โอกาสคนอยากซื้อบ้าน ลุ้นแบงก์ชาติผ่อนปรน LTV โบรกฯ แนะเลือกหุ้นอสังหาฯ รอ

จับตาหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ หลังกระทรวงการคลังอยู่ระหว่างพิจารณาเสนอต่อคณะรัฐมนตรี (ครม.) ให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง พร้อมต้องการให้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ผ่อนปรนเกณฑ์ LTV โดยผู้ซื้อสามารถกู้ได้ 100% ทุกกรณี หลังยังไม่เห็นสัญญาณของฟองสบู่ และการเก็งกำไรในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

นักวิเคราะห์หลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส จำกัด ระบุในบทวิเคราะห์ว่า สำหรับมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์จาก 2% เหลือ 1% และจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับราคาซื้อขายและราคาประเมินที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท สำหรับปี 2567 นั้น มีมุมมองเป็นกลาง เนื่องจากเป็นการขยายอายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหมือนทุกปี และยังคงกำหนดสิทธิสำหรับราคาที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งอาจไม่ได้ช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้มากนัก เนื่องจากระดับราคาบ้านกลุ่มนี้ คิดเป็นสัดส่วนไม่เกิน 30% ของมูลค่าทั้งตลาดรวม โดยมุมมองของฝ่ายวิจัยประเมินว่า หากมีขยายเพดานสิทธิสู่บ้านราคาไปถึง 5 ล้านบาทเป็นอย่างน้อย น่าจะครอบคลุมได้ในวงกว้างมากกว่า เนื่องจากบ้านระดับถึง 5 ล้านบาท คิดเป็นประมาณ 50-60% ของตลาดรวม 

ส่วนความต้องการมาตรการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ที่ให้ผู้ซื้อสามารถกู้ได้ 100% ไม่ว่าจะเป็นบ้านหลังที่เท่าไร หรือราคาเท่าไรนั้น ฝ่ายวิจัยให้น้ำหนักต่อประเด็นเรื่องการผ่อนปรน LTV ว่า จะมีผลต่อกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในเชิงบวกมากกว่ามาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง เนื่องจากเดิมการเกิดขึ้นของมาตรการ LTV ก็เพื่อหวังสกัดกั้นการเก็งกำไร แต่ด้วยสถานการณ์โควิดที่เกิดขึ้น และการให้ความสำคัญในการฟื้นฟูเศรษฐกิจเป็นอันดับแรก ทำให้ ธปท. ผ่อนคลาย LTV ตั้งแต่ 20 ต.ค. 2564-สิ้นปี 2565 ก่อนกลับมาใช้เกณฑ์มาตรการ LTV แบบเดิมในปี 2566 หลังโควิด-19 คลี่คลายลง

ซึ่งเมื่อมีการเกิดขึ้นของ LTV ทำให้ผู้ซื้อบ้านถูกจำกัดการกู้ลง โดยเฉพาะบ้านหลังที่ 2-3 กู้ได้เพียง 70-90% (บ้านหลังแรกวงเงินไม่เกิน 10 ล้านบาท คงกู้ได้ 100% และตกแต่งเพิ่มได้อีก 10%) และการเข้มงวดมากขึ้นของการปล่อยสินเชื่อของแบงก์, ปัญหาเงินเฟ้อ และทิศทางดอกเบี้ยระดับสูงในปีนี้ รวมถึงภาวะเศรษฐกิจไทยที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ชะลอตัวลง เมื่อเทียบกับโควิด-19 โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่าง ได้รับผลกระทบมากกว่ากลุ่มกลาง-บน ดังนั้นมองว่าภายใต้ภาวะเศรษฐกิจไทยและภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ยังต้องการแรงสนับสนุน หากมีการปลดล็อกหรือลดความเข้มงวดของมาตรการ LTV ย่อมเป็นผลบวก และมีโอกาสกระตุ้นภาคธุรกิจที่อยู่อาศัย ซึ่งถือเป็นธุรกิจที่สร้าง MULTIPLIER EFFECT ให้กับธุรกิจอื่นในวงจรเศรษฐกิจไทย

ทั้งนี้ คงแนะนำลงทุนเท่าตลาดสำหรับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ เลือกหุ้นเด่นที่มีพื้นฐานธุรกิจแข็งแรง มีสินค้ากระจายตัวทั้งแนวราบและคอนโดมิเนียม รวมถึงพอร์ตลูกค้าหลากหลาย ตลอดจนปันผลจูงใจ ได้แก่ 

1. บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือหุ้น AP ที่ราคาเหมาะสม 16.00 บาท
2. บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือหุ้น SPALI ที่ราคาเหมาะสม 27.30 บาท
3. บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือหุ้น SC ที่ราคาเหมาะสม 4.80 บาท
4. บริษัท แลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือหุ้น LH ที่ราคาเหมาะสม 10.00 บาท 
5. บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือหุ้น SIRI ที่ราคาเหมาะสม 2.20 บาท

อ่านข่าวหุ้น และการลงทุน กับ Thairath Money ได้ที่

https://www.thairath.co.th/money/investment