อสังหาฯไทย แข่งขันสูง เฟรเซอร์สฯ มอง "อยู่รอดได้ ต้องหลากหลาย-ระวังสภาพคล่อง" คลังสินค้ามาแรง

ยอดขายของ “ตลาดที่อยู่อาศัยไทย” ช่วงปี 2566 ที่ผ่านมา ซึ่งหดตัวลงถึง 12% จากปีก่อนหน้า เนื่องด้วยปัญหาหนี้ครัวเรือนไทย และอัตราดอกเบี้ยสูง จนดันให้ยอดปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อสูงเฉลี่ย 40-50% คงเป็นเครื่องสะท้อนได้อย่างดีถึงความเปราะบางของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในขณะนี้ ไม่นับรวมวิกฤติหุ้นกู้ที่เริ่มเห็นผลกระทบ ความเสียหายในหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ที่อาจจะต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด   

ส่งผลเทรนด์อสังหาฯ ที่สำคัญในปีนี้ เราคงได้เห็นแนวโน้มการรัดเข็มขัด และรูปแบบการลงทุนที่ระมัดระวังมากขึ้นจากบริษัทอสังหาฯต่างๆ แม้แต่รายใหญ่ๆ ในตลาด สอดคล้องการวิเคราะห์ของวิจัยกรุงศรี ที่ประเมินว่าปีนี้จะได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดอีกครั้ง ผ่านการปรับตัวของผู้ประกอบการที่จะต้องเร่งปรับกลยุทธ์การพัฒนาโครงการ เพื่อตอบสนองลูกค้าในรูปแบบที่หลากหลายมากขึ้น เพื่อเป็นการกระจายความเสี่ยง จากการพึ่งพึงรายได้ทางเดียว ที่ขายที่อยู่อาศัยเป็นหลักเท่านั้น สู่การขยายการลงทุนไปยังธุรกิจโรงพยาบาล ธุรกิจศูนย์การค้า พื้นที่คลังสินค้าให้เช่า หรือแม้กระทั่งธุรกิจบริหารกองหนี้ก็ตาม 

เฟรเซอร์สฯ เปิดโรดแมปอสังหาฯ ปี 67 

เจาะมุมมอง บริษัทอสังหาริมทรัพย์ครบวงจรรายแรกของไทย อย่าง บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ "FPT" อสังหาฯ ในกลุ่มเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี มองปรากฏการณ์นี้เป็นทั้งโอกาส และความท้าทายใหม่ของบริษัท อีกทั้งยิ่งตอกย้ำกลยุทธ์หลักของบริษัทที่เดินมาถูกทางตั้งแต่แรก หลังทรานฟอร์มองค์กร ควบรวม 3 ธุรกิจสำคัญ ได้แก่

1. ที่อยู่อาศัย
2. อสังหาฯ เชิงพาณิชย์ (โรงแรม, อาคารสำนักงาน, พื้นที่ค้าปลีก)
3. อินดัสเทรียล (คลังสินค้า และโรงงานให้เช่า) 

“ธนพล ศิริธนชัย” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร FPT กล่าวระหว่างการประกาศแผนธุรกิจปี 2567 ภายใต้เป้าหมายการเป็น Real Estate as a Service Brand ตามโรดแมป FPT Next 2025 ผนวกใน 3 กลุ่มธุรกิจ เพื่อยกระดับมาตรฐานอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ก้าวไปอีกขั้น 

โดยเชื่อว่าอสังหาฯ ปีนี้จะได้รับแรงขับเคลื่อนจากการฟื้นตัวต่อเนื่องของภาคการท่องเที่ยว ก่อนส่งผลให้ภาคเอกชนมีการบริโภคเพิ่มขึ้น บวกกับภาครัฐที่ออกนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ และตลาดอสังหาฯ อย่างมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน และจดจำนอง รวมถึงนักลงทุนต่างชาติที่หลั่งไหลตั้งฐานการผลิตในประเทศไทย 

อย่างไรก็ตาม ยังคงต้องจับตาปัจจัยกดดันทางเศรษฐกิจ เช่น

• ภาวะเงินเฟ้อ
• อัตราดอกเบี้ย
• หนี้ครัวเรือน
• ปัญหาด้านภูมิรัฐศาสตร์ทั้งสงครามรัสเซีย-ยูเครน/อิสราเอล-ฮามาส 

ทั้งนี้ แม้จะเผชิญหน้ากับความท้าทายหลายด้านดังกล่าว แต่ FPT เชื่อว่าจะยังคงความสามารถในการสร้างการเติบโตอย่างมั่นคงได้ ด้วยแผนกลยุทธ์ที่มีความยืดหยุ่น มีฐานการเงินที่แข็งแกร่ง และมีธุรกิจที่หลากหลายรองรับ ซึ่งสามารถสร้างรายได้อย่างสมดุลจากการขาย และให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ทำให้มีกระแสรายได้ต่อเนื่อง โดยบริษัทตั้งเป้าว่าในปี 2570 บริษัทฯ จะสร้างรายได้กว่า 30,000 ล้านบาท 

ในปีนี้ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทย ตั้งเป้าธุรกิจที่อยู่อาศัยทำรายได้กว่า 13,000 ล้านบาท แบ่งเป็น 

• การเปิดตัวที่อยู่อาศัย 7 โครงการใหม่ มูลค่ารวมกว่า 11,600 ล้านบาท เดินหน้าต่อเนื่องกับการจับตลาดบ้านเดี่ยว และบ้านลักชัวรี่
• การสร้างกระแสรายได้จากค่าเช่าให้เติบโตแข็งแกร่งผ่านธุรกิจโรงงาน และคลังสินค้า ที่จะลงทุนประมาณ 4,000 ล้านบาท ในการขยายพื้นที่ภายใต้การบริหารจัดการอีก 150,000 ตร.ม. เพิ่มจากปัจจุบันที่ 3.5 ล้านตร.ม. ทั้งในไทย อินโดนีเซีย และเวียดนาม ด้วยเป้าหมายอัตราการเช่าอยู่ที่ 87% พร้อมมีแผนลงทุนต่อเนื่อง เพื่อมุ่งสู่พื้นที่ภายใต้การบริหารจัดการ 4 ล้านตร.ม. ในอีก 2 ปี
• การมุ่งมั่นยกระดับการให้บริการอาคารสำนักงานเกรดเอย่าน CBD และพื้นที่รีเทลอย่างสามย่านมิตรทาวน์ และสีลมเอจ ที่เชื่อมั่นว่าจะสามารถรักษาอัตราการเช่าในระดับสูงที่ 93% 

คีย์แมน เฟรเซอร์สฯ ยังประเมินต่อว่า ในทั้ง 3 ธุรกิจยังมีโอกาส แม้จะเห็นการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นในทุกตลาด เนื่องจากด้วยสภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความท้าทาย ทำให้แต่ละรายระมัดระวังการลงทุนมากขึ้น และมีแผนการกระจายพอร์ตลงทุนที่หลากหลายกว่าเดิม ซึ่งบางส่วนจะเป็นการขยับเข้ามากินส่วนแบ่งการตลาดที่สำคัญของบริษัท เช่น ตลาดคลังสินค้า และโรงงานให้เช่า

อย่างไรเสีย ก็เป็นเครื่องยืนยันได้ว่ากลยุทธ์ที่บริษัทบาลานซ์พอร์ตการลงทุน จนทำให้ปัจจุบันมีโปรดักต์หลากหลาย และช่วยกระจายความเสี่ยงการขึ้น-ลงของแต่ละตลาดตามวิกฤติตั้งแต่เริ่มนั้น ถือเป็นการเดินเกมมาถูกทางแล้ว   

“ขณะนี้เห็นแนวโน้มอสังหาฯ กระจายการลงทุนมากขึ้น เพราะกระแสเงินสดเป็นเรื่องสำคัญ ต้องระมัดระวังในการลงทุน เช่นเดียวกับเรื่องดอกเบี้ย และ งินทุนเข้าถึงยาก บีบให้บริษัทต่างๆ ต้องมีวินัยทางการเงินมากขึ้น เช่น กรณีวิกฤติหุ้นกู้ จากดอกเบี้ยแพงมาก ขณะเดียวกันเห็นอสังหาฯ บางส่วนเริ่มขยับไปลงทุนในกลุ่มธุรกิจโรงพยาบาล หรือถนนทุกสาย กำลังมุ่งหน้าสู่การเร่งลงทุนในตลาดคลังสินค้าให้เช่าที่มีแนวโน้มดีมานด์ความต้องการที่น่าสนใจ จนก่อให้เกิดการแข่งขันที่สูงมาก” 

แรงดึงดูดสำคัญของตลาดคลังสินค้า และโรงงานให้เช่านั้น “ธนชัย” ชี้ว่ามาจากแนวโน้มนักลงทุนต่างชาติเริ่มแห่เข้ามาลงทุนในประเทศไทย เห็นความเคลื่อนไหวการขอส่งเสริมการลงทุนจาก BOI อย่างคึกคัก อีกทั้งมีข่าวการซื้อที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ เพื่อจองตั้งโรงงานของตัวเองจากบริษัทจีนที่เข้ามาลงทุนในอุตสาหกรรมยานยนต์ไฟฟ้า หรือรถ EV ซึ่งมาจากการเปลี่ยนผ่านครั้งสำคัญของอุตสาหกรรม และศักยภาพของทำเลยุทธศาสตร์ประเทศไทย รวมถึงไทยยังได้อานิสงส์จากนโยบาย CHINA PLUS ONE ของจีนอีกด้วย

อย่างไรเสีย ด้วยสัดส่วนสินทรัพย์ที่สร้างรายได้จากการขาย และรายได้ประจำของเฟรเซอร์ส ที่อยู่ที่ 40:60 สะท้อนถึงความพร้อมในการเติบโตระยะยาวภายใต้การเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลก ที่มีทีมงานมากประสบการณ์ และความชำนาญหลายด้าน พร้อมต่อยอดในการพัฒนาสินค้า และบริการคุณภาพสูงที่ตอบโจทย์ทุกความต้องการของลูกค้า และผู้ใช้งานทุกกลุ่ม

สำหรับ กลุ่มบริษัทเฟรเซอร์สฯ นั้นเป็นบริษัทในเครือ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ลิมิเต็ด บริษัทข้ามชาติที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ประเทศสิงคโปร์ ซึ่งมีแนวทางการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้งการเป็นเจ้าของ ผู้พัฒนา และผู้บริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภทแบบครบวงจร โดยมีมูลค่าทรัพย์สินรวมประมาณ 39,800 ล้านสิงคโปร์ดอลลาร์ (ณ วันที่ 30 กันยายน 2566).