเอกฉันท์ โดยผู้ถือหน่วย ‘AIMIRT’ เห็นชอบ 100% ในขณะที่ฝั่ง PPF ผู้ถือหน่วยเห็นด้วย 99% นับเป็นการควบรวมกิจการครั้งแรกในไทย ที่ได้รับการตอบรับที่ดีมากขนาดนี้ โดยดีลการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาฯ PPF ได้แล้วเสร็จในวันที่ 6 มิถุนายน 2567 นี้
ภายหลังควบรวมทรัพย์สินกองทุนรวมอสังหาฯ PPF ครั้งนี้ ทำให้กองทรัสต์ ‘AIMIRT’ แข็งแกร่งขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยขนาดทรัพย์สินโตจากการเพิ่มทุนครั้งนี้จากระดับ 1.1 หมื่นล้าน ขึ้นมาอยู่ที่ 1.3 หมื่นล้านบาท มากกว่า 20% มีการกระจายตัวของทรัพย์สินที่ดีขึ้น และช่วยให้ ‘AIMIRT’ จัดโครงสร้างเงินทุนได้ดีขึ้น
สุดท้าย ที่ถือเป็น Strategic Move อีกเรื่องที่สำคัญ คือ การเป็นพันธมิตรทางธุรกิจกับกลุ่มปิ่นทอง และเพิ่มโอกาสในซื้อทรัพย์สินของกลุ่มปิ่นทองเพิ่มเติมอีกในอนาคต
กางแผนปั้นกองทุนทะลุ 2 หมื่นล้าน
สำหรับอนาคตของกองทรัสต์นั้น ธนาเดช ประเมินว่า ที่ผ่านมาดอกเบี้ยอยู่ในระดับสูง สร้างความยากลำบากพอสมควร ซึ่งผลกระทบมีทั้งทางตรงกับทางอ้อม
“ทางตรง” เมื่อดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น สร้างต้นทุนการเงินให้กับกองทรัสต์สูงขึ้น ส่วน “ทางอ้อม” ดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น ดันผลตอบแทนในสินทรัพย์อื่นๆ เช่น ตราสารหนี้ เพิ่มขึ้นด้วย ทำให้เกิดการเทขายในกองทรัสต์ ในอนาคตเราเชื่อว่าถ้าดอกเบี้ยปรับทิศทาง อาจทำให้เม็ดเงินไหลกลับมาที่รีท อาจทำให้เกิดการขยับในหน่วยทรัสต์ได้
โอกาสการเพิ่มทรัพย์สินให้กับกองทรัสต์ ‘AIMIRT’ เรามีเป้าหมายจะดันการเติบโตของสินทรัพย์รวมให้มากกว่า 2 หมื่นล้านบาทใน 3-5 ปีข้างหน้า ซึ่งโอกาสยังมีอีกมาก จากทิศทางเม็ดเงิน FDI เข้ามาเรื่อยๆ เมื่อมีธุรกรรมต้องการการเช่า นำเข้าและเก็บสินค้า
ซึ่งในฝั่งของผู้บริหารกองทรัสต์ ‘AIMIRT’ มุ่งหาการลงทุนที่เป็นประโยชน์กับผู้ถือหน่วยและมองหาโอกาสใหม่ๆ ในการลงทุนเพิ่มเติมอยู่เสมอ ด้วยนโยบายการลงทุนที่เปิดกว้างและไม่ถูกจำกัด บนแพลตฟอร์มของรีทอิสระ ทำให้ ‘AIMIRT’ พร้อมเติบโตไปข้างหน้าอีกไกล
Author
