รู้จัก Real Estate-backed ICO โทเคนดิจิทัลที่มีอสังหาฯ เป็นตัวอ้างอิง

เมื่อเทคโนโลยีด้านการเงินและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มาบรรจบกัน โดยมีกลไกคุ้มครองผู้ลงทุนอย่างเพียงพอเหมาะสม ภายใต้การกำกับดูแลของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) เราจึงมีการลงทุนรูปแบบใหม่ที่เรียกว่า Real Estate-backed ICO หรือ โทเคนดิจิทัลที่มีอสังหาริมทรัพย์ หรือกระแสรายรับจากอสังหาริมทรัพย์ เป็นทรัพย์สินอ้างอิง 

กว่าจะมาเป็น Real Estate-backed ICO

Real Estate-backed ICO มีแนวคิดมาจากการแปลงทรัพย์สินเป็นโทเคนดิจิทัล หรือ tokenization โดยนำเทคโนโลยี เช่น บล็อกเชน มาใช้ในการออกโทเคนดิจิทัล เพื่อเสนอขายต่อประชาชนทั่วไป (Initial Coin Offering หรือ ICO) และนำเงินที่ได้ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยผู้ถือโทเคนดิจิทัลจะได้รับผลตอบแทน สิทธิ หรือประโยชน์ต่างๆ ตามที่ผู้ออกโทเคนดิจิทัลกำหนด

การออก ICO ในประเทศไทยอยู่ภายใต้พระราชกำหนดการประกอบธุรกิจสินทรัพย์ดิจิทัล พ.ศ.2561 ซึ่งกำหนดให้ผู้ออกโทเคนดิจิทัลต้องได้รับอนุญาตจาก ก.ล.ต. มีการเปิดเผยข้อมูลตามที่กำหนด และต้องเสนอขายผ่านผู้ให้บริการระบบเสนอขายโทเคนดิจิทัล (ICO Portal) ที่ได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการ ก.ล.ต. เพื่อให้มีกลไกคุ้มครองผู้ลงทุนอย่างเพียงพอเหมาะสม

ดังนั้น เพื่อสนับสนุนการนำเทคโนโลยีมาใช้ในตลาดทุนในการเพิ่มช่องทางในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนของผู้ประกอบการ และเพิ่มทางเลือกลงทุนของผู้ลงทุน เมื่อต้นปี 2564 ก.ล.ต. จึงปรับปรุงหลักเกณฑ์เพื่อรองรับการออกเสนอขาย Real Estate-backed ICO ซึ่งเป็นการระดมทุนที่มีโครงการหรือทรัพย์สินรองรับ ทั้งนี้ในปัจจุบันมีผู้ยื่นคำขออนุญาตออกเสนอขายแล้ว 1 ราย มูลค่าการระดมทุน 2,400 ล้านบาท และมีผู้สนใจจะขออนุญาตที่อยู่ระหว่างหารือกับ ก.ล.ต. อีก 3-4 ราย

Real Estate-backed ICO ลงทุนอะไร

ผู้ออก Real Estate-backed ICO สามารถนำเงินที่ระดมทุนได้จากการออก ICO ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ได้ 3 วิธี ได้แก่

1. ซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นโดยตรง

2. ซื้อหุ้นที่มีสิทธิออกเสียงไม่น้อยกว่า 75% ของบริษัทที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้น หรือ

3. ลงทุนในสิทธิการเช่าในอสังหาริมทรัพย์

แต่ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนแบบใด อสังหาริมทรัพย์อ้างอิงนั้นต้องสร้างเสร็จ 100% พร้อมหารายได้ และมีมูลค่าการลงทุนไม่น้อยกว่า 80% ของมูลค่าโครงการ หรือไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท

นอกจากนี้ จะต้องมีการกำหนดอสังหาริมทรัพย์อ้างอิงไว้โดยเฉพาะ ไม่สามารถเพิ่มหรือลดทรัพย์สินอีก ขณะที่กำหนดผลตอบแทนของ Real Estate-backed ICO ไม่จำกัดว่าต้องให้เป็นตัวเงินเท่านั้น

โดยผู้ออกโทเคนดิจิทัล (Issuer) อาจกำหนดสิทธิของผู้ถือโทเคนดิจิทัลให้ได้รับผลตอบแทนในรูปของประโยชน์อื่นๆ เช่น สิทธิในการเข้าพักหรือการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นก็ได้

Real Estate-backed ICO คุ้มครองผู้ลงทุนอย่างไร

เนื่องจาก Real Estate-backed ICO มีทรัพย์สินอ้างอิงเป็นอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นการรับรองและคุ้มครองประโยชน์ของผู้ลงทุนเหนืออสังหาริมทรัพย์นั้นจึงเป็นเรื่องสำคัญ ทำให้ต้องมี "Trustee" ซึ่งเป็นผู้ถือครองทรัพย์สินโดยไม่บริหารจัดการ (Passive trust) แต่จะดูแลการทำหน้าที่ของ Issuer

เช่น ติดตามการจัดการทรัพย์สินของ Issuer ให้เป็นไปตามหนังสือชี้ชวน (White paper) และดูแลรักษาสิทธิของผู้ถือโทเคนดิจิทัลด้วยความซื่อสัตย์สุจริต ระมัดระวัง เพื่อประโยชน์สูงสุดของผู้ถือโทเคนดิจิทัล

ทั้งนี้ Trustee ต้องเป็นอิสระจาก Issuer และอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของ ก.ล.ต.

นอกจากนี้ ยังกำหนดให้ผู้ลงทุนรายย่อยลงทุนได้ไม่เกิน 300,000 บาทต่อการเสนอขายในครั้งนั้น ขณะที่ Issuer จะระดมทุนจากผู้ลงทุนรายย่อยได้ไม่เกิน 4 เท่าของส่วนของผู้ถือหุ้นหรือไม่เกิน 70% ของมูลค่าที่เสนอขาย (แล้วแต่มูลค่าใดจะสูงกว่า) เนื่องจาก Real Estate-backed ICO ถือเป็นเรื่องใหม่สำหรับประเทศไทย

Real Estate-backed ICO และ REIT ความเหมือนที่แตกต่าง

Real Estate-backed ICO มีลักษณะคล้ายกับทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) เพราะเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เช่นเดียวกัน แต่ยังมีความแตกต่างกันในรายละเอียด

เช่น เงื่อนไขการเพิ่มหรือลดอสังหาริมทรัพย์อ้างอิง รูปแบบของผลตอบแทน และข้อบังคับการจดทะเบียนซื้อขายในตลาดรอง โดย Real Estate-backed ICO จะกำหนดอสังหาริมทรัพย์อ้างอิงไว้โดยเฉพาะ ไม่มีการเพิ่มหรือลดทรัพย์สินอีก (specific assets) ขณะที่ REIT สามารถเพิ่มหรือลดทรัพย์สินได้ (multiple assets)

ในแง่ของผลตอบแทน Real Estate-backed ICO จะมีความยืดหยุ่นกว่า REIT เพราะผู้ออกโทเคนสามารถกำหนดผลตอบแทนเป็นเงิน สิทธิ หรือประโยชน์อื่นๆ ก็ได้ ขณะที่ผลตอบแทนของ REIT จะเป็นเงินปันผลที่ได้จากการดำเนินงาน

รวมทั้ง Real Estate-backed ICO ไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนซื้อขายในตลาดรอง (ในกรณีที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดรองอาจเป็นข้อจำกัดในการซื้อขายเปลี่ยนมือหลังจากการลงทุนไปแล้ว) ขณะที่ REIT ต้องจดทะเบียนซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

Real Estate-backed ICO ยังเป็นเรื่องใหม่มากสำหรับผู้ลงทุนไทย ดังนั้นผู้ที่สนใจควรศึกษาข้อมูลภาพรวมของโครงการจากแบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายโทเคนดิจิทัล (แบบ filing) และร่างหนังสือชี้ชวนในการเสนอขายโทเคนดิจิทัล เพื่อให้เข้าใจลักษณะ ความเสี่ยง ผลตอบแทน และการให้สิทธิของโทเคนดิจิทัลดังกล่าว

ทั้งนี้ อาจทำให้สิทธิแตกต่างกันไปในแต่ละโครงการ รวมทั้งข้อจำกัดต่างๆ รวมทั้งภาระทางด้านภาษีซึ่งมีความแตกต่างจากการลงทุนในหลักทรัพย์ประเภทอื่น โดยสามารถดูแบบ filing และร่างหนังสือชี้ชวน ได้ที่เว็บไซต์ ก.ล.ต. www.sec.or.th หัวข้อ "หนังสือชี้ชวนตราสารออกใหม่" และสามารถศึกษาข้อมูลเชิงเทคนิคได้โดยดู source code ที่เปิดเผยไว้บนเว็บไซต์ เช่น www.github.com

บทความโดย
นางสาวนภนวลพรรณ ภวสันต์
ผู้อำนวยการฝ่ายส่งเสริมเทคโนโลยีทางการเงิน
สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.)