ตลาดบ้านคนรวยคึก! โครงการจัดสรร ล้มคอนโดฯ ครั้งแรกในรอบ 10 ปี จับตาอสังหาฯ สต๊อกค้าง 2 แสนยูนิต

ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือ ตลาดที่อยู่อาศัย เกิดการเปลี่ยนแปลงหลายมิติ จากปัจจัยที่ท้าทาย ทั้งพฤติกรรมผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนไป, ต้นทุนการเงินที่เพิ่มขึ้นตามทิศทางอัตราดอกเบี้ยในประเทศ กดดันการก่อสร้างโครงการใหม่ๆ 

อีกทั้งปัญหา “หนี้ครัวเรือน” ไทยทรงตัวสูง ทำให้ สถาบันการเงิน เพิ่มความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย คนกู้ซื้อบ้าน ผ่านยากขึ้น ส่งผลเกิดภาพบางทำเลเจอกับภาวะ “สต๊อกเหลือขาย” ค้างเป็นจำนวนมาก

ขณะบทสรุปของธุรกิจอสังหาฯ ไทยปี 2566 นั้นมีหลายประเด็นที่น่าสนใจ ล่าสุด ศูนย์วิจัยกรุงศรี เผยว่า เดิมทีตลอดช่วง 10 ปีที่ผ่านมา  (ปี 2556-2565) จำนวนที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งถือเป็นทำเลหลัก พบจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมจะมีสัดส่วนสูงกว่าโครงการแนวราบ หรือ บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ มาโดยตลอด ครองส่วนแบ่งตลาดเฉลี่ย 60-70% ของจำนวนที่อยู่อาศัยจดทะเบียนเพิ่มทั้งหมด 

ซึ่งเป็นผลจากราคาที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพปรับขึ้นต่อเนื่อง และมีพื้นที่เหลือน้อย ประกอบกับการขยายแนวเส้นทางรถไฟฟ้า (MRT และ BTS) ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ทำให้เกิดการพัฒนาพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าตลอดเส้นทาง ส่งผลให้โครงการคอนโดฯ เป็นที่นิยมมากขึ้น 

จดทะเบียนบ้านใหม่ แซง คอนโดฯ ในรอบ 10 ปี 

อย่างไรก็ตาม การแพร่ระบาดของ COVID-19 ทำให้ผู้ซื้อปรับพฤติกรรม โดยเลือกซื้อบ้านแนวราบที่มีพื้นที่ใช้สอย เพื่อรองรับการใช้ชีวิตที่บ้านมากขึ้น ส่งผลให้ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการแนวราบเพื่อสนองตอบพฤติกรรมผู้บริโภค 

โดยเน้นลูกค้ากลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง และชะลอการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะในช่วงปี 2563-2564 ที่มีการแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 รุนแรง คอนโดมิเนียมสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่จึงมีสัดส่วนต่ำกว่าบ้านแนวราบเป็นครั้งแรกในช่วงครึ่งแรกปี 2566

ทั้งนี้ ยังพบว่าความต้องการที่อยู่อาศัยนอกเมืองมีแนวโน้มมากขึ้นตามการขยายตัวของรถไฟฟ้าทั้งสายใหม่ และส่วนต่อขยาย เช่นเดียวกับคอนโดฯ ระดับกลาง-บนที่จะเติบโตได้ดี เนื่องจากลูกค้าหลักเป็นกลุ่มผู้มีรายได้สูง และลูกค้าต่างชาติซึ่งต้องการซื้อเพื่อเป็นที่พักสำรองจากปัญหาในประเทศ (อาทิ ปัญหาเศรษฐกิจ และสงคราม) 

โดยเฉพาะทำเลใกล้ห้างสรรพสินค้า และรถไฟฟ้า สะท้อนจากโครงการใหม่ที่เปิดตัวมากขึ้นในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business District) เช่น ดุสิต เรสซิเดนเซส, สโคป หลังสวน, รมย์ คอนแวนต์ เป็นต้น 

คอนโดฯ-ทาวน์เฮาส์ ยอดขายฝืด ขอสินเชื่อไม่ผ่าน ดันสต๊อกอสังหาฯ ค้าง 2 แสนยูนิต 

ส่วนคอนโดฯ ราคาระดับกลาง-ล่าง ยังคงฟื้นตัวได้ช้ากว่า ทำให้ผู้พัฒนาโครงการต้องปรับกลยุทธ์การขายไปสู่การให้บริการสินเชื่อเช่าซื้อ (ผู้ซื้อบ้านเข้าอยู่ได้ทันที และทยอยผ่อนชำระเงินกู้จนเงินต้นปรับลดสู่ระดับที่สามารถขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินได้) และบริการสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำเพื่อลดภาระดอกเบี้ยแก่ผู้ซื้อแทน 

สำหรับ การเปิดขายโครงการใหม่ปีนี้ พบว่าลดลง -8.5% จากปีก่อน โดยผู้ประกอบการชะลอการเปิดขายที่อยู่อาศัยทุก Segment จากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ซึ่งวิจัยกรุงศรีประเมินว่า ทาวน์เฮาส์ ลดลง -15% และคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ลดลง -7.5% 

ส่วนบ้านเดี่ยวลดลงเล็กน้อย -1.0% แม้แต่ยูนิตเปิดใหม่ของบ้านเดี่ยวจะลดลง แต่จะมีการเปิดตัวโครงการระดับพรีเมียมมากขึ้น โดยเฉพาะโซนกรุงเทพฯ ตะวันออก (ถนนกรุงเทพกรีฑา) ทั้งนี้ด้วยจำนวนเปิดขายใหม่ที่สูงกว่ายอดขายที่หดตัวถึง 12% จากปีก่อน

ทำให้ปัจจุบัน ยูนิตเหลือขาย หรือ สต๊อกอสังหาฯ สะสมมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น 5% อยู่ที่ระดับ 2 แสนยูนิต ซึ่งส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม ที่มีราคาต่อยูนิตต่ำกว่า 3 ล้านบาท.

ที่มา : วิจัยกรุงศรี 

ติดตามข้อมูลด้านเศรษฐกิจและนโยบายรัฐบาล กับ ThairathMoney ได้ที่ 

https://www.thairath.co.th/money/economics/thailand_econ