การเพิ่มทุนในปี 2566 ของ WHART โอกาสลงทุนที่ดีที่สุดในกองทรัสต์เบอร์ 1 ของไทย

ทำไม WHART ถึงแข็งแกร่ง

อนุวัฒน์ จารุกรสกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ดับบลิวเอชเอ เรียล เอสเตท แมเนจเม้นท์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (กองทรัสต์ WHART) เปิดเผยกับ Thairath Money ว่า กองทรัสต์ WHART มีผลการดำเนินงานที่ดีมาอย่างต่อเนื่องโดย ณ สิ้นไตรมาส 3 2566 WHART มีมูลค่าทรัพย์สินรวมทั้งสิ้น 51,682.91 ล้านบาท โดยมีพื้นที่ทรัพย์สินภายใต้การบริหารจัดการมากถึง 1.74 ล้านตารางเมตร และยังคงสามารถรักษาอัตราการเช่าเฉลี่ยในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง

“ที่ผ่านมาเรามีอัตราผู้เช่าพื้นที่เฉลี่ยที่อยู่ระดับ 90% มาโดยตลอดเหตุผลสำคัญมาจากพื้นที่ของสินทรัพย์ของ WHART เป็นทรัพย์สินที่มีศักยภาพ บนพื้นที่โลจิสติกส์ที่สำคัญ มีความต้องการเช่าที่สูงมาอย่างต่อเนื่อง”

โดยจุดเด่นของ สินทรัพย์ในกองทรัสต์ WHART มีจุดเด่นที่สำคัญในหลายด้าน โดยในด้านทรัพย์สินนั้น แบ่งออกเป็น 2 ประเภทหลัก คือ

1. อาคารคลังสินค้าและโรงงาน ที่ออกแบบและพัฒนาขึ้นตามความต้องการของลูกค้า (Built-to-Suit) ซึ่งเราจะสร้างคลังสินค้าตามที่ลูกค้าต้องการโดยเฉพาะ และทำสัญญาระยะยาว 5-10 ปี

2. คลังสินค้าแบบมาตรฐาน (General Warehouse) ที่มีคุณภาพสูง บนทำเลโลจิสติกส์ที่สำคัญ

โดยอาคารคลังสินค้าและโรงงานของ WHART ล้วนถูกออกแบบและพัฒนาด้วยคุณภาพที่สูง บนทำเลที่มีศักยภาพ ทำให้ที่ผ่านมาผู้เช่าของกองทรัสต์ WHART จึงเป็นกลุ่มผู้เช่าชั้นนำทั้งของไทยและต่างชาติที่มีความมั่นคง เช่น Shopee, Alibaba Group, Samsung, Kao, Unilever, Volvo และ ไทวัสดุ เป็นต้น และนี่ก็เป็นหนึ่งในเหตุผลที่กองทรัสต์เองสามารถรักษาอัตราการเช่าเฉลี่ย และการต่อสัญญาให้อยู่ในระดับสูงมาอย่างต่อเนื่อง

ดอกเบี้ยขึ้นไม่กระทบภาพรวมผลการดำเนินงาน

อนุวัฒน์ เผยว่า ในด้านการจัดการต้นทุนทางการเงินนั้น ในช่วงที่ผ่านมามีคำถามเข้ามายังกองทรัสต์ WHART จำนวนมากเกี่ยวกับผลกระทบของการเพิ่มขึ้นของดอกเบี้ย อย่างไรก็ตาม กองทรัสต์เราเองมีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง และมีหนี้สินในระดับที่ต่ำ โดยประมาณ 82% เป็นหุ้นกู้ที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ และในปีนี้เราได้ทำการออกหุ้นกู้ที่ครบกำหนดชำระครบแล้วตั้งแต่เดือนพฤษภาคม ซึ่งหลังจากนั้น Bond yield ได้ปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จึงถือว่าเราเองออกหุ้นกู้ได้ถูกเวลา นอกจากนี้ในภาพรวม ต้นทุนดอกเบี้ยเฉลี่ยของเราก็อยู่ในระดับที่ต่ำ จึงทำให้การปรับเพิ่มขึ้นของดอกเบี้ยไม่ได้กระทบต่อภาพรวมผลการดำเนินงานแต่อย่างใด

WHART กำลังเพิ่มทุนในปี 2566

อย่างไรก็ตาม ตามแผนของ WHART จะมีการลงทุนในทรัพย์สินใหม่เพื่อเสริมความแข็งแกร่งของกองทรัสต์ โดยในปีนี้จะเป็นการเพิ่มทุน โดยการเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมจำนวนไม่เกิน 195.90 ล้านหน่วย ที่ราคาเสนอขายสูงสุด 9.60 บาทต่อหน่วย เพื่อลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม 3 โครงการ มูลค่าไม่เกิน 3,566.49 ล้านบาท

โดยทรัพย์สินของกองทรัสต์ WHART ที่จะเพิ่มทุนครั้งนี้ แบ่งเป็นพื้นที่เช่าอาคารประเภทคลังสินค้า และโรงงาน ประมาณ 142,896.00 ตารางเมตร และพื้นที่เช่าส่วนหลังคาของอาคารคลังสินค้าประมาณ 36,466.00 ตารางเมตร

โดยทรัพย์สินที่จะเข้าไปลงทุนจำนวน 3 โครงการ ประกอบด้วย

1. โครงการดับบลิวเอชเอ เมกะ โลจิสติกส์ เซ็นเตอร์ เทพารักษ์ กม. 21
2. โครงการดับบลิวเอชเอ เมกะ โลจิสติกส์ เซ็นเตอร์ แหลมฉบัง โปรเจกต์ 1
3.โครงการดับบลิวเอชเอ เมกะ โลจิสติกส์ เซ็นเตอร์ บางนา-ตราด กม.23 โปรเจกต์ 3

อนุวัฒน์ เผยว่า ทรัพย์สินที่เข้ากอง WHART ในรอบนี้ เป็นโครงการที่กองทรัสต์ได้เคยเข้าลงทุนไปก่อนหน้านี้แล้ว ล้วนมีความแข็งแกร่งในด้านโลเคชัน โดยมีหนึ่งโครงการที่อยู่ในพื้นที่ EEC ใกล้นิคมอุตสาหกรรมและท่าเรือแหลมฉบัง และอีก 2 โครงการในพื้นที่ถนนบางนา-ตราด ที่เป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์ทางด้านโลจิสติกส์ อยู่ใกล้กรุงเทพมหานคร และสนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิ

ภายหลังการลงทุนเพิ่มเติมในครั้งนี้ จะส่งผลให้กองทรัสต์ WHART มีมูลค่าทรัพย์สินรวมกว่า 55,000 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นกองทรัสต์อุตสาหกรรมที่มีมูลค่าทรัพย์สินรวมมากที่สุดในประเทศ มีพื้นที่เช่าภายใต้การบริหารเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 1.89 ล้านตารางเมตร

อย่างไรก็ตาม ด้วยการเพิ่มทุนครั้งนี้ของกองทรัสต์ WHART อาจเป็นโอกาสที่ดีที่สุดครั้งหนึ่งของผู้ลงทุน โดย อนุวัฒน์ ชี้ว่า ด้วยภาวะของดอกเบี้ยที่สูง ประกอบกับความไม่แน่นอนของเหตุการณ์ในต่างประเทศทำให้ราคาในตลาดของกองทรัสต์ในปัจจุบันมีความท้าทาย และราคาลดลงทั้งกระดาน ซึ่งหากพิจารณาจากข้อมูลข้างต้น ก็พบว่าเป็นโอกาสที่ดีในการลงทุนระยะยาวในกองทรัสต์ที่มีความมั่นคง และได้ผลตอบแทนที่สม่ำเสมอ ซึ่งกองทรัสต์ WHART เองก็เป็นหนึ่งในตัวเลือกที่น่าสนใจ เนื่องจากเป็นกองทรัสต์ที่มีการเติบโตและมีผลการดำเนินงานที่มั่นคงมาโดยตลอด แม้ในช่วงโควิด-19 ที่เรียกได้ว่าแทบจะไม่ได้รับผลกระทบเลย

“WHART เรามีการจัดการที่ดีมาโดยตลอด มีการเติบโต มีทรัพย์สินในทำเลที่ดี ผู้เช่าชั้นนำจากหลายอุตสาหกรรม ทำให้มีการกระจายความเสี่ยงในหลายมิติ อีกทั้งยังมีต้นทุนทางการเงินที่ต่ำ ทำให้เหตุการณ์ความไม่แน่นอนต่างๆ ไม่ได้ส่งผลต่อภาพรวมผลการดำเนินงานของกองและการจ่ายประโยชน์ตอบแทนกับผู้ถือหน่วยก็ยังคงมีความสม่ำเสมอ”

ด้วยราคาหน่วยที่ลดลงตามภาวะตลาดจึงเป็นโอกาสของการลงทุนในครั้งนี้ โดยหากเทียบราคาเสนอขายสูงสุดที่ 9.60 บาทต่อหน่วย และประมาณการการจ่ายประโยชน์ตอบแทนปีแรกที่ 0.79 บาทต่อหน่วย จะคิดเป็นอัตราผลตอบแทนที่ไม่น้อยกว่า 8.23%* (ขึ้นอยู่กับราคาเสนอขายสุดท้าย)

สำหรับการเพิ่มทุนในปี 2566 นี้ ผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมมีสิทธิสามารถจองซื้อได้ในวันที่ 1, 4 และระหว่างวันที่ 6 ถึง 8 ธ.ค. 2566 ที่ราคาสูงสุดที่ 9.60 บาทต่อหน่วย ทั้งนี้หากราคาเสนอขายสุดท้ายต่ำกว่าราคาสูงสุดจะทำการคืนเงินส่วนต่างราคาให้กับผู้จองซื้อ โดยนักลงทุนที่สนใจสามารถจองซื้อได้ผ่านเว็บไซต์ K-My Invest และสาขาของ ธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน)

ส่วนประชาชนทั่วไปสามารถจองซื้อในวันที่ 13 ถึง 15 และวันที่ 18 ธ.ค. 2566 โดยจะทำการชำระเงินจองซื้อที่ราคาสุดท้าย โดยนักลงทุนที่สนใจสามารถจองซื้อได้ผ่าน ธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน) ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) บริษัทหลักทรัพย์ เมย์แบงก์ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) และธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย จำกัด (มหาชน)

หมายเหตุ *อ้างอิงประมาณการผลตอบแทนของกองทรัสต์ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2567 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2567 ตามที่ได้ระบุไว้ในหนังสือชี้ชวน บนสมมติฐานราคาเสนอขายสูงสุดไม่เกิน 9.60 บาทต่อหน่วย