Medical District ดันที่ดินย่านศิริราชมีมูลค่า แต่พื้นที่พัฒนาอสังหาฯ มีจำกัด

นายอรรถวุฒิ ธรรมเจริญ กรรมการผู้จัดการบริษัท ดิ อัมรินทร์ จำกัด ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ภายใต้แบรนด์อรุณ หรือ AROON กล่าวว่า พื้นที่โดยรอบศิริราชจะกลายเป็นเมืองแห่งการแพทย์ หรือ Medical District ซึ่งโรงพยาบาลศิริราช มีแผนพัฒนาโครงการอาคารรักษาพยาบาลสูง 15 ชั้น และเชื่อมต่อกับสถานีศิริราช ซึ่งเป็นหน่วยบริการหนึ่งของคณะแพทยศาสตร์ศิริราช

โดยมีทางเชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้าสายสีส้ม และสายสีแดง รวมถึงเป็นสถานีขนส่งมวลชนเพื่อสุขภาพและสาธารณสุขแห่งแรกของประเทศไทย ซึ่งทางโรงพยาบาลศิริราชได้ทำข้อตกลงร่วมกับการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) และการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ที่จะร่วมมือพัฒนาโครงการดังกล่าวร่วมกัน

รวมทั้งยังจะมีการพัฒนาพื้นที่ของรฟท.ที่อยู่ใกล้กับโรงพยาบาลศิริราช อาทิ การปรับปรุงอาคารที่พักของพนักงานและเจ้าหน้าที่รถไฟอายุกว่า 50-60 ปี การพัฒนาพื้นที่ระหว่างทางเชื่อมเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์ เช่น ถนนคนเดิน ทำให้ทำเลดังกล่าวจะถูกพัฒนายกระดับมาตรฐาน อีกทั้งมีคนเข้ามาใช้บริการและอยู่อาศัยในพื้นที่เพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก

ปัจจุบันที่ดินโดยรอบโรงพยาบาลศิริราช ถือว่าหามาพัฒนาโครงการได้ยาก เนื่องจากเจ้าของที่ดินไม่มีแผนขายที่ดิน ส่วนใหญ่ยังเป็นผู้อยู่อาศัยเดิมที่อยู่มานานกว่า 30-60 ปี และเป็นที่ดินแปลงเล็ก หากต้องการซื้อเพื่อนำมาพัฒนาโครงการต้องซื้อรวมหลายแปลง ทำให้มีข้อจำกัดในการพัฒนา

รวมถึงเป็นพื้นที่รอบเกาะรัตนโกสินทร์ ที่เป็นพื้นที่อนุรักษ์ไม่สามารถสร้างอาคารสูงเกิน 5 ชั้นได้ การพัฒนาโครงการจึงต้องขยายพื้นที่ออกมาด้านรอบนอก แต่ยังพบปัญหาที่ดินส่วนใหญ่ยังเป็นของการรถไฟฯ ที่ไม่สามารถซื้อขายมาพัฒนาโครงการได้

อย่างไรก็ตามเรามองว่า การพัฒนาโครงการอรุณ ศิริราช ทริปเปิ้ล สเตชั่น ในพื้นที่กว่า 1 ไร่ จึงนับเป็นโอกาสดีที่หาได้ยาก เรียกได้ว่าเป็น Exclusive Location โดยโครงการดังกล่าวยังคงเน้นจับกลุ่มเป้าหมายผู้อยู่อาศัยจริง โดยเฉพาะกลุ่ม แพทย์ พยาบาล เจ้าหน้าที่ของโรงพยาบาล ผู้ปกครองที่มีบุตรหลานเรียนอยู่คณะแพทยศาสตร์ศิริราชพยาบาล มหาวิทยาลัยมหิดล และมหาวิทยาลัยใกล้เคียง

รวมถึงกลุ่มนักลงทุนที่ซื้อเพื่อเก็งกำไรและปล่อยให้เช่า ซึ่งเชื่อว่าโครงการ อรุณ ศิริราช ทริปเปิ้ล สเตชั่น ยังจะได้รับการตอบรับที่ดีเหมือนกับโครงการที่ผ่านมา ซึ่งสามารถขายได้ 80% ภายในระยะเวลา 3 เดือน เนื่องจากบริษัทยังพัฒนาภายใต้แนวคิด การให้คุณภาพ ความคุ้มค่าและคุ้มราคา รวมทั้งยังเป็นสินทรัพย์ที่มีค่าในอนาคตอีกด้วย

นางสาวอาทิตยา เกษมลาวัณย์ หัวหน้าแผนกซื้อขายโครงการที่พักอาศัย ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า ในอนาคตพื้นที่ย่านศิริราชจะมีการพัฒนาโครงการเมกะโปรเจกต์สำคัญ รวมถึงการเป็นศูนย์กลางด้านการเดินทาง ซึ่งจะมีการพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อนและสายสีส้ม (ส่วนต่อขยายในอนาคต ซึ่งคาดว่าจะเปิดให้บริการ ปี 2571 และ 2572 ตามลำดับ) มาเชื่อมกับรถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงิน สถานีบางขุนนนท์ ที่เปิดให้บริการในปัจจุบัน

ทั้งนี้ได้กลายเป็นจุดเชื่อมต่อของรถไฟฟ้า 3 สาย ส่งผลให้การเดินทางไป-มาระหว่างพื้นที่ทำเลศิริราชและพื้นที่อื่น ๆ ของกรุงเทพฯ มีความสะดวกสบายมากขึ้น ซึ่งในอนาคตหากต้องการเดินทางสู่ย่านใจกลางเมืองอย่างสยาม ด้วยสถานีรถไฟฟ้าสายสีส้มจะรวดเร็วมากขึ้น โดยใช้เวลาไม่เกิน 20 นาที หรือห่างเพียง 7 สถานี และผู้โดยสารยังมีทางเลือกในการเดินทางได้หลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นถนน รถไฟฟ้า รถไฟ หรือทางเรืออีกด้วย

สำหรับโครงการอรุณ ศิริราช ทริปเปิ้ล สเตชั่นนั้นเป็นคอนโดมิเนียมแบบโลว์ไรซ์ (Low Rise) ขนาดความสูง 8 ชั้น จำนวน 170 ยูนิต มูลค่า 800 ล้านบาท บนเนื้อที่กว่า 1 ไร่ บนถนนจรัญสนิทวงศ์ 32 ใกล้รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน สถานีบางขุนนนท์เพียง 120 เมตร ใกล้โรงพยาบาลศิริราช และแหล่งอำนวยความสะดวก อาทิ ห้างสรรพสินค้า มหาวิทยาลัย ฯลฯ

โดยห้องที่มีให้เลือกถึง 3 รูปแบบ คือแบบ 1 ห้องนอน พื้นที่ 28-43.2 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 4.5 ล้านบาท แบบ 2 ห้องนอน พื้นที่ 48.1-66.6 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 6.9 ล้านบาท และแบบ 3 ห้องนอน พื้นที่ 101.7-103.8 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 15.1 ล้านบาท

อย่างไรก็ตามเรามองว่าปัจจัยบวกสำคัญของพื้นที่ ซึ่งจะถูกพัฒนาไปในหลายด้าน ไม่ว่าจะเป็นเมืองแห่งการแพทย์ การพัฒนาระบบคมนาคม และการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ของการรถไฟฯ ส่งผลให้ทำเลศิริราช เป็นทำเลทองในปัจจุบันและอนาคต ที่ได้รับความสนใจจากนักลงทุน และนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก

แต่การขึ้นโครงการที่อยู่อาศัยทำได้ค่อนข้างยาก เพราะที่ดินหายากและมีราคาสูง รวมถึงมีข้อจำกัดในการพัฒนาและข้อจำกัดทางด้านกฎหมาย ทำให้เมื่อมีโครงการคอนโดออกมาขายจึงได้รับการตอบรับที่ดี เพราะมีความต้องการทั้งจากกลุ่มผู้อยู่อาศัยจริง และกลุ่มนักลงทุนที่ซื้อเพื่อเก็งกำไรหรือปล่อยเช่า ซึ่งได้ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าสูงเฉลี่ย 5-6% ต่อปีอีกด้วย