ส่อง 9 กอง REIT ไทยน่าลงทุน หากดอกเบี้ยจบขาขึ้น พบผลตอบแทนมากสุด 8.9%

ปัจจุบันแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยนโยบายได้ผ่านจุดสูงสุดแล้ว หลังสัญญาณตัวชี้วัดต่างๆ ของสหรัฐฯ ทำให้คาดว่าธนาคารกลางสหรัฐฯ (เฟด) จะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงในปี 2567 ส่งผลให้การลงทุนในทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT มีความน่าสนใจมากขึ้น

บริษัทหลักทรัพย์ กรุงศรี จำกัด (มหาชน) ระบุในบทวิเคราะห์ว่า ตัวชี้วัดของสหรัฐฯ ชี้ให้เห็นถึงโอกาสในการสิ้นสุดของอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ตลาดคาดการเติบโตของเศรษฐกิจสหรัฐฯ จะชะลอตัวลงเป็น 2.1% ในไตรมาส 4/66 จาก 4.9% ในไตรมาส 3/66 ตัวชี้วัดต่างๆ เริ่มสะท้อนนโยบายการเงินที่เข้มงวดเกินไป เช่น ยอดขายบ้านมือสองลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 13 ปี ในเดือนตุลาคม ดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคแตะจุดต่ำสุดในรอบ 6 เดือน ขณะที่ Leading Economic Indicators (LEI) ส่งสัญญาณความเสี่ยงภาวะเศรษฐกิจถดถอย โดยรายงานตัวเลขติดลบ 16 เดือนติดต่อกัน ด้านผลสํารวจของ CME Group ชี้ว่าธนาคารกลางสหรัฐฯ (เฟด) จะคงอัตราดอกเบี้ยไว้ที่ 5.25-5.50% จนถึงเดือนมีนาคม 2567 แล้วจึงเริ่มปรับลดอัตราดอกเบี้ย

ขณะเดียวกัน คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะคงอัตราดอกเบี้ยนโยบายกนง. ตัดสินใจคงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่ 2.5% ในการประชุมเดือนพฤศจิกายน ฝ่ายวิจัยกรุงศรี คาดอัตราดอกเบี้ยนโยบายจะคงอัตรานี้ตลอดปีหน้า ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ปรับลดประมาณการเติบโตทางเศรษฐกิจปีนี้เป็น 2.4% (จาก 2.8%) และปีหน้าเป็น 3.2% (จาก 4.4%) หรือ 3.8% หากรวมกระเป๋าเงินดิจิทัล

ทั้งนี้ อัตราผลตอบแทนพันธบัตรไทยที่ลดลง ทำให้ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT ดูน่าสนใจยิ่งขึ้น โดยอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทยอายุไม่เกิน 2 ปี ลดลง 0.05-0.19% ขณะที่อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทยอายุ 3-20 ปี ลดลง 0.18-0.30% เป็นไปในทิศทางเดียวกับการลดลงของตลาดพันธบัตรสหรัฐฯ ส่งผลให้ส่วนต่างระหว่างอัตราผลตอบแทนเงินปันผลของ REIT (เงินปันผลและเงินคืนทุน) และอัตราผลตอบแทนพันธบัตรสูงขึ้น จาก 3.7-4.8% ในเดือนม.ค.-ส.ค. 2566 เป็น 5.4-5.9% ในเดือนก.ย.-พ.ย. 2566

นอกจากนี้ บล.กรุงศรี ได้แนะนำ REIT ที่น่าสนใจ จากการพิจารณาสองเกณฑ์ ได้แก่ 1. สภาพคล่องในการซื้อขาย (มูลค่าตลาดสูงกว่า 5 พันล้านบาท) และ 2. อัตราผลตอบแทนที่แท้จริงมากกว่า 5% (อัตราผลตอบแทนรวม รวมเงินปันผลและเงินคืนทุน หักด้วยต้นทุนการลงทุนที่ตัดจําหน่ายสําหรับสิทธิการเช่า) พบว่ามี REIT ที่น่าสนใจได้แก่

1. ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แอล เอช โฮเทล หรือ LHHOTEL อัตราผลตอบแทนที่แท้จริง 8.9%
2. กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานระบบขนส่งมวลชนทางราง บีทีเอสโกรท หรือ BTSGIF อัตราผลตอบแทนที่แท้จริง 8.1%
3. ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล หรือ WHAIR อัตราผลตอบแทนที่แท้จริง 7.8%
4. ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ หรือ FTREIT อัตราผลตอบแทนที่แท้จริง 7.3%
5. กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ฟิวเจอร์พาร์ค หรือ FUTUREPF อัตราผลตอบแทนที่แท้จริง 7.0%
6. ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เอไอเอ็ม อินดัสเทรียล โกรท หรือ AIMIRT อัตราผลตอบแทนที่แท้จริง 6.8%
7. ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท หรือ WHART อัตราผลตอบแทนที่แท้จริง 6.6%
8. กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน โรงไฟฟ้าพระนครเหนือ ชุดที่ 1 การไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย หรือ EGATIF อัตราผลตอบแทนที่แท้จริง 5.8%
9. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าโลตัสส์ รีเทล โกรท หรือ LPF อัตราผลตอบแทนที่แท้จริง 5.1%