ทำอย่างไร? เมื่อสมการอสังหาฯ ไม่ลงตัว คนกู้สินเชื่อไม่ผ่าน รายได้คนไทย โตไม่ทัน "ราคาบ้าน"

สถานการณ์เศรษฐกิจแบบนี้ เป็นคุณจะเลือก "เป็นหนี้" ซื้อบ้านอยู่อาศัย เพราะจำเป็น หรือ เช่าไปก่อน อนาคตค่อยว่ากัน 

นี่เป็นเพียงแค่ 1 ในเหตุผลใหญ่ๆ ที่กำลังเขย่าขวัญคนขายบ้าน และทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยไทย ที่เห็นภาพชัดมากขึ้นเรื่อยๆ หากแต่ความเป็นจริง ปัจจัยลบของอสังหาฯ ไทย มีหลายข้อ และมีความซับซ้อน เกิดเทรนด์ "Generation Rent"

เงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อค่าครองชีพ-เงินเก็บ ส่งผลการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยของคนไทย ลดน้อยถอยลง ยอดปฏิเสธสินเชื่อบ้านพุ่ง 50-70% ภายใต้ ราคาบ้าน-คอนโดมิเนียม ปรับขึ้นในทุกๆ ปี เฉลี่ยปีละ 7-8% ตามราคาที่ดิน 

โอกาสนี้ Thairath Money เปิดหน้ากล้อง พูดคุยกับ นักพัฒนาอสังหาฯ ตัวยง "ดร.ยุ้ย-เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์" กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA ผู้พัฒนาโครงการ กลุ่ม BOI คอนโดฯ (คอนโดฯ ราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท) ภายใต้แบรนด์ SENA KITH, COZI และ ECO TOWN 

ซึ่งได้รับการยกย่องว่า เป็น "หญิงแกร่ง" ของวงการอสังหาฯ ไทย แต่ในยามนี้ ดูเหมือนจะเป็นหนึ่งในผู้ได้รับผลกระทบ จากความเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นเช่นกัน จนนำมาซึ่ง โมเดลธุรกิจใหม่ “เงินสดใจดี” ที่มีเป้าหมายเพื่อแก้เกมลูกค้า และ ตอบสนองเทรนด์ "เช่าซื้อ" จากปัญหา ยอดปฏิเสธสินเชื่อสูง (รีเจกต์) จนน่ากังวล 

สมการ ซื้อ-ขาย ไม่ลงตัว (คนอยากมีบ้านหนี้ท่วม) 

ดร.ยุ้ย ฉายภาพ ขณะนี้ คนไทย กำลังเผชิญกับปัญหา "หนี้ครัวเรือน" รุนแรง แม้ ที่อยู่อาศัย หรือ บ้าน จะเป็นปัจจัย 4 ที่จำเป็นขาดไม่ได้ แต่คนต้องการซื้อ กลับซื้อไม่ได้ เนื่องจาก 90% ของคนซื้อ เป็นกลุ่มที่ต้องกู้ขอสินเชื่อ แต่สัดส่วนคนกู้แบงก์ไม่ได้เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ 

กลายเป็นสมการที่ไม่ลงตัว! เพราะแท้จริงแล้ว "ที่อยู่อาศัย" เป็นสินเชื่อที่สถาบันการเงิน หรือ แบงก์ อยากปล่อย ส่วนคนไทย ก็ยังมีอีกมากที่อยากมีบ้าน ขณะคนขายบ้าน อย่างนักพัฒนาอสังหาฯ มีหรือจะไม่อยากขาย 

แต่ปัญหา อยู่ที่ แบงก์ไม่กล้าปล่อย เพราะอีกด้าน ต้องประเมินความเสี่ยงธุรกิจ เนื่องจาก พบส่วนใหญ่ ลูกหนี้ มีภาระหนี้ติดตัวเยอะอยู่ก่อนแล้ว ที่จะยื่นซื้อบ้าน ทำให้ความสามารถในการเพิ่มหนี้ก้อนใหญ่ ผ่อนระยะยาว 30 ปี เป็นไปไม่ได้เลย

"บางคน อยากจะซื้อบ้าน แต่มีหนี้รถ, หนี้บัตรเครดิต, หนี้บัตรกดเงินสดติดตัวมาล้นแล้ว ช่องว่างที่จะขอสินเชื่อใหม่ จึงแทบไม่มี หลังๆ ลูกค้า เดินมา 100 คน อาจมีเพียงแค่ 40 คน ที่กำลังซื้อเหลือ พอจะกู้ซื้อบ้านได้"

รายได้คนไทย โตช้า กว่าราคาบ้าน 

ขณะ "จุดดับ" ของปัญหา อาจเป็นประเด็น "อัตราดอกเบี้ย" ของไทย ที่ปรับสูงสุดในรอบ 10 ปี 

ผู้บริหารเสนาฯ ยกตัวอย่างให้ฟังว่า เมื่อครั้ง ดอกเบี้ยธนาคารต่ำ 4-5% ภาระผ่อนบ้านราคา 1 ล้านบาท ของลูกค้า จะอยู่ที่ราว 4,500 บาท/เดือน 

แต่ปัจจุบัน ดอกเบี้ยขยับสูง บ้าน 1 ล้าน ต้องมีกำลังผ่อนถึง 6,000 บาท/เดือน นั่นเท่ากับว่า คนซื้ออาจต้องมีรายได้ต่อเดือนสูงถึง 18,000 บาท ทั้งๆ ที่ในอดีต ผู้กู้ที่มีรายได้แค่ 12,000 บาท ก็สามารถซื้อบ้าน 1 ล้านบาทได้แล้ว 

ปัญหา คือ ปัจจุบัน "รายได้" คนไทย ไม่ได้เพิ่มขึ้นตามดอกเบี้ยขนาดนั้น ส่วนบ้านที่ราคาถูก ก็ลดน้อยถอยลง เพราะต้นทุนสร้างบ้านแพงขึ้นตาม "ดอกเบี้ย" เช่นกัน 

• ผู้กู้ มีหนี้สินเยอะ
• บ้านราคาแพงขึ้น 
• ดอกเบี้ยแพง 

นี่เป็นอีก 3 ตัวแปร ที่ทำให้ สมการซื้อบ้านของคนไทย ไม่สำเร็จ 

สต๊อกค้าง-ต้นทุนงอก ลูกค้าไม่รับโอนฯ 

ตัดภาพมาที่ผลกระทบของ "คนขาย" ถ้าคุณเป็นเจ้าของโรงงานผลิตสินค้าแห่งหนึ่ง มีลูกค้าป้อนออเดอร์ เข้ามา 100 ชิ้น และกำหนดนัดหมายรับของกันอีก 3 เดือนข้างหน้า ระหว่างนี้ คุณเตรียมการอย่างดี ผลิตสินค้าตามออเดอร์ ห่อหุ้มด้วยแพ็กเกจจิ้ง น่าครอบครอง แต่ลูกค้า สั่ง "ยกเลิก"!! คุณจะรับมืออย่างไร? 

ผู้บริหารเสนาฯ เล่าว่า ขณะนี้ผู้พัฒนาโครงการบ้านแทบทุกราย ได้รับผลกระทบดังกล่าว กันถ้วนหน้า ซึ่งไม่ใช่แค่ มาจากเหตุผล กู้ไม่ผ่าน! แต่ลูกค้าบางส่วน นานไป ก่อนถึงกำหนดรับโอนกรรมสิทธิ์บ้านหรือคอนโดมิเนียม กลับไม่มั่นใจ ในหน้าที่การงาน และการเงินของตนเองซะงั้น 

จะด้วยความกังวล กลัวว่าอนาคตจะตกงาน กลัวว่าจะรายได้ไม่เท่าเก่า เพราะหนี้บ้านต้องผ่อนยาวถึง 30 ปี ทำให้พวกเรา (ผู้พัฒนาโครงการ) ต้องทำงานหนักอีกเท่าตัว เพื่อให้ได้ยอดขายเท่าเดิม จากจำนวนคนสั่งซื้อมากกว่า 50% ไม่รับโอนฯ หรือโอนฯ ไม่ได้ สิ่งที่ตามมา ก็คือ ต้นทุนที่เพิ่มขึ้นด้วย 

ทำให้ตอนนี้ เกิดภาพ ผู้พัฒนาฯ ส่วนใหญ่ พยายามหนีจากตลาดบ้านระดับกลาง-ล่าง จากผู้ซื้อมีปัญหากำลังซื้ออย่างหนัก ไปสู่ "ตลาดบ้านหรู" ซึ่งผู้ซื้อแข็งแกร่ง บ้างก็ซื้อบ้านด้วย "เงินสด" 

คำถาม คือ ตลาดดังกล่าว ใหญ่มากพอ ให้ทุกคนเข้าไปจับ "ผู้ซื้อ" ได้อิ่มท้องหรือไม่? 

บ้านหรู ไร้ปัญหารีเจกต์ แต่ตลาดเล็ก

เจาะตลาดหลัก กทม.-ปริมณฑล มีจำนวนประชากรราว 5.7 ล้านคน พบกลุ่มที่มีรายได้เกิน 50,000 บาท/เดือน มีแค่ 20% เท่านั้น ที่เหลือ 80% คือ กลุ่มรายได้ที่ต่ำกว่า 50,000 บาท 

จะเห็นได้ว่า แม้ตลาดบ้านระดับบนหอมหวาน เพราะผู้ซื้อไม่ค่อยมีปัญหาทางการเงิน แต่ก็อาจเป็นบ่อ ที่มี "ปลา" น้อยเกินกว่าจะให้ตกกินได้ทุกวัน! 

ในมุมมองของเสนาฯ นั้น ตลาดที่สำคัญ คือ ยังเป็นฐานผู้ซื้อกลุ่มใหญ่ พีระมิดสามเหลี่ยม ท่อนกลาง และ ฐานล่าง ที่ต้องแก้โจทย์ให้ออก 

ดร.ยุ้ย-เกษรา ระบุทางออก ควบคู่กับความเชื่อมั่นว่า อย่างไรเสีย บริษัทฯ ยังจะเจาะ segmentation บ้านและคอนโดฯ ที่เน้นกลุ่มเรียลดีมานด์เป็นหลัก เพียงแต่จะลึกและแม่นยำมากขึ้น ในกลุ่มผู้ที่สามารถซื้อบ้านได้ที่ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ไปจนถึง 3.6 ล้านบาท หรือมีรายได้ไม่เกิน 30,000 บาทต่อเดือน เพราะเป็นกลุ่มที่มากที่สุด มีถึง 54% เทียบจากรายได้ครัวเรือนของคน กทม.และ ปริมณฑล ซึ่งตรงกับบ้านหรือคอนโดฯ ในกลุ่ม Affordable Segment ที่เป็นสินค้าหลักของกลุ่มเสนาที่มีความเชี่ยวชาญอยู่แล้ว 

"เราต้องแก้ปัญหาของกลุ่มใหญ่ ที่ต้องการมีบ้าน แต่มีปัญหากู้ไม่ผ่าน"

"เงินสดใจดี" โมเดลธุรกิจแก้เกมของเสนาฯ

ทั้งนี้ ในกระบวนการที่จะเข้าไปช่วยเหลือลูกค้านั้น มาพร้อมกับโมเดลธุรกิจใหม่ "เงินสดใจดี" ที่เปรียบเสมือนเป็น Financial Asset ที่จะช่วยให้คนไทย เป็นเจ้าของบ้านได้อย่างง่ายๆ 

รวมถึงยังตอบโจทย์ Generation Rent หรือคนในกลุ่ม Gen Y และ Z ที่เป็นเจ้าของบ้านได้ยากขึ้นจากราคาบ้านที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องสวนทางกับรายได้ในปัจจุบัน  

โดยการทำงาน ของ "เงินสดใจดี" ทำหน้าที่ 3 อย่าง แตกต่างจาก การปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้า โดยผู้ประกอบการเอง เหมือนที่หลายๆ รายทำกัน และมีความเสี่ยง ตรวจสอบยาก ได้แก่ 

1. ให้คำปรึกษา วางแผนสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้กับลูกค้า 
2. ปล่อยสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ เพื่อลดภาระดอกเบี้ย ก่อนกู้ซื้อบ้าน/คอนโดฯ ของเสนาฯ
3. บริการเช่าซื้อ ที่อยู่อาศัย สำหรับลูกค้าที่ยังไม่สามารถยื่นกู้เงินจากสถาบันการเงินได้ (สำหรับคนที่ต้องการเป็นเจ้าของบ้าน/คอนโดฯ ในเครือเสนาฯ)

"บริษัทเงินสดใจดี เป็นผู้ให้บริการสินเชื่อ Non Bank ภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย ใช้เวลาขอไลเซนส์นานถึง 2 ปี ปัจจุบัน มีการออกสินเชื่อให้กับ ว่าที่ลูกค้าเสนาฯ ไปแล้ว รวม 300 ล้านบาท"

"การทำงานของเงินสดใจดี ไม่ใช่การโอนย้ายหนี้ แต่เป็นการปล่อยกู้ตามกฎหมาย เพื่อให้ดอกเบี้ยที่ลูกค้าแบกอยู่ลดลง มีกำลังซื้อเพิ่มขึ้น จนขอสินเชื่อบ้านได้ ซึ่งเสนาฯ ไม่ได้ปล่อยให้ทุกคน เพราะเป้าหมายปลายทาง คือ การซื้อบ้านกับเรา"

ทางออกนี้ ผู้บริหารเสนาฯ ระบุว่า ไม่เพียงแต่การเข้าไปให้ความช่วยเหลือลูกค้า ที่ต้องการซื้อบ้าน แต่กู้ไม่ผ่าน ยังเป็นช่องทางทำธุรกิจของบริษัท แบบ WIN-WIN อีกด้วย 

ขณะเดียวกันจากสต๊อกสินค้าที่มีรองรับ และต้องการระบายออก เร็วๆ เสนาฯ จะเปิดตัวชื่อโปรดักต์ ซึ่งเป็นกลยุทธ์ใหม่จับเทรนด์ เช่า ก่อน ซื้อ อีกด้วย ซึ่งจะเป็นการสร้างเครดิตทางการเงินให้กับลูกค้า ก่อนกู้สินเชื่อ ด้วยการใช้ประวัติการเช่าจ่ายการันตี 

ลดดอกเบี้ย ไม่ใช้เวทมนตร์ 

ท้ายที่สุด ว่าด้วยเรื่อง อุปสรรคและปัญหาการซื้อบ้านของคนไทย! หญิงแกร่งแห่งวงการอสังหาฯ ไทย ให้ความเห็นว่า เป็นปัญหาซับซ้อนยากกว่าที่จะใช้เวลาระยะสั้นๆ ในการแก้ไข แม้กระทั่งข้อเสนอแนะ เรียกร้อง ให้ธนาคารแห่งประเทศไทย ลดดอกเบี้ย ก็อาจแก้ได้ชั่วคราว และ ไม่ยั่งยืน เพราะดอกเบี้ย ไม่ใช่ยาวิเศษ หรือเวทมนตร์ที่ไหน

หากแต่ ต้องเป็นการทำให้ "คนไทยมีหนี้ลดลง" ให้ได้ ด้วย 2 วิธี

• เพิ่มความสามารถในการแข่งขันของประเทศ เพื่อทำให้รายได้ต่อหัวของประชากรสูงขึ้น ความเหลื่อมล้ำลดลง 
• ความรู้ ความเข้าใจที่ถูกต้อง เกี่ยวกับ การเงินของคนไทย ที่ยังอ่อนด้อย ซึ่งอาจต้องออกแบบหลักสูตรการศึกษา บ่มสอน กันตั้งแต่ยังเด็ก ถึงพิษภัยการเป็นหนี้ โดยที่ไม่จำเป็น ว่าในอนาคตจะเกิดผลกระทบอย่างไร

รวมไปถึงการปรับตัวของภาคการเงิน สถาบันการเงินไทยด้วย จากการเปิดช่อง "กู้ง่าย-ขอสินเชื่อคล่อง ในบางประเภท" จนทำให้คนไทยไม่น้อย ติด "กับดัก" การเป็นหนี้ ไม่รู้จบ ซึ่งทั้งหมด คงต้องใช้เวลาเนิ่นนานในการแก้ไข จนกว่าจะเห็นผล 

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้ - https://www.facebook.com/ThairathMoney