เปิดสูตรลับประมูล “ทรัพย์บังคับคดี” เทรนด์การลงทุนอสังหาฯ เมื่อคนไทย หันมาเช่าอยู่ มากกว่า “ซื้อ”

ข้อมูลภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ อัปเดตว่า ณ ครึ่งปีแรก 2567 ยอดขาย ยอดโอนกรรมสิทธิ์ และยอดเปิดโครงการใหม่มีแนวโน้มลดลง เพราะปัจจุบันค่าครองชีพสูง ภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงกว่า 90% ของ GDP ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยและราคาที่พักที่สูงขึ้น ทำให้คนสามารถเข้าถึงสินเชื่อที่พักอาศัยได้ยากขึ้น 

ขณะคอนโดฯ และบ้านระดับล่าง ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ยอดขายติดลบ 54% สูงสุดในรอบ 12 ปี เช่นเดียวกับตลาดระดับกล่าง หน่วยละไม่เกิน 5 ล้านบาท ยอดขายร่วงเช่นกัน 40-50% เพราะกำลังซื้ออ่อนแอ 

อย่างไรก็ดี จากสภาพตลาดขณะนี้ ถูกมองว่าเป็นโอกาสในการลงทุนอสังหาฯ เพราะเห็นเทรนด์กลุ่มผู้บริโภคที่ไม่สามารถซื้อคอนโดฯ หันไปเช่ามากขึ้น ทำให้ตลาดปล่อยเช่าอสังหาฯ มีความคึกคักขึ้น 

เจาะข้อมูลในงานสัมมนา “ลงทุนคอนโดที่ใช่ ให้ทำกำไรในแบบที่ชอบ” ที่จัดโดย SPOTLIGHT สื่อในเครืออมรินทร์ทีวี รวบรวมเหล่ากูรูอสังหาฯ หลายรายมาเผยถึงเทคนิคในการเลือกซื้ออสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่าและขายให้ได้กำไรดี เพื่อคว้าโอกาสในวิกฤติ ไว้อย่างน่าสนใจ 

"อโศก ทองหล่อ เอกมัย" ทำเลเนื้อหอม ลงทุนอสังหาฯ 

โดย “ภูวนัย ภัทรโภคิณ” CEO ผู้ก่อตั้ง Livinginsider.com เผยว่า จากข้อมูลของ Livinginsider.com พบว่าทำเลเนื้อหอม ย่านที่เป็นที่ต้องการที่สุด สำหรับทั้งการเช่าและซื้อคือ "อโศก ทองหล่อ เอกมัย" รองลงมาเป็น ‘พระรามเก้า เพชรบุรีตัดใหม่’ และ ‘อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง’ ขณะที่สถานี BTS ยอดนิยมคือ ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ และสถานี MRT ยอดนิยม เพชรบุรี พระรามเก้า และห้วยขวาง

สำหรับห้องที่ได้รับความนิยมมากที่สุดคือ ห้อง 1 ห้องนอน ซึ่งคิดเป็นถึง 70% เพราะมีราคาเช่าและซื้อระดับกลางไปถึงต่ำ รองลงมาเป็นห้อง 2 ห้องนอน ซึ่งคิดเป็น 20% และห้องสตูดิโอที่คิดเป็น 10% สะท้อนเทรนด์ผู้เช่าและซื้อที่ต้องการห้องเป็นสัดส่วนมากยิ่งขึ้น

ทั้งนี้ การเลือกห้องพักเพื่อลงทุนนั้น ควรนึกถึงเงินทุนที่มี ความสามารถในการรับความเสี่ยง และรูปแบบกำไรที่ต้องการได้รับเป็นหลัก ว่าเป็น Capital Gain หรือกำไรจากการขาย หรือ Rental Yield หรือผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า 

เพราะหากเป็นห้องระดับลักชูรี่จะให้ Capital Gain มากกว่า เพราะคนซื้อมีกำลังซื้อ แต่อาจจะขายออกได้ช้ากว่าและหาคนเช่ายากกว่า แต่ห้องราคาต่ำลงมาในระดับ Economy จะให้ Rental Yield สูงกว่า เพราะราคาถูก คนเช่าเข้าถึงได้มากกว่า แต่ Capital Gain ต่ำ เพราะเมื่อต้องการขายคู่แข่งจะมีมาก

ส่วนที่พักระดับ Economy-Mass ที่ราคาน้อยกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร ในโซนใกล้แหล่งงานและขนส่งสาธารณะ เช่น จตุจักร และพหลโยธิน และโซนใกล้มหาวิทยาลัย เช่น รังสิต จะได้ Capital Gain เฉลี่ย 0.5% ต่อปี และ Rental Yield เฉลี่ย 5-6.5% ต่อปี ก็เป็นอีกตลาดลงทุนอสังหาฯ ที่น่าสนใจ 

“การซื้ออสังหาฯ มีโอกาสทำกำไรได้สองทางทั้งหมด แต่อสังหาฯ แต่ละแบบจะให้กำไรในรูปแบบที่แตกต่างกัน ทั้งนี้ แนะให้ซื้อห้องปล่อยเช่าประมาณ 3-5 ปี ก่อนขาย เพราะหลังจากนั้นราคาอสังหาฯ จะเริ่มนิ่ง ทำให้เมื่อถึงเวลาขาย ผู้ลงทุนจะได้กำไรสองทาง คือ กำไรจากการปล่อยเช่าก่อน 5 ปี และกำไรจากการขายหลังราคาที่พักและที่ดินปรับตัวขึ้น”

6 ข้อดี ซื้อทรัพย์หลุดคดี ลงทุนอสังหาฯ 

ขณะ “โค้ชบอย-เกียรติยศ สว่างอำไพพงษ์” กูรูนักค้าทรัพย์กรมบังคับคดี CEO บริษัท Millions House Real Estate เผยกลยุทธ์การลงทุนอสังหาฯ แบบ Multiple Investor Flip ที่กำลังเป็นเทรนด์อยู่ในตอนนี้ โดยระบุว่า การประมูลทรัพย์บังคับคดี กำลังเป็นที่สนใจของใครหลายคน ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนที่มองหาโอกาสสร้างผลกำไร หรือผู้ที่ต้องการมีบ้านเป็นของตนเอง แต่ด้วยราคาที่ไม่สูงจนเกินเอื้อม การประมูลทรัพย์จึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ จากหลายเหตุผลที่ไม่ควรมองข้าม 

1. ราคาถูกกว่าราคาตลาด : ทรัพย์สินที่ถูกนำมาขายทอดตลาดมักมีราคาต่ำกว่าราคาตลาดทั่วไป ทำให้ผู้ซื้อมีโอกาสได้ทรัพย์สินในราคาที่คุ้มค่ากว่า
2. เป็นทรัพย์ในทำเลดี ทำเลทอง : ทรัพย์สินที่ถูกยึดมักตั้งอยู่ในทำเลที่ดี เนื่องจากเจ้าของเดิมมักเลือกซื้อทรัพย์สินที่มีศักยภาพในการลงทุนหรืออยู่อาศัย
3. มีทรัพย์ให้เลือกจำนวนมาก : กรมบังคับคดีมีทรัพย์สินหลากหลายประเภทให้เลือก ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดิน คอนโดฯ หรือแม้กระทั่งรถยนต์ ทำให้ผู้ซื้อมีโอกาสค้นหาทรัพย์สินที่ตรงกับความต้องการและงบประมาณของตนเอง
4. สามารถทำเป็นรายได้เสริมได้ : ผู้ที่ซื้อทรัพย์จากการประมูลสามารถนำไปปล่อยเช่า หรือขายต่อเพื่อทำกำไรได้ ซึ่งเป็นช่องทางสร้างรายได้เสริมที่น่าสนใจ
5. ธุรกิจส่วนตัวได้ : สำหรับผู้ที่มีความรู้และประสบการณ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ การซื้อทรัพย์จากการประมูลมาปรับปรุงแล้วขายต่อ ก็เป็นอีกหนึ่งช่องทางในการสร้างธุรกิจส่วนตัวที่น่าสนใจ
6. ที่สำคัญที่สุด...ทำให้เรารวยได้ : การลงทุนในทรัพย์บังคับคดี ถือเป็นการลงทุนที่มีศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนที่สูง หากเลือกทรัพย์สินและบริหารจัดการอย่างถูกต้อง ก็สามารถสร้างความมั่งคั่งให้กับผู้ลงทุนได้อย่างแน่นอน

สูตรลับทำกำไรอสังหาฯ ซ่อมถูก ขายแพง 

การลงทุนอสังหาฯ จากทรัพย์กรมบังคับคดี โดยทั่วไปนั้นจะมีราคาเริ่มต้นต่ำกว่าราคาประเมิน กลายเป็นโอกาสในการซื้อ รวมไปถึงทรัพย์สินจากเจ้าของที่ต้องการขายด่วน ก็มักมีราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาดเช่นกัน 

ซึ่งหลักการก่อนตัดสินใจเลือกซื้อ ควรประเมินค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมอย่างละเอียด เพื่อให้มั่นใจว่าจะสามารถบริหารจัดการงบประมาณได้อย่างมีประสิทธิภาพ เน้นเลือกใช้วัสดุที่มีคุณภาพดีและราคาเหมาะสมในการซ่อมแซม เพื่อควบคุมค่าใช้จ่ายและให้ความสำคัญกับผู้รับเหมาที่มีความเชี่ยวชาญเข้ามารับงาน เพราะจะช่วยให้การซ่อมแซมเป็นไปอย่างรวดเร็วและมีคุณภาพตามมาตรฐาน

ทั้งนี้ การปรับปรุงทรัพย์สินให้มีสภาพที่ดีและน่าอยู่อาศัย จะช่วยเพิ่มมูลค่าและดึงดูดความสนใจจากผู้ซื้อได้มากขึ้น ขณะที่การกำหนดราคาขายที่เหมาะสม ผ่านการทำการศึกษาข้อมูลราคาตลาดในทำเลที่ตั้งของทรัพย์สิน จะช่วยให้สามารถแข่งขันได้

อย่างไรก็ตาม การลงทุนในอสังหาฯ มีความเสี่ยง แต่ถ้าหากทำการศึกษา วางแผน และบริหารจัดการอย่างรอบคอบ ก็สามารถสร้างผลกำไรได้อย่างคุ้มค่า หลักการ "หาถูก ซ่อมถูก ขายแพง" เป็นเพียงแนวทางหนึ่งที่สามารถนำไปปรับใช้ได้เท่านั้น.

ติดตามข่าวสารด้านการตลาด กับ Thairath Money ได้ที่

https://www.thairath.co.th/money/business_marketing 

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https://www.facebook.com/ThairathMoney